商品房包销和商品房买卖的区别

　　 商品房包销与商品房买卖的区别？

　　 商品房买卖是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价款的行为。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的商品房买卖即开发商将已建成的符合销售条件或尚未建成但符合预售条件的房屋向社会公开出售，社会公众购买房屋的行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，买卖是出卖人转移标的物的所有权与买受人，买受人支付价款的行为。据此，商品房买卖特征表现为：①商品房买卖合同是约定转移房屋所有权的协议，通过买卖，开发商将房屋所有权转移给买受人。转移标的物所有权是买卖的目的。但在民法理论上，买卖合同有两种含义，一是出卖人转移财产所有权给买受人，买受人向出卖人支付价款的合同，为转移一定实物的财产所有权的合同，即实物买卖；二是出卖人转移其财产权（包括财产所有权，另外还有其他各种财产权）给买受人，买受人向出卖人支付价款的合同，为实物买卖和权利买卖的合体。买卖合同的标的究竟是物的所有权还是财产权，各国立法例不同。我国现行法中，并未把上述财产权作为买卖合同的标的，关于它们的“买卖”另用相应的有名合同予以调整。②买受人必须将房屋的价款交付给开发商。买卖合同是以金钱货币为对价的有偿合同，出卖人向买受人转移财产所有权的目的是为了换取买受人的一般等价物即货币，而买受人要取得财产所有权就必须向出卖人支付相应数量的货币。开发商将房屋所有权移转给买受人，而买受人则向开发商给付价金，两者互为对价，反映了以货币为媒介的商品交换关系，体现了等价有偿的市场交换规律。③房屋买卖是双务合同。开发商有转移房屋所有权于买受人的义务，而买受人有问开发商给付价款的义务，当事人双方互付给付义务。并且这种给付义务是与他们各自的权利相关联的，开发商负有转移房屋所有权于买受人的义务，同时享有请求买受人给付价款的权利：买受人负有向开发商给付价款的义务，同时享有请求开发商移转房屋所有权的权利。④房屋买卖是诺成合同，开发商和买受人就房屋买卖内容达成一致，不必以房屋交付为条件，合同即告成立。

　　 商品房包销是开发商与包销人之间订立商品房包销合同，约定开发商以包销基价，将其开发建设的房屋交由包销人以开发商的名义进行销售，包销期满，对包销人未销售的房屋由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。其特征表现为：①包销人包销商品房的目的，是为了赚取包销基价与销售价之间的差额，而不是为了直接买进开发商的商品房。②商品房的买卖是以所有权转移为标志的，包销人对包销房屋进行销售时，并没有取得所有权，所以他要以开发商的名义对外销售，包销人对外联系买家，开发商与买受人订立买卖合同，从法律上讲，买卖关系是在开发商与买受人之间设立的。③商品房的每一次买卖都要缴纳各种税费，包销人从开发商那里将商品房买来，再卖给买受人，两次支付这些数额不低的费用，对于包销人来说就失去了包销的意义。④我们要谈的是开发商与包销人之间的内部关系而非开发商和包销人与买受人之间的外部关系，开发商和包销人与买受人之间的关系为买卖关系是毋庸置疑的，而在包销期限内，开发商与包销人之间并不存在买卖关系，因为包销人包销的目的不是取得所有权。包销期限届满，包销人买入剩余房屋是开发商与包销人在包销结束之后按照包销合同的约定，转化为买卖关系，这个买卖关系是以包销房屋没有全部卖出为条件的。也就是说，包销合同中约定了包销人必须买入剩余房屋的义务，随着包销期满、包销人对于剩余房屋的买入，包销关系转化为买卖关系。如果包销人已先期将包销款全部支付开发商，开发商只需将包销人购入的房屋的所有权办理至包销人名下即可：如果包销人剩余部分房屋的包销款尚未支付开发商，则应在付齐包销费后，取得房屋所有权。需要强调的是，开发商买入剩余房屋的价格必须是包销基价。

　　 综上，商品房买卖与商品房包销虽然都是一方支付价款，一方交付房屋，但买受人的目的是为了获取房屋的所有权，而包销人的目的是为了获取包销基价与销售价之间的差额，包销人最后将剩余房屋买入，是包销关系的结束，买卖关系的建立。

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