导读：
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。要收取土地使用权出让金，首先应确定土地使用权出让价格，有了土地单位面积出让价格，然后再计算所出让土地总面积的出让金。这在
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付
土地使用权出让金的行为。要收取土地使用权出让金，首先应确定土地使用权出让价格，有了土地单位面积出让价格，然后再计算所出让土地总面积的出让金。这在项目建设过程中，特别是在项目前期的可行性研究和评估阶段，对正确计算土地使用权出让价格尤为重要。因此，正确评估土地使用权出让价格，对于合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济建设都有重要意义。
一、 土地使用权出让价格评估的依据
土地之所以有价格，是因为土地所有者凭借对土地的所有权，可以获得一定的地租收入。在社会主义市场经济条件下，还存在着多种经济成份和多种经营形式，对土地使用权有偿出让和转让，不仅有利于处理不同利益主体的财产关系，而且可以促进土地资源的开发和节约、有效的利用，从而推动社会经济发展。
土地使用价格的性质是地租的本金化。因为所出让的不是
土地所有权，而是使用权，是合同期内使用土地的权利，期满后这种权利自行终止。所以，出让土地使用权实际上是出租土地，不是出卖土地。土地使用者可在合同期内对土地进行开发，建造房屋，进行生产经营，取得盈利。土地使用者必须把盈利的一部分交付给土地所有者，即地租。这种地租也可以叫土地使用费。分年交纳的叫年租，或年使用费；一次交纳的叫土地使用价格。土地使用价格的高低，要看土地开发成本和使用情况、生产经营盈利的情况而定。
土地价格的评估必须严格遵守国家的法规、政策。法规、政策集中体现了国家和人民的利益，遵守国家法规、政策，才能保障国家、社会整体和广大人民的利益，并公平地调节有关各方的利益关系。我国《宪法》规定：“城市土地属于国家所有”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条规定：“国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。”因此，城镇国有土地使用权价格的评估，不包括土地的所有权和地下资源、埋藏物和市政公用设施。
二、 土地使用权出让价格评估的原则
在评估土地使用权出让价格中，应遵循如下原则：
1.开发原则。土地的使用权出让及其出让前的评估工作，必须在服从城市规划要求的前提下，有利于扩大土地开发、利用，提高土地开发、利用的合理性，以促进经济建设。一般来说，旧城区开发工程量大、投资多，因此出让使用权的价格也较高。但要根据不同情况分别对待。如对那些从城市经济总体利益来说迫切需要改造或新建，而建成后的盈利水平又比较低的项目，其出让价应稍低些，而对一些不符合城市规则要求的用地，则应确定较高的土地价格。
新区开发费和公共、福利设施的配套费比较大，但开发新区对疏散过密的旧城区人口，调整城市经济结构布局，提供旧城区改造的回旋余地，提高现代城市的综合经济效益等均有重大意义。因此，对新区开发经营者可提供适当的优惠政策，出让土地使用权的价格可低一些。
2.地段原则。土地使用权的出让价格，应按不同区域、城市土地经济价值和效用的大小进行评估。《国务院关于中外合营企业建设用地的暂行规定》中指出：“场地使用费的具体标准，应根据不同条件分等合理确定。原则上沿海地区应高于内地，大中城市应高于中小城镇，城市中心、繁华地段应高于其他区和郊区，在原有工业区设厂应高于新开辟的工业区，利用原有企业进行改造应高于新建工厂等。”这些规定也适用于土地使用权出让价格的评估。
为了合理确定土地的使用权的出让价格，在城市又划分若干等级地段，在市区的特级地段又根据繁华程度与经济效益，再划分成若干段。在确定了城市建筑地段的不同等级后，就可“按图划区”，分别评估各类地域的平均价格。
3.效益原则。同一块土地，由于用途不同而取得不同的经济效益，应在服从城市规划的前提下，选择取得“最大使用效益”的用途或项目，来评估其出让价格。由于城市交通、市政建设和经济文化发展情况的不断变化，土地最大使用效益的用途也在变化，要注意不同时期的调整。
此外，土地使用权的出让价格高低受多种因素的影响，而且并不是每一种因素都可以用数学公式精确计算出来的。在评估土地使用权出让价格时，应认真调查了解，充分考虑上述土地的自然因素、社会因素和经济因素。
三、 土地使用权出让价格的评估方法
在采用有关方法计算土地使用权出让价格之前，应广泛搜集资料，经过现场勘查和测量，并分析、测算有关数据。
