划拨土地使用权抵押评估方法
划拨土地使用权抵押评估在城镇土地评估中比力常见。划拨土地由于没有使用年限，且土地使用证登记面积一般较大，部分土地由于城市研发和建设，规划用途和实际用途都发生了变化，加上划拨土地进行抵押时存在着诸多限制条件，使该类型用地的评估比力复杂，测算难度也较大。那么，划拨土地使用权抵押评估时应注意哪些问题呢?遵守土地估价的一般原则土地使用权抵押属于二级市场行为，但划拨土地没有经过一级土地市场，因而，当它直接进入二级市场后，评估时就要充分考虑其特殊性，但必须遵守土地估价的一般原则。在进行评估时，可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地，并由此确订价格。只有在此假设前提之下，评估时才气符合替换原则、预期收入原则、最有用使用原则及供授与需求原则等。充分考虑评估中的风险划拨土地使用权抵押是一种具有中国特色的土地市场行为。由于划拨土地属于国有资产，是以进行抵押前必须经过有关部门的批准。抵押人、抵押权人还需要与土地管理部门签定有关核定土地出让金的协议，其评估价格并不等同于土地的预期价格，而是比它低。在评估过程中，要充分考虑抵押期间的风险性，以保守性评估为指导原则，在测算出预期土地价格之后，应进行一定幅度的风险系数修正，但修正幅度不宜超过20%。划拨土地使用权抵押评估的目的是为抵押人，或抵押权人进行抵押贷款供给价格依据，所以，评估时既要为抵押人测算出土地的有用价值，又要替抵押权人充分考虑带给款项的安全性。由于在抵押人无法偿还时需对抵押物进行强制性的清偿处理，所以评估测算时还应考虑强制处置和有关费用。评估结果应该是扣除了处置费用后的价格，即评估价格等于市场预期价格减去强制处置费用。认真界定委托评估土地用途领有划拨用地的单位大多是城镇国有企事业单位，而且获得划拨土地的时间基本上在我国土地使用轨制鼎新以前。随着城市规划的调整和城市建设的逐步铺开，许多本来的划拨土地用途发生了变化，有的因为道路建设带来商机而转变成商业用地，有的因为住宅研发建设而转变为住宅用地。目前这类土地大多未到土地管理部门办理土地用途变更手续，造成实际用途、规划用途和土地使用证登记的土地用途的不一致，是以，评估时要参照规划资料，根据土地估价的有用使用原则，认真界定委托评估土地的用途，并要求委托方先测量确定各类用途土地面积，然后按照不同用途分类测算土地价格，做到既遵循保守估价的原则，又制止评估结果掉实。对土地使用年限不作修正由于划拨土地没有土地使用年限的限制，评估时难于确定土地使用权价格在使用年限方面的价格内在。此时将地价界定为无限年期很不妥当。根据经济学原理，价格源于市场，价格本身属于一种市场行为，所以划拨土地使用权价格的年限可以定义为，规划土地用途下以估价时点为起始日期的法定使用年限，在评估时不宜进行土地使用年限方面的修正。评估结果应包含土地出让金对于划拨土地使用权价格，有人认为不包含土地出让金的地价，实在不能一并而论。划拨土地使用权的抵押评估结果应该是包含了土地出让金的地价。因为在进行抵押前，抵押人、抵押权人需与土地管理部门签定有关核定土地出让金的协议，在进行清偿处置时，法律规定必须先抵偿土地出让金后，抵押权人方可优先受偿。如果在计算中仍然扣减土地出让金，就意味着双重扣减，会导致估价结果偏低，相对于抵押人来说，则未能充分体现出评估的公平性原则。综上所述，划拨土地使用权抵押评估可以用一句话概括：在假设划拨用地可以自由转让的前提下，遵循评估的一般原则，围绕抵押的评估目的，充分考虑抵押的借贷风险，以保守性评估为指导思想测算得出的规划土地用途下，以估价时点为起始日期的法定使用年限的土地使用权价格。具体公式为：土地价格等于规划用途土地在评估期日法定年限的市场预期价格×抵押风险修正系数减去清偿处置费用。
首先，应该明确的是划拨土地使用权有其相应价格。尽管土地使用权取得方式不同，但事实上，划拨土地使用权与出让土地使用权就其权利本身的根天性质并无不同，都属于用益物权的一种，一样属于财产权。划拨土地使用权的取得并非完全是没有报酬的的，根据不同情况，有些需要土地使用者缴纳赔偿、安置等费用，是以伴随相应的成本支出。这个之外，划拨取得的土地使用权在长期使用过程中伴随资金投入，会产生相应的附加值，依据"谁投资谁领有"的产权原则，企业应领有相应部分的财产权。既是划拨土地使用权是财产权，就一定有其对应的价格。
那么，如何确定划拨土地使用权的价格呢?根据国土资源部发布的《关于鼎新土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发[2001]44号，2001年2月13日发布)，"企业改制时，可依据划拨土地的均等取得和研发成本，评骘划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产"，同时规定"划拨土地需要转为有偿用地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金"，说明划拨土地使用权的价格是出让土地使用权价格与应缴纳的土地使用权出让金的差额。
最后，谈一下划拨土地使用权价格的评估办法。根据《城镇土地估价规程》(2002年7月1日实施)，"划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格"。在实际估价时，总体的评估思路是先根据宗地条件，采用收益还原法、市场比力法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等方法评估其出让土地使用权价格(通常设定为该用途的无上出让年限)，扣除应缴纳的土地使用权出让金，即为划拨土地使用权价格。
根据《划拨土地使用权管理暂行办法》26条规定，土地使用权出让金，区分土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。各地补交土地出让金的标准不尽相同。例如，青海省规定，划拨土地使用权转让、出租、抵押应补交出让金，按各地制定的标定地价40%-60%的标准补交(《青海省实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》，1994年10月24日实施);杭州市规定，划拨土地使用权事后办理出让根据本来用途和是否改变用途，按照现行基准地价的20%、55%以及评估确认价的55%等不同标准补交出让金(《杭州市国土资源局关于印发〈土地市场管理中涉及事后办理土地出让手续等有关问题的规定〉的通知》，2002年9月28日实施)。[page]
