1、小产权的房屋一般都无法取得建委下发的房产证，这类房产只能由这个乡的村民购买居住，不被国家承认。
购买时只能签署协议约定，不能去建委办理产权转移手续，购买的话风险很大，一般人不会去冒险，而且基本不受法律的保护，建议不要购买。
而且小产权的房屋因为没有房产证，所以不能去银行办理贷款。
2、风险
（1）容易发生产权纠纷，由于没有房产证，毁约风险很大。
（2）有被拆除的风险，面临随时被政府无偿拆除和没收的可能。
（3）没有落户功能和金融属性，小产权房不能落户不能贷款，而且转手也难。
1、大产权房有五证，受法律保护，有完整产权。小产权，没有五证，不受法律保护，只有部分产权。通俗了说：就是大产权有房产证，小产权没有房产证。
2、 拆迁时，大产权业主能拿商品房拆迁补偿，小产权业主没有。
3、大产权房建造质量须符合程序，入住后有物业；小产权房屋质量没人监督，存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
4、小产权房由于没有正规的产权证，不能作为抵押或上市专卖。而且小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，也就是说，买小产权房不能贷款，只能一次性付全款。
第十一条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
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