正确看待商品房买卖合同中土地使用权的年限

问：孙女士今年3月和开发商签订购买一套期房预售合同，当时没有注意合同上的具体条款，只是签了名字。最近孙翻看合同发现有一条款说土地使用权期限是2002年11月至2072年11月。孙知道住宅土地使用应该是70年，但孙买房子是2004年，这样的话是否少了两年？孙问，开发商是否违约，开发商应否作出赔偿？

　　答：根据我国土地管理的相关法律及本市有关法规规定，国有土地所有权归国家所





有，集体土地所有权归集体组织所有，任何人都不得侵犯。

　　公民和单位对于土地的使用可以通过划拨、出让、转让的方式取得土地的使用权；集体所有土地向本集体组织成员转让时，必须先通过征用手续转为国有土地。国有土地使用权自划拨或者出让开始计算使用期限，而土地使用权应该随地上房地产一并转移。现作为建设住宅的土地使用权根据规定为70年，房地产开发建设单位在建设房产之前已经取得土地使用权，在房产建设完工之后再将房产转让给购房人，土地使用权一并转移，自然使用期限也按照开发企业获得的时间起算。因此开发商并没有违约，自然也不存在赔偿的问题了。

　　土地的所有权不能属于个人，但是房屋可以是个人所有的财产，通过合法方式获得房产产权之后就是所有权人，不受土地使用权期限的影响。但是土地使用权期限届满之后，国家将收回土地，地上附着房产的权利人则可以重新办理土地使用权出让手续。