导读：房屋作为满足人们投资置业、财产保值增值的首选方式之一，前些年，广受众人追捧，开发商并不需要花太多的精力进行 推广宣传，新开发楼盘一经推出，往往销售一空。
近一年来，由于房地产市场长期上涨带来的价格风险， 同时又受到国际国内经 济大环境的影响，房地产市场渐现滞销、价跌和退房风险。房地 产公司间的商品房市场销售竞争趋于激烈， 销售广告作为商业利器，又逐渐受到重视。但是由于部分开发商对于商品房销售广告的法律规定不熟悉，因为广告用语不当等原因，商品房销售广告 非但未达预期效果，反而招致购房人的投诉、索赔甚至退房，严重损害了企业商誉。 本文从房地产行业角度，尝试对商品房销售广告的法律性 质、法律风险等进行归纳分析，并提供相关对策和建议供房地产 企业参考。
一、商品房销售商业广告的法律性质
合同法第 15 条规定： “要约邀请是希望他人向自己发出要约 的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、 商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为 要约。 ”从上述规定可知，商品房销售广告作为商业广告的一种， 按具体内容不同可分为要约邀请和要约两种法律属性。
1、商业广告一般情况下为要约邀请，即希望他人向自己发 出订立合同(要约)的意思表示。要约邀请仅仅是预备订立合同 的行为，要约邀请方可以不受要约邀请的约束，即接收到要约邀 请而发出要约一方当事人，不能要求邀请方必须接受要约。
2、商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。要约是向对方发出订立合同的意思表示，一旦对方同意要约，要约人受要 约条件的约束，否则须承担相应的违约责任。
二、商品房销售广告内容构成要约具体法律规定
由于合同法仅对商业广告的法律性质进行了规定， 并未明确 规定在何种条件下，商业广告内容为要约邀请或要约的问题，为 解决该问题，最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖合同纠 纷案件适用法律若干问题的解释》司法解释第 3 条规定： “商品 房的销售广告和宣传资料为要约邀请， 但是出卖人就商品房开发 规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定， 并对 商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的， 应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视 为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 ”根据司法解 释，商品房销售广告内容认定为要约，应满足以下两个条件：
1、商品房开发规划范围内房屋及相关设施所作的说明和允 诺具体确定。对于广告所承诺的房屋、配套设施条件在开发规划 范围(红线范围)外的广告内容，应不视为要约，例如“远离闹 市喧嚣，尽享静谧人生 ”“回归自然，享受田园风光”“坐拥 ; ; 城市繁华 ”“小区周边设有大型超市”等。或者虽然属于商品 ; 房规划范围内， 但由于广告内容抽象含糊， “小区环境优美” 例如 ; “小区空气清新，绿化率高”“ 个性化户型设计，紧跟时尚潮 ; 流”等，也不视为要约。
2、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影 响。只要买房人基于销售广告宣传内容而订立商品房销售合同， 且该内容符合第(1)项必要条件的，就可视为要约，例如，开 发商在售楼广告中注明： “小区绿化率达 80%”“住宅楼距为 80 ， 米”等。
三、商品房销售广告中常见违法现象
1、在未取得预售房许可证的情况下，发布房屋销售广告;
2、以时间来代替距离或以直线距离代替实际道路距离。例 如： “距万达商圈仅 5 分钟路程” ;
3、预售、预租商品房广告中涉及装修装饰内容;
4、含有升值或者投资回报的承诺;
5、使用“顶级”、“最佳”、“国家级”等绝对化用语;
6、开发规划区内的房屋和设施的具体说明或描述与事实不符;
7、广告内容或图片侵害他人的著作权等。
四、违法广告法律责任
1、民事责任。商品房销售广告内容符合构成要约条件，开 发商只要违反了约定， 交付的房屋与设施与广告宣传所确定的具 体允诺不符，应承担相应的民事责任。按《民法通则》第 111 条 规定： “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约 定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求 赔偿损失。 ”合同法第 107 条规定： “当事人一方不履行合同义务 或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救 措施或者赔偿损失等违约责任。 ”依据上述法律规定，购房人可 向开发商提出履行广告承诺、违约赔偿、赔偿损失直至解除合同 退房等主张。
2、行政责任。商品房销售广告所承诺内容虽不构成要约， 但只要广告所宣传的内容与实际情况不符，损害消费者利益的， 开发商也要承担相应的行政责任。根据广告法第 37 条规定： “… 利用广告对商品或者服务作虚假宣传的， 由广告监督管理机关责 令广告主停止发布、 并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款…” 。所以一旦 被有关部门认定为虚假广告，根据有关法规，有工商行政主管部 门可责令开发商停止发布虚假广告，并处以一定数额的罚款。
五、对策和建议
1、房地产企业在策划、编印销售广告或宣传手册应避免不 实宣传。对于开发规划区内的房屋和设施的描述，应根据楼盘的 实际情况，对于可能要发生变更或未细化的设计，尽量避免做出 具体明确的说明和允诺。
2、在销售广告或宣传手册上附加提示条款。例如： “实际交 付的房屋和设施以最终经政府部门批准的设计图为准。 ”或以及 “以上文字内容、图片不应被视为要约或承诺，合同条件应以购 房人与开发商正式签订的合同为准。 ”等。
3、为避免法律风险，房地产开发企业除了聘请熟悉房地产 领域的专业律师对《商品房销售合同》条款严格把关外，对于售 楼广告、宣传手册等资料，也不能掉以轻心，在正式定稿前进行 必要的法律审核。
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