行动在买不起二手房之后 以房换房PK以房养房

居住在天津塘沽区的王女士，最近相中了一套位于开发区的房子，总房款为60万元。究竟是将塘沽区的老房子卖掉，拿着30万元售房收入，再添加一些积蓄一次性购买开发区的房子，还是将老房子出租，并从银行贷款30万元，用老房子的房租填补银行按揭贷款。目前王女士面对以房换房和以房养房“二选一”的抉择。

资金充裕不卖房

在过去的几年中，随着房地产市场的迅猛发展，房产价值也水涨船高，房价节节攀升。一些房主依靠拥有多处房产而身价倍增。

一些认为未来房价将持续上扬的房主，自然不会立刻把房屋出售变现。因为房价在上涨，房产就不断升值。于是购买新房后，如果资金充裕，仍然保留旧房，将其出租而不出售。

对于房主而言，不卖房的理由是房产会升值。不过必须注意的是，即便是在房价持续上涨的市场状况下，并非所有的房屋都会升值。如果房产难以升值，甚至出现贬值，那么持有原有房产并不是明智之举。

据业内人士介绍，能够保持持续并且快速升值的房产，必须在地段、小区环境和房屋状况这3个因素中至少有一项优势。一般而言，房产的升值很大程度上有赖于地段的升值。如果旧房拥有较好的地段，房产升值的可能性较大，资金充裕的房主长期持有后将可获得广阔的升值空间。另外，如果旧房的小区环境较好，尤其是一个刚刚入住的房子，由于房产正处于快速升值阶段，房主更应该保留房产。反之，一些房龄较长，尤其是超过20年的老房子，房屋状况较差，甚至濒临拆迁，由于房屋价值逐渐萎缩，房主应该将其出售，也就是选择买新房换旧房。

节省利息可卖房

如果房主的经济实力有限，一旦选择不出售旧房，购买新房就会存在较大的资金缺口。尤其那些需要大额银行贷款买房的房主，应该考虑将旧房出售，填补因购买新房而造成的资金缺口。

如前所述，王女士在咨询了银行专家后，根据自身的经济状况，最终决定将原有的塘沽旧房出售，并一次性付款购买开发区的房子，从而免去了银行按揭贷款的压力。

通过银行咨询，王女士获知，如果通过银行按揭贷款买房，贷款初期需要支付的银行贷款利息比较高。以贷款30万元20年按揭还款为例，前5年，王女士需要支付利息大约8.5万元，仅第一年利息就约为2万元。如果王女士选择以房养房的方式，保留原有房屋，将其出租，每月租金约为1000元，无法抵消利息支出，反而加重了王女士的生活负担。因此身为工薪阶层的王女士，精打细算之后决定将以房换房的方式，买新房卖旧房。

中介支招别轻信

当问到以房养房更好还是以旧换新更合适，一位房屋中介人员毫不忌讳地告诉笔者：“对于我们房屋中介来说，当然是买新房卖旧房更利于我们的业务。”诚然，如果客户以房养房，将房屋出租，该房屋未进入二手房市场交易，对房屋中介来说，并非好事。一些房屋中介完全按照买卖成交业绩出发，引导客户将旧房登记委托中介出售。但对于房主来说，选择出售房屋并非适合每一个房主，因此房主应该理性地从自身经济条件和房屋状况出发综合考虑，而不可完全轻信房屋中介人员。

换房勿忘退个税

如果房主选择以房换房，则应该注意申请退还转让个人所得税。按照天津市对《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的补充意见，自2006年下半年，个人转让住房所得应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税等税收一并征收。

对符合退税条件的，即在出售现住房1年内按市场价重新购房(先卖后买)的房主，应向地方税务局提出退税申请。已缴纳的个人所得税，按其重新购房的金额占原住房销售额的比例到地方税务局办理退税。地方税务局按规定程序逐级审批核准后，及时通知房主到指定地点领取退还的现金税款。

在出售住房前1年内已按市场价格购房(先买后卖)的房主，其出售原住房申报个人所得税时，可按照已购房金额占原住房销售额的比例，向地方税务局提出减免税申请。