2009年07月24日 羊城晚报
李小姐向业主陈先生支付了1万元定金后，陈先生就开始以种种理由拖延李小姐交首期楼款的时间，等合同约定的交款期过后，陈先生还以李小姐违约为由，将她告上了法庭，这场诉讼究竟谁胜谁负？
■案件回放
李小姐通过网络认识了陈先生，半年后，陈先生告诉李小姐自己有一套二手楼准备转让，恰好李小姐也有买楼的需要，加上价格也合适，双方就于去年7月签定了房屋买卖合同。
合同规定：房屋的售价为55万元，买方于合同签定当天支付1万元的定金，首期楼款24万元于合同签定20天内支付，双方于支付首期款当天办理递件手续，余款30万元于过户手续当天缴清。如果买方逾期支付楼款的，每延迟一天，按照楼价的千分之一支付违约金，逾期超过20天的，卖方有权解除合同，并没收定金。另外，如一方违约导致交易取消的，违约方须向非违约方支付楼价10%的违约金。
合同签定以后，李小姐依约向李先生支付了1万元的购房定金，到了约定的支付首期的时间，李小姐联系陈先生准备支付楼款，但陈先生表示，自己正准备出国学习，希望陈小姐延期交付首期。陈小姐看到对方说得很诚恳，就答应了对方的请求。没想到几十天过后，李小姐突然收到了陈先生寄来的律师信，信中称，李小姐未按合同规定的时间支付首期楼款，现在逾期已有二十天，因此通知她解除合同，并要没收1万元的定金。
李小姐打电话联系陈先生，陈先生的态度大为转变，坚决否认当初曾经要求李小姐推迟支付楼款。由于双方无法达成一致的意见，陈先生最后将李小姐告上了法庭。
■是非对错
法院审判认为，双方各执一词，但李小姐没有任何的证据证明陈先生曾经主动要求她延期交付楼款，按照合同的约定，李小姐已经构成实际上的违约，因此法庭判决双方解除合同，李小姐支付的1万元定金也归陈先生所有。
■涉及法规
中原地产的相关负责人表示，法院作出上述判决是根据《合同法》的规定。据介绍，去年下半年，由于楼价的上升，很多业主都有反价的行为，而案例中的陈先生，就是由于想将房子以更高的价钱卖给另一个人，又不想支付违约金才想出来的陷阱。
中原地产的相关负责人提醒说，对于业主故意违约造成买方不能按期支付楼款的情形虽然不少，但买家可以采取一定的措施以保障自己的权益。
无论业主因何种原因不能收取楼款，买方都应该给业主发督促履约的函，要求将业主推迟收款的情况说明，并明确开具收款的时间，以避免日后发生纠纷时说不清楚。如果买卖双方约定楼款可由中介公司转交的，买方可将楼款转给中介公司，由其代为转交，并以信函的形式通知业主到中介公司处受款。又或者，买方可到公证处办理提存公证，将房款交给公证处提存，自提存之日视为楼款已经支付，楼款及相关的风险责任便转给业主。最好的办法是买卖双方在签定买卖合同时，就约定一个业主收款的账户，在业主不能够收取楼款时，买方可以将楼款存入业主的账户。银行的汇款单就是买方履约支付楼款的凭证。
■解疑难
读者问：
我看中一套拍卖房屋，但是它有一个租户，租期还有五年，请问，我拍下来以后，可不可以让租户走？因为这个租户的租金很便宜，要是继续履行租约，很没有数为。另外，我还怀疑租户和原业主串通，故意将租金写得很便宜，让房屋拍不出去。请问，租金低过正常租金是不是可以说明租户和原业主串通呢？
答疑嘉宾：广东华安联合律师事务所律师陈敏：根据买卖不破租赁的原则，应拍带租约房屋者，必须继续履行该租约，不能以租金过于便宜为由，要求租户迁走。如果你想以租户和原业主串通为由主张租约无效，必须有充足的证据，仅凭租金太低，并不能说明租户与业主串通。因为租约签订时，房屋并未被查封，业主不可能预知房屋以后会被拍卖。如果你不想履行被拍卖房屋的租约，建议不要参加应拍，以避免不必要的诉讼及损失。
