二手房卖家：不再有“证”无恐

房产证或不再是权属唯一铁证 遇违约买家亦可要求“预期利益”赔付———

　　在大部分由于追求更多经济利益而出现违约的二手房交易案例中，许多主动违约的原房主认为，自己在仍持有房产证的情况下只需支付违约金和买家已经支付的房款就可以全身而退。但是事实是在类似的情况下，法律似乎更加倾向于保护买家的权益。而最近上海一例宣判的二手房交易违约案件中所涉及到的“预期利益赔偿”，更是为身处“被违约”漩涡中的买家提供了可以用来借鉴的维权利器。

　　房产证未过户亦非房屋权属唯一标准

　　吴先生在去年底就有过一段“被违约”经历。据吴先生介绍，他两年前购入的一套二手房由于在去年延续至今年的涨价热潮中市场价格连续翻番，而虽然两年间房屋一切的贷款、费用都是由吴先生支付，但是由于产权证尚未过户到他名下，于是原房主就出于经济利益的考虑，打算单方面中止交易，将这套房产再度易主。而经过几次协商未果，吴先生打算将原房主告上法庭，要求其继续履行合同内容。就在开庭之前，原房主主动选择了放弃违约，继续履行合同。“我相信如果去打官司，也肯定是我赢。虽然房产证没有过户，但是这两年来我一直支付房子的一切费用，已经是实际意义上的房主。”吴先生表示。

　　“被违约”在房价快速上涨的阶段是一件十分普遍的事情，许多二手房买家在遭遇了“被违约”时或许会因为将此事诉诸法律的繁琐而选择忍气吞声，而很多“被违约”的买家认为，房产证尚未过户，对方违约一旦发生，自己也只是获得违约金而已，房子到底还是房产证持有人的。因此，“持有房产证”亦成为了违约卖家们的底牌。

　　北京保华德律师事务所宋律师在接受采访时认为，在期房交易中，产权证尚未入手但交易已经进行是买卖双方共同认可的一种风险，只要合同在签订时是双方真实意愿的表达且不违背国家法律，一旦遭遇违约就可以申诉要求违约方继续履行合同。

　　合同中预防违约可要求“预期利益”

　　更高的经济利益是诱发卖家违约的主因，对于卖家而言，从房产第一次出手到违约到再出手，可获得的利益可能就已经攀升几倍。而对于“被违约”的买家而言，损失也是对等的。等同的房价随着时间的推移已经不能购买相同价值的房产，这笔损失对于“被违约”的买家而言显然比其他损失大得多。

　　有报道称，今年3月在上海判决的一桩二手房交易违约案件中，原告获得了高额的“预期利益”补偿金。“预期利益”概念的引入抑或可为二手房买家提供更加有力的保护。宋律师表示，由于违约造成的损失在合同中是可以要求赔付的。也就是说，买卖双方可以在签订合同时注明如若违约则要求违约方支付“预期利益赔偿金”。“目前二手房交易中主要是使用相关部门发布的标准合同文本，关于‘预期利益赔付’问题可以使用‘补充协议’来加入到合同当中。”二手房门店经纪人提示。

　　在吴先生向我们讲述的经历中还透露了一个细节，即他与原房主在合同中约定的违约金是100万元。“虽然相关法律规定的违约金是总房价的20％，但是签订合同的时候就是考虑到了双方存在违约的可能，于是在双方自愿的情况下将违约金提高到了100万元。”吴先生表示。对此，宋律师认为，虽然有法律规定金额上限，但是在合同的签订中，只要是双方意思的真实体现，可以将违约金提高到双方认为可接受的范围内。但是如若发生诉讼，那么就会出现违约方申诉违约金过高而申请降低违约金的情况。

　　谨防违约专业机构提示六点注意

　　由于大部分二手房买家缺乏专业的法律知识，而自住型、刚性需求购房人亦在二手房交易方面没有足够的知识，专业机构就合同签署、制定等环节为买房人进行提示。“链家地产”市场研究部提出六条在签署二手房交易合同时应注意的事项：合同中应明确买卖双方违约责任以及违约金的偿付金额和时间；合同中应明确付款和过户时间；应明确房屋遗留问题，以防欠费等问题被暂时“雪藏”，日后成为买方的额外成本；应明确买卖双方与经纪公司签订三方合同时代理费金额；交定金后，买方应及时联系房主，防止经纪公司“一房多卖” 违规操作；使用补充协议规定额外情况权责.