案件一
2003年4月张某购买一门市房，并于2004年10月办理了产权证，出租给王某。后王某将张某的产权证调包，并自称房屋产权人，在报纸上发布售房信息。第三人在报纸上看到该房的售房广告，于
原告张某诉称：被告没有审查清楚当事人身份状况就办理过户登记，属审查不严，诉请法院判决撤销被告为第三人颁发的房屋产权证。
被告房管局辩称：其在办理转移登记中，根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定对买卖双方的身份证号码、自然情况及产权证进行审查后认为是真实的，符合办理变更条件。至于身份证图像由于客观原因会出现差异是正常的，不能以此认为转移登记行为违法。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人辩称：其是在报纸上看到的卖房信息，与卖主签订购房协议，协议经公证处公证，双方共同持有效证件到市房管局。依法登记过户，取得了房屋所有权，原告以被骗为由，要求被告撤销对自己颁发的房屋所有权证是无理的。
法院经审理后认为，依据《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定：“登记机关应对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。”被告在登记审查时，仅限于形式性审查，致使身份证图像上的差异未能发现，认定被告登记时行为审查认定资料不真，判决撤销颁发给第三人的房产证。[page]
案例二
黄某得知后，将房管局诉至法院。
原告黄某诉称，房管局在他人冒充原告的情况下，只审查了身份证复印件，就将属于原告的房屋过户到第三人名下，房管局的行政行为侵犯了其合法权益，请求法院判决房管局审查不严，并撤销为第三人核发的房屋产权证。
被告房管局辩称，原告与第三人申请办理房屋产权过户手续，提交了买卖契约、双方身份证复印件、原告的房屋所有权证原件等资料，经审查符合《城市房屋权属登记管理办法》的规定，将原证收回并注销，为第三人核发新的房屋所有权证，整个办证程序合法，并无过错，请求法院驳回原告的诉讼请求。
法院经审理后认为，李某从赵某手中购买原告享有合法所有权的房屋，只核对查验了赵某伪造的房屋所有权人身份证复印件，在未核对查验房屋所有权人身份证原件，未确认房屋所有权人，且房屋不能立即交付的情况下，即轻信赵某，与赵某达成买卖房屋的口头协议并给付房屋价款，未尽购买人的注意义务。李某与赵某非法买卖原告享有合法所有权的房屋，未取得原告同意和事后追认，买卖行为无效，赵某不如实提供出卖人真实有效的身份证件和出卖人的真实情况，致使被告为李某办理了房屋所有权转移登记。因此，被告对李某作出房屋所有权转移登记并颁发房屋所有权证的行政登记行为主要证据不足，判决撤销该房屋所有权证。[page]
评析
两个案例都是关于登记机关的审查责任问题，并且登记机关都因对身份证审查不严而败诉。该类案件在现实生活中具有普遍意义，对其进行认真分析有助于帮助我们明确登记机关在权属登记中的职责，准确把握登记程序，指导房地产权属登记工作。
一、房产登记机关办理房屋权属登记的法律依据
我国实行房地产登记发证制度，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条、第六十条分别规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”。《城市房屋权属登记管理办法》第四条、第五条、第十七条也分别规定，“国家实行房屋所有权登记发证制度”，“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护”，“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记”。房产登记机关依法办理房地产登记并颁发权利证书，是基于法律规定的制度安排，目的在于保障权利人的合法权益。房产部门作为房屋权属登记机关的主体地位是明确的，两个案例均认可这一点。
二、从国外审查的形式看房地产登记机关在办理房屋权属登记时应尽的审查义务
实质审查主义是与公示、公信原则相协调的制度，登记机关不仅就登记的申请在登记程序法上是否适合加以审查，同时就其登记的申请，是否与实体法上的权利关系相一致，且其实体法上的权利关系是否有效，同样也要加以审查。如果登记机关因为审查不严而作出错误登记必须要承担损害赔偿的责任。这种审查制度的优点是能最大限度地防止登记权利与真实权利的不一致，从而保护当事人和善意第三人的权益。但是这种审查制度由于要对登记的事项进行逐一的审查，将会很大程度上影响登记和交易的速度，不利于市场发展。
形式主义审查制度，指就登记的申请，仅检查其提交的要件是否齐全，而不对其实体上的真实权利关系进行审查，登记并无公信力，这种登记的优点在于登记的效率高，不会阻碍市场的流通，但是由此产生的弊端也不少。登记的是否为真实权利，一般交易人无从知晓。
