去年下半年开始，在一系列严厉的楼市宏观调控政策的综合作用下，我国的楼市发生了翻天覆地的变化。楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到有效遏制，与此同时，房地产市场也积压了大量的购房需求亟待释放。2012年楼市仍将持续政府的宏观调控政策，但是在执行政策方便做出了一定的调整，那么今年的楼市又将如何演绎呢?下面的六大"看点"，相信都是人们所关心的。
·看点一：内外经济形势堪忧，调控重心力保增长
当前全球经济增速放缓，欧美主权债务危机加深，国际市场需求依然不足，我国外经贸发展面临着国内国外环境更趋复杂，不确定、不稳定因素正在增加的严峻形势。
国内拉动经济发展的"三驾马车"中，出口将明显减慢，固定资产投资将有所回落，消费则基本稳定。表明在通胀下行、经济增长放缓预期加强、全球各国均开始关注增长的趋势下，政策重心已经明确从"控通胀"向"稳增长"转移。
·看点二：政策从严基调不变，地方细则或将微调
今年严控房地产的大环境仍将维持，甚至再度从紧。虽然目前大多数城市都出现成交低迷，部分城市出现价格回调的现象，但明显并未达到中央预期要求，在房产税还处于酝酿阶段、保障房建设未具规模的情况下，总体从严的调控基调不会改变。
另外，宏观经济层面要求"稳增长"，房地产业及相关产业不能再继续低迷。因此，在加强保障房投资建设的同时，预计针对刚需的购房政策可能会有不同程度的松动，尤其是其中的信贷部分。
·看点三：企业拿地兴致不高，土地市场持续低迷
出于对资金链的担忧，以及对利润的考虑，品牌房企将延续今年的趋势，继续注重在处于快速发展阶段的二三线城市拿地。另外，未来所供土地以近远郊区域为主，配建保障房的住宅用地比较将进一步加大，地块本身吸引力有限。因此，预计开发企业明年在京拿地的兴致仍不高，持续低迷的土地市场难改变。
·看点四：楼盘惜售销声匿迹，新房供应保持充裕
以往开发商普遍 "端着卖"的方式应对市场低迷，然而在稳健的货币政策基调之下，政策对开发企业融资等环节预计仍不会放松，加快销售回款仍然是开发企业充斥现金流的唯一途径，楼盘惜售现象将会逐步销声匿迹。另外，近三年土地供应量大于用地消化量，大量待开发土地给企业带来的资金压力可想而知，由此可判定：不管市场形势如何变化，明年开发企业仍将推盘动力十足。
·看点五：房价回归已成定势，刚需迎来释放契机
当前中央已将房地产调控目标升级为"促进房价合理回归"，随着各项政策的逐步到位，开发企业推盘价格将更加接近购房者的预期价格，业主挂牌价格也将更加接近购房者的预期价格，加上信贷政策可能会有针对性的降低放贷门槛、甚至执行适度优惠利率，这都有利于处于观望之中的、具备资格的置业者购房需求的释放。
·看点六：租赁市场趋于平稳，淡季旺季交替依旧
即便是一、二手市场可能出现成交量回涨，但买卖市场交易量很难回到2010-2011的水平，今年租赁市场还将维持今年高位运行;另外，今年房价小幅下调，也会引起部分刚需从租赁市场返回买卖市场;加上公租房项目将会出现一定规模的配租，租赁成交量的涨幅很难保持去年的水平，但依然会延续传统的淡旺季特征。
