买方未按时付楼款 卖方拒绝配合办理过户手续 二手房违约解除合同纠纷

一、案情简介 申请人（反请求被申请人）：赖某某、陈某某 被申请人（反请求申请人）：易某某、孙某 2007年8月14日，申请人、被申请人通过中介方广州市某房地产中介服务有限公司签订一份《二手房买卖合同（居间）》及《二手房买卖合同（居间）》（附件：付款方式），约定

一、案情简介

　　申请人（反请求被申请人）：赖某某、陈某某

　　被申请人（反请求申请人）：易某某、孙某

　　2007年8月14日，申请人、被申请人通过中介方广州市某房地产中介服务有限公司签订一份《二手房买卖合同（居间）》及《二手房买卖合同（居间）》（附件：“付款方式”），约定由申请人购买被申请人的涉案物业。合同第2条第1款约定：该物业之成交价为人民币675,000元，此成交价已含该物业所有楼款及现有已缴之全部杂费。该物业有关付款方式详见《附件》，买卖双方均同意按照《附件》所约定的条款交付楼款。买方须按该付款方式按时付清楼款，卖方应提供合法有效的收费凭证给买方。第3条第5款约定：买卖双方同意在签订本合同后，卖方将该物业之权属证明原件交由经纪方或银行指定按揭机构等其他机构保管至该物业交易递件当日。第5条第5款约定：买卖双方同意授权委托经纪方协助买卖双方进行有关的该物业交易事宜，包括代为收取、保管、转交该物业之楼款。第7条第1款约定：本合同签订后，若卖方有下列情形之一的，即视为违约。届时，卖方除须退还买方已付款项外，还应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，另买方有权解除本合约：……（4）卖方在买方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理本次交易的有关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；（5）卖方包括但不限于无故终止本合约、拒绝出售该物业、或不履行本合约之约定、或履行的约定不符合本合约之要求等情形的，从而导致本合约无法履行。该合同附件“付款方式”约定：买卖双方均同意经纪方按下列E种方式收付楼款：E涂销抵押后按揭付款：（1）［定金］〔部分定金〕人民币1万元整，买方应在签署本合约同时交付给经纪方，由经纪方无息转给卖方并自动转为部分楼款。（2）定金余款：人民币2万元整，买方须在2007年8月16日前交付给经纪方，由经纪方无息转给卖方并自动转为部分楼款。（3）首期楼款（不含定金）：人民币175,000元整，买方应在2007年10月1日前交付给经纪方。

　　合同签订后，双方又签订一份《补充协议》，约定：房地产买卖（居间）合同NO：0000183合同附件：付款方式E种方式付楼款中第3条买方首期款交付时间现经买卖双方同意办理完涂销抵押／归完档产权清晰之日起15日内买方在递件当天支付。此份协议一式三份与合同具有同等法律效力，以上条款若与合同条款有冲突之处，则以此份补充协议为准。2007年8月16日，申请人向被申请人交付定金3万元。2007年8月28日，申请人向被申请人交付3万元。

　　申请人的仲裁请求为：（1）被申请人向申请人支付人民币12万元整；（2）被申请人向申请人支付律师费人民币4000元整；（3）请求解除申请人与被申请人签订的《二手房买卖合同（居间）》；（4）本案的财产保全费1140元由被申请人承担；（5）仲裁费用由被申请人承担。

　　被申请人的仲裁反请求为：（1）请求裁令申请人因其违约行为给被申请人赔偿损失人民币200,000元；（2）请求裁令申请人向被申请人支付律师费及查询费用人民币13,620元；（3）请求裁令由申请人承担本案的仲裁费用。

　　二、争议焦点

　　本案的争议焦点在于谁违约，申请人称被申请人在收了申请人的定金后，拒绝递件办理二手房过户手续，构成违约。而被申请人则称根据合同约定，申请人未按时付楼款，构成违约。

　　三、裁决结果

　　仲裁庭根据《合同法》第67条、第94条、第115条的规定，裁决如下：

　　（1）解除申请人与被申请人签订的《二手房买卖合同（居间）》；

　　（2）被申请人向申请人支付人民币9万元；

　　（3）被申请人向申请人支付申请人因本案支出的律师费人民币4000元及财产保全费1140元；

　　（4）对被申请人的全部仲裁反请求不予支持；

　　（5）仲裁请求仲裁费20,741元，由申请人承担4148元，被申请人承担16,593元（该费用已由申请人预缴，被申请人承担的部分由被申请人迳付给申请人）；仲裁反请求仲裁费10,172元由被申请人承担。

　　以上由被申请人支付给申请人的款项，自本裁决书送达之次日起十日内一次付清。逾期支付，按照《民事诉讼法》第229条的规定处理。

　　四、裁决理由

　　（一）关于双方签订的《二手房买卖合同（居间）》及《补充协议》的效力问题

　　仲裁庭认为，申请人与被申请人于2007年8月14日签订的《二手房买卖合同（居间）》是双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，内容真实有效，双方均应恪守履行。关于《补充协议》的效力问题，申请人认为该合同是双方在签订合同后签订的，是双方真实意思表示，合法有效。被申请人则认为该协议上卖方只有被申请人易某某的签字，而没有孙某的签字，买方则只有申请人赖某某的签名，没有陈某某的签字，经纪方只有童某某的签字，没有加盖公司的印章，因此补充协议无效。对此，仲裁庭认为，该补充协议约定的是付款时间而不是处分共同财产，且协议上有作为卖方的被申请人易某某的签字、作为买方的申请人赖某某的签字以及中介方人员童某某的签字，童某某在申请人向被申请人支付定金3万元时亦作为见证人在收据上签了字，对此被申请人亦予以确认。因此，被申请人的抗辩不成立，双方签订的补充协议有效。

