这样的土地转让合同有效吗?签订土地转让合同需要注意哪些问题?
[案情介绍]
1992年11月16日，被告深圳市X X艺术装饰工程公司气第三人X X镇X X发展公司签订了一份《建设用地协议书》，约定：第三人同意划给被告1100平方米土地，每平方米2500元，共计275万元，该地的使用功能为兴建18层以上商品住宅综合楼，双方签订合同后10天内，被告即把购地款+次性付给第三人，等等。次日，被告又与原告签订了一份《房地产合作合同书》，约定：被告将经宝安县国土局批准，合法取得的1100平方米土地的使用权转让给原告，.转让价为每平方米2750元，总价款计3025000元，其中275万元由原告直接汇到X X镇政府，作为支付该土地的原始地价，土地使用权50年，土地用途为兴建18层以上的商品住宅楼，等等。原告与被告签订合同后，被告于当天出具了一份《付款委托书》给原告，原告即于1992年11月20日按被告指定的账户支付275万元给第三人。此后，原告又于1993.年1月4日支付27.5万元给被告，被告收款并给原告开具了发票。被告于1992年12月7日为原告办理了一份以原告作为用地单位的宝安县私人建房的《建设用地规划许可证》和一份《宝安县居民(私人)兴建住宅用地批准通知书》。原告发觉不妥即要求退款，并于1995年4月28日向法院起诉，请求确认房地产转让行为无效，退还302.5万元及其利息。被告深圳市X x艺术装饰工程公司辩称，造成纠纷的根本原因是因第三人违反原定协议造成的，该公司应负担由此引起的一切责任和赔偿损失。第三人陈述称原告与被告之间的协议与我方无关。我方与被告签订土地使用协议，因被告根本没有付款而作废，本案应由用户补办手续，使非法转让行为合法化。另查，本案被告约定转让给原告的土地属农村集体所有土地，被告转让给原告时应依法办理批准手续。
处理结果如下：
法院经审理后认为：被告约定转让给原告的土地属农村集体所有土地，未依法办理相应的法律手续，故其与原告签订的《房地产合作合同书》依法应确认为无效。对此，主要责任在于被告，但原告也有过错。原告与第三人之间没有法律关系，其付款275万元给第三人系根据被告的委托付款，故原告付给第三人的275万元也应由被告返还原告。被告与第三人之间的关系与原告无关，应另案解决。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项、第六十一条第一款和《中华人民共和国土地管理法》第二条第二款的规定，判决：一、原告与被告签订的《房地产合作合同书》无效;二、原告应于本判决发生法律效力之日起十日内将本案所争议之土地返还给被告;三、被告应于本判决发生法律效力之日起十日内返还人民币3025000元及利息给原告。
[法律分析]
这是一起较为典型的土地转让合同纠纷。在现实生活中，往往有一些单位或个人以种种方式取得土地使用权，但是并没有对其进行投资开发而是转让给第三方以获利。有关法律、法规因此对土地使用权转让进行了严格限制。凡是转让土地使用权必须依法办理相应手续。例如在本案例中法院援引的《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。另外，根据《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》第四十九条第二款规定，“城市建设规划区范围外的农村集体或个人使用的非农建设用地，属集体所有土地，未经市规划国土管理部门批准不得转让”。因此，
本案中，原告与被告签订的合同，因违反有关法律规定而属于无效合同。
