导读：
二手房交易时买卖双方的角度和心态各异，卖方总喜欢拿地区商品房来类比，开价与商品房差价不大；而买方总调一个“旧”字。其实只要真正站在市场的角度，以房屋的市场价值为基础，以供求关系为参考，具体分析测算，二手房的价格还是有规律可循的，主要考虑以下三大因素
二手房交易时买卖双方的角度和心态各异，卖方总喜欢拿地区商品房来类比，开价与商品房差价不大；而买方总调一个“旧”字。其实只要真正站在市场的角度，以房屋的市场价值为基础，以供求关系为参考，具体分析测算，二手房的价格还是有规律可循的，主要考虑以下三大因素：
1）房屋因素。 房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为-2%；另外旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减10%（为-10%）。此外，楼层对价格也产生影响：1层和5层为基准价，2层和4层为+3%，若是楼顶则-5%；而朝向如无朝南外门窗，为-5%。
2）环境因素 环境因素既有自然的也有社会的，既包括大环境，也包括小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如在小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等方面，旧房都有要大打折扣。再如社区环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%（为-5%），省、市重点中小学区的，为+15%。
3）心理因素 如果不是在价格上有较大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素：-8%。 当然，确定房屋的价格还要考虑很多因素，如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积、楼房的层次与朝向、市场供求状况等等。用以上方法计算出房屋价格只是一个参考价格。
