二手房买卖面积差异能否要求返还房款，计算依据是什么？

网友问：我在去年5月份和孟先生签订了二手房买卖协议，房屋建筑面积为85.45平方米。由于当时孟先生房屋的两证还没有办下来，所以我们约定先付款交房，等他的两证办下来后再办理过户。房产证下发后，我发现该证上载明的建筑面积是82.33平方米，比合同约定的面积少了3.12平方米。请问，我可以要求孟先生将面积差价款退还给我吗？二手房面积误差解决方式是不是也和新房一样？

石家庄律师王现辉答：除非你们在合同中有明确的约定：“该房屋按照具体面积计价，出现面积误差参照新商品房买卖面积误差解决方式解决。”否则你不能要求退还面积差价款。

新商品房买卖和二手房买卖中对于面积误差的解决方式是不同的。

新商品房发生面积误差时，如无其他约定，应当按照下列方式解决：

1.面积误差比绝对值在3％以内的据实结算，多退少补；

2.面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房，买受人退房的，开发商应当在买受人提出退房之日起（一般为30日）内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内部分的房价款由开发商返还买受人，绝对值超出3％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

二手房买卖则不一定按照以上的方式解决。

二手房买卖中影响二手房定价的因素很多，比如房屋环境因素、房屋质量因素、房屋年代因素，甚至包括房屋装修因素、房屋物业管理质量因素、房屋附属家具电器因素等，其影响价位的因素比新商品房买卖要多得多。而且，二手房买卖合同中，也没有约定“房屋的单价或是房屋面积以房产证为准”等内容，所以一般认定双方之间的房屋买卖是按套计价。

根据目前的二手房交易习惯，二手房买卖双方一般都会亲自到实地看房。

买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况都非常清楚。所以一般情况下，二手房都是按套计价，并非按每平米单价出售，因此不存在补交面积差价款的问题。当然，如前所述，如果在合同中明确约定“该房屋按每平米单价计算”的除外。

总之，要看当初合同的约定的，如果约定是按面积计费的话，目前的面积差异是应该得到一定金额的返还，具体的返还数额标准还要看合同约定，如果当初没有约定按商品房面积差异的计算方法，则无法按此主张。现实中二手房买卖有其本身的特殊性，一般是按套计算，实物买卖。即使面积上有误差。如是没有约定是很难得到返还房款的。

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