什么是土地使用权出让

什么是土地使用权出让

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权出让具有以下法律特征：

1、从主体来看，土地使用权的出让方是土地的所有者——国家，土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。可见，出让方是唯一的，即中华人民共和国。但由于国家是一个抽象主体，在具体行使出让权时，一般是由土地所在地政府及其所属的国土局作为具体代表。受让方的范围，《国有土地出让和转让暂行条例》未作限制性规定，但各地已有的规定却有所不同，有些地方规定，与中华人民共和国没有建立外交关系或者没有在中华人民共和国设立商务代表处的国家和地区的企业、其他经济组织和个人不得成为土地使用权受让方。

2、从内容来看，是土地出让方将一定年限的国有土地使用权转让给受让方，而受让方则需支付相应的土地使用权出让金。受让人取得的是一种具有独立意义的土地使用权，包括了所有权中占有、使用、收益和一定程度的处分权能。这些权能又表现为以下民事权利：对土地的使用权、转让权、出租权、抵押权等。

3、从客体来看，土地使用权出让的是国有土地，主要是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。同时，各地均规定，各类自然资源、埋藏物、隐藏物不在土地使用权出让的范围之列。

实行土地使用权出让的基本指导思想是在保持国家对国有土地所有权的垄断前提下，通过土地市场合理配置土地资源，创造财政收入。为实现这一基本指导思想，在土地使用权出让中必须坚持以下原则：

1、实行严格管理的原则。土地使用权的出让是为了最大限度地有效利用国有土地。如果不对国有土地使用权出让实行严格的监督管理，盲目出让、盲目开发，不仅会影响地方规划与整体规划的协调发展，而且会使一些人投机钻营，损害国家的整体利益。因此，我国法律对土地使用权出让规定了严格的审批登记制度。《房地产管理法》第8条规定：“土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。”第11条第2款规定：“出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。”当土地使用者支付了全部土地使用权出让金后，应当按规定办理登记，取得土地使用证，从而取得土地使用权。如果土地使用者需要改变土地用途，也应征得出让方及有关部门的同意，重新签订土地使用权出让合同，并进行相应的登记。

2、平等、自愿、有偿的原则。土地使用权的出让，是以签订土地使用权出让合同为基础的，因此同样应遵循民事关系的平等、自愿、有偿等基本原则。这里，我们应区分好国家和国有土地使用权的受让方之间的法律关系。当国家对用地单位使用、转让、出租、抵押土地使用权依法进行管理时，二者之间是一种行政管理关系，双方的地位是不平等的；当市、县人民政府土地管理部门代表国家与土地使用者签订出让合同时，二者之间是一种民事法律关系，应当遵循平等、自愿、有偿的原则