　　（二）关于申请人要求解除双方签订的《二手房买卖合同（居间）》的仲裁请求

　　仲裁庭认为，根据合同第三条第五款约定，被申请人将该物业之权属证明原件交由经纪方或银行指定按揭机构等其他机构保管至该物业交易递件当日。根据双方签订的《二手房买卖合同（居间）》附件：“付款方式”E第四条的约定，申请人应当在2007年10月1日将首期款支付给经纪方，但随后双方签订的《补充协议》对付款时间进行了重新约定，即应当于办完涂销抵押、归完档、产权清晰之日起15日内申请人在递件当日支付。合同签订后，申请人依约向被申请人支付了定金，被申请人亦将涉案二手房的房产证交给了中介方保管。但被申请人于2007年9月25日办完涂销抵押登记之后将房产证取回，致使双方无法完成交易递件手续，合同无法继续履行。根据《合同法》第67条的规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，被申请人违约在先，申请人没有向被申请人交付首期楼款并不构成违约。[page]

　　关于被申请人抗辩称申请人另行委托某公司办理房地产交易，申请人构成违约的问题。仲裁庭认为，根据被申请人提供的广州市某中介服务公司工作人员赖某的证人证言，申请人委托某公司办理的是涉案物业的按揭手续。根据双方签订的合同第5条第5款的约定，买卖双方授权经纪方协助双方进行有关的该物业交易事宜，包括代为收取、保管、转交该物业之楼款。而申请人委托某公司办理按揭业务属于专项委托，与双方共同委托广州市某中介服务公司办理涉案物业交易事宜的合同约定并不冲突，因此，被申请人的此项抗辩并不成立。

　　综上所述，被申请人违反了合同约定，致使合同无法履行。根据《合同法》第94条的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因此，申请人要求解除申请人与被申请人之间签订的《二手房买卖合同（居间）》有事实及法律依据，仲裁庭予以支持。

　　（三）关于申请人要求被申请人向申请人支付人民币12万元整的仲裁请求

　　关于2007年8月16日申请人向被申请人交付的3万元，双方均确认属于合同约定的定金。关于申请人于2007年8月28日向被申请人交付的3万元，申请人认为是定金，被申请人则认为是楼款而非定金。仲裁庭认为，关于申请人与2007年8月28日向被申请人提交的3万元，申请人提供的收款收据上面显示是定金，“楼款”二字被划去，而被申请人提供的收款收据上面“楼款”并未划去，庭上被申请人亦不确认收到的是定金。此外，根据双方签订的合同附件：“付款方式”E关于定金的约定，申请人应当向被申请人支付定金数额为3万元，而申请人未提供双方对于定金重新进行约定的证据。综合以上证据，仲裁庭有理由认为申请人于2007年8月28日向被申请人交付的3万元为楼款而非定金。根据双方签订的合同第7条第1款第5项的规定：若被申请人违约使得合约无法履行的，被申请人除须退还所收申请人已付款项外，还应赔偿与定金同等数目之金额给申请人以弥补申请人之损失。根据《合同法》第115条的规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。如前所述，被申请人违反了合同约定，申请人向被申请人交付了3万元定金及3万元楼款，因此，被申请人应向申请人双倍返还定金6万元，同时返还收受的3万元楼款。故申请人要求被申请人向其支付12万元，仅在9万元以内的部分有事实及法律依据，仲裁庭予以支持，超出部分没有事实及法律依据，仲裁庭不予支持。

　　（四）关于申请人要求被申请人向申请人支付律师费4000元及财产保全费1140元的仲裁请求

　　仲裁庭认为，根据《仲裁规则》第76条的规定，仲裁庭可以在裁决书中裁定败诉方应当补偿胜诉方因办理案件所支出的合理费用，但补偿金额最多不超过胜诉方所得胜诉金额的百分之十。律师费及财产保全费属于因办理本案所支出的合理费用，本案申请人的部分仲裁请求得到了仲裁庭的支持，申请人因此支出的费用亦未超出胜诉比例的十分之一。故申请人的该项仲裁请求有事实依据，仲裁庭予以支持。

　　（五）关于被申请人要求申请人因其违约行为给被申请人赔偿损失20万元并支付律师费及查询费用的仲裁反请求

　　仲裁庭认为，如前所述，被申请人违约在先，申请人没有违反合同约定。因此，被申请人的仲裁反请求没有事实及法律依据，仲裁庭不予支持。

　　关于仲裁请求的仲裁费，由于本案仲裁庭支持了申请人的大部分仲裁请求，根据公平合理原则，仲裁请求的仲裁费由申请人承担百分之二十，由被申请人承担百分之八十。仲裁反请求的仲裁费，由于被申请人的仲裁请求没有得到仲裁庭的支持，反请求仲裁费全部由被申请人承担。