由于法国和德国无论在风俗习惯、民族文化以及社会制度上与我国都有根本的不同，因此我国现阶段房屋权属登记采用的实际上是形式审查与实质审查相结合的方式，这是由我国的政治制度和社会经济发展水平决定的。从我国房地产权属登记的历史来看，登记机关不但对登记的申请要件进行了形式上的审查，而且进行了力所能及的实质审查。《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条也规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的[page]30日内核准登记，并颁发房屋权属证书”。但这种审查不是完全意义上的实质审查，登记机关应尽的审查义务在于：应就自己的常规技术手段、一般成本和工作人员的正常工作能力所及，对登记申请要件进行审慎、全面、尽职的审查。两个案例中，法官对登记机关审查义务的要求都超出了形式审查的范畴，但案例一中法官按完全的实质审查来要求登记机关是值得商榷的。
三、房产登记机关在办理房屋转移登记时应当审查的内容
《城市房屋权属登记管理办法》第十七条、第二十七条分别规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”、“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书”。由此可见，房产登记机关在办理房屋转移登记时应当按照规定的程序对以下问题进行审查：
1．办理人是否是申请人（权利人）本人或其合法代理人？通过查验身份证明文件和委托代理文件等资料确定，包括运用常规技术手段鉴别身份证明文件和委托代理文件等资料的真伪。
2．转移登记是否是申请人（权利人）的真实意思表示？通过合同、协议和有申请人（权利人）本人或其合法代理人签字认可的申请书（表）确定。
3．房屋权属是否清楚？是否符合转移登记条件？通过鉴别产权证真伪、查询查封、抵押及其它限制权利登记情况以及相关证明材料等加以确定。
4．规定的申请要件是否齐备？
两个案例中，房产登记机关均就上述审查内容进行了审查，但案例一中登记机关限于技术手段和登记成本，未能鉴别出当事人身份证的真伪，没有发现出卖人系假冒权利人的事实，案例二中登记机关仅凭身份证复印件就为其办理了登记，致使登记的事实依据不真实，使得两个案例中的登记均被撤销。
四、房产登记机关的登记责任和过错赔偿
1．房产登记机关有撤销错误登记的责任
无论登记机关是否有过错，只要申请人（权利人）申请撤销，并提供充分证据证明原来的登记是错误的，或司法判决撤销登记，房产登记机关应当撤销原来的登记。登记错误的原因既可能是当事人申报不实，又可能是登记机关工作人员工作失误，也可能是申请人（权利人）自身过失。因为登记行为本身是依真实权利人的真实意思和真实法律事实而为，前提错误，结果应当得到相应纠正。《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条也规定：“申报不实的”，“因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的”，“登记机关有权注销房屋权属证书”。两个案例中，法院均判决撤销原有登记是正确的。[page]
2．房产登记机关应承担何种赔偿责任
不动产登记应当适用违法归责原则，并不是所有的登记错误都由登记机关承担赔偿责任。登记机关颁证和注销权属证书，有的会给当事人造成损害，有的不会造成损害，如果是由房产登记机关在办理房屋权属登记中违法给当事人造成损害的，登记机关应当承担违法登记的赔偿责任。如果登记错误是申请人（权利人）自身过失或申报不实造成的，而登记机关又尽到了审慎审查的义务，则登记机关不承担赔偿责任。《城市房屋权属登记管理办法》第三十七条作了相应的规定：因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。
3．判定房产登记机关是否有责任的标准在于，登记机关在登记中是否已尽到应当尽到的审慎、全面、尽职的审查义务
登记机关在登记中应当尽到审慎、全面、尽职的审查义务，如核实当事人、鉴别产权证真伪、查询房屋权属情况等，确保登记的效力和交易的安全。特别是对属于登记机关自身职能范围内的产权证真伪、权属登记信息等，应进行实质审查，并承担审查责任。但对逼真的假身份证房产登记机关没有能力和技术手段进行实质审查，由此产生的后果不应由登记机关承担。因此，案例一登记机关不承担赔偿责任，案例二登记机关未审查身份证原件，未尽到审慎审查职责，应承担相应责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”
实践中登记错误的发生主要有两种情况：一是登记机构工作人员疏忽、过失等原因造成错误应由登记机关承担赔偿责任；二是登记申请人等采取欺骗手段造成错误。则应由提供虚假材料的当事人自己承担赔偿责任。
提示：登记机关应审查要件是否齐备；对房屋权属状况的真实性及是否存在权利限制和权利负担进行审查；办理登记的依据是否符合法定成立要件；审查各要件之间的逻辑关系。如初始登记中，审查土地使用权正、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收材料等记载的权利主体是否一致；转移登记中，审查房屋销售合同中记载的出让人是否为原始权人，记载的受让人是否要办理的新产权人等。
