用"土法子"算算你的二手房

1．房屋的折旧费。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来，砖混结构一等房屋的折旧期限是50年,那么每年的折旧率为2％；

2.户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法媲美新房，如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房（简称"三小"套型），则扣减10％；

3.房子所在的楼层不同，价格不一样。例如一、二层是基准价，五层、六层扣减3％，七层减5％，而三、四层则加3％，顶楼减5％；

4.朝向因

素。假如房子没有朝南的门窗，则减5％；

5.小区环境对房价的影响。没有物业管理扣减5％，小区没有单独封闭，也减5％；属于重点中小学区域的房子要加15％；

6.习惯性心理因素。该因素也会使人们对买旧房心存压力。花很多钱才买套旧房，这一因素又使房价减8％的价钱。

最后，在以上数据的基础上，报价应为同地理位置商品房价格的60％－70％左右，约是当前周边房屋租金的100倍。

【例】某房1990年建成，楼层为4层（共6层），建筑面积60平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。

折旧率：10年×（－2％）＝－20％；

因其是"三小"套型：－10％；

楼层：＋3％；朝向：南北；

非小区和无物业管理：（－5％）＋（－5％）＝－10％

重点中小学区：＋15％；心理因素：－8％；

当地商品房均价约为4000元／平方米,得出该房产价格为：4000×（1-20％-10％＋3％-10％＋15％－8％）＝2800（元／平方米）。

此房的实际总成交价格约为：2800×100×70％＝19.6（万元）。