搜集的资料主要包括：被评估地块的地籍资料、城市规划资料以及被评估地块所处地段等级资料、被评估地块的批租文件资料、地产市场的成效实例资料、关于土地使用权出让价格有关政策规定、
土地管理法规条例等。搜集资料要可靠、全面、及时，并在搜集资料的基础上进一步筛选、整理和归类。
现场勘查的主要内容包括：地块的形状、坡度和面积，地质、水文条件，地上物和地下物的布设状况，地块的经济地理环境状况。勘查之后，应对被评估地块现状做出尽可能详尽、正确的书面描述。
分析、测算的有关数据包括：测算被评估地块开发建设总成本，估算开发建设完成后能实现的市场销售额（或租或卖）及投资回收期，估算开发建设和经营投资盈利率，初步试算土地使用权出让价格。
目前常用的土地使用权出让价格的评估方法有以下几种：
（一）现行成本加成法
现行成本加成法是在科学测算土地开发现行成本的基础上，附加一定开发利润，以评估土地使用权出让价格的一种方法。
1．评估土地补偿和搬迁补偿费用，简称
土地补偿费。包括征地费、青苗补偿费、生产和生活设施补偿费、菜田建设费、劳动力安置费、养老人员生活补助费、私房补偿费、临时过渡房屋搭建费、自行过渡补贴费、搬迁障碍费以及临时接水、接电、接煤气费等费用。
2．评估土地改良费。包括“三通一平”（通水、通气、通电、平整土地）费、造景费等。
3．土地开发管理费和国家规定的各项税费。
4．计算土地开发利润。按照国家规定和根据不同土地用途分别确定成本利润的原则，附加开发利润。[page]
现行成本加成法的评估公式是：
土地使用权出让评估价格=（土地补偿费+土地改良费）×（1+ 管理费率）×（1+成本利润率）+ 国家规定税费
在一些经济欠发达地区，土地使用权转让市场较小，成交实例不多，或由于新开发地区形成独立的地域环境，无法在市场上找到合适的参照物时，现行成本加成法是比较适宜的。采用现行成本加成法应尽量收集较全面的资料，不仅包括成本资料、地籍资料、地上物和地下物的布设资料，而且要收集城市规划资料、有关政策规定文件以及物价变动资料。
（二）收益现值法
所谓收益现值法是指将土地的年纯收益额，按适用本金化率，推算出土地使用权出让价格。其计算公式如下：
上式中，总收入额指农、林、牧、渔产品收入或工业产品产值、商业销售总额、地租收入、房屋租金或以抵押方式出租不动产获得的收益等。总费用包括生产成本、流转税金、维护费用、建筑折旧、保险费、管理费及其他费用。土地年总收入额减土地年总费用，即为土地的年纯收益额。这需要根据土地使用的具体情况，逐项预测、分析确定。
（三）市场比较法
市场比较法是以市场上相同或类似的土地使用权出让实例，通过比较来确定评估土地使用权出让价格。
市场比较法中常用的一种具体方法是“系数调整法”，即把决定土地使用权出让价格的因素分解成几项指标，并分别确定每项指标的权重，再对评估土地与参照土地之间的各项主要指标的差异进行定量比较，综合成一个系数，最后根据系数和参照土地的市场价测算出评估土地使用权的出让价格。
在运用市场比较法时应注意：（1）要做好市场调查，收取大量的土地使用权出让的成交资料。参照物越多，有关资料越具体、详细，就越容易摸索出决定价格的因素，从而对评估土地使用权出让价格做出公正合理的评定。（2）参照物资料及来源必须详实可靠。要验证分析资料的准确性、公正性，如有问题应排除不合理的因素。（3）参照物与评估地块要有较大的可比性、替代性。可比性越大，采用市场比较法就越成功。（4）参照物与评估地块相互比较的项目要具体，要在同一口径上进行，并尽量地进行量化分析。此外，如果是时间上的差异或者是物价变动的因素，还应进行调整修正，直至合理、公正为止。
（四）剩余计算法
这种方法又称倒算法，其基本思路是用被评估土地的房地产整体出售价格或类似土地的房地产整体出售价格，扣除按现时价格计算的房屋建筑物造价净值，其余额便为土地使用权的出让价格。但应该注意的是，在房屋建筑物造价中包括土地征用费、青苗补偿费、劳动力安置费、菜田建设费、“三通一平”费等，这部分土地征用、补偿、改良开发等费用应计入土地使用权出让价格之中。其基本计算公式如下：
1.土地使用权出让价格=房地产售价—（房屋建筑物现时造价净值—土地征用补偿和改良开发费用）—销售税金
2.土地使用权出让价格=房地产售价—（房屋建筑物现时建造全价—土地征用补偿和改良开发费用）×房屋建筑物成新率—销售税金
如果采用相类似的房地产售价比较来评估土地使用权的出让价格时，还要考虑被评估土地上附着房屋建筑物与参照物房屋建筑物之间的各项差异，并加以量化调整。
采用剩余计算法比较简捷、方便、实用，但要注意调查研究比较符合实际的
房地产开发价格和有关出售房地产的价格。剩余计算法适用于经营房地产业、出售楼宇赚取利润的土地使用者，而对那些建房自用和非盈利单位不太适用。
