【律师提示】
生效的《上海市房地产买卖合同》对双方当事人具有约束力。卖方应当按照合同第六条的约定到房地产交易中心办理房地产过户交易手续，将房屋所有权和土地使用权转让到买方名下。如果卖方拒绝履行该项义务，则要承担《上海市房地产买卖合同》第十条的违约责任。这个违约责任可能是“逾期违约金”、“单方解除权”和“总房价20%的赔偿金”。律师建议双方当事人在补充条款中对权利交付做出这样的约定“若甲乙双方因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方之间无法共同办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应当承担本合同第九条逾期付款或第十条逾期交付的违约责任。”以防止因为以上原因造成纠纷。
【案情介绍】
2009年3月21日，买方王先生和卖方李先生签订了《上海市房地产买卖合同》，约定2009年4月30日前，双方至房地产交易中心申请办理转让过户手续。
合同第十条约定了逾期权利交付违约责任。表述为，卖方李先生未按照合同约定的期限办理房地产权利转移手续的，应当向买方王先生支付违约金，违约金按照已付款的日万分之五计算，自合同第六条约定的交付之日起至实际交付之日止，逾期超过七日后卖方李先生仍未交付的，买方王先生有权单方解除合同。买方王先生单方解除合同的，应当书面通知卖方李先生，卖方李先生应当向买方王先生承担总房价20%的赔偿责任。
合同履行过程中，买方王先生支付了首付款16万元，并与住房置业担保公司和银行签订了借款合同。
2009年5月19日，买方王先生书面通知卖方李先生：经多次联系要求卖方李先生办理房地产权利转移手续未果，遂要求卖方李先生于2009年5月25日前至交易中心申请办理过户手续。
后卖方李先生回函买方王先生，称该房屋未满两年，卖方拒绝缴纳营业税和个人所得税，之前双方签订的合同为重大误解，为可撤销合同，不同意继续履行。
2009年6月10日，买方王先生起诉到法院，要求解除双方签订的房地产买卖合同，并支付违约金560元级总房价20%的赔偿金16万元。
【案件思考】
卖方阻挠合同的继续履行，不交付相关税费导致房地产买卖合同解除，应当承担何种违约责任?税费金额理解错误是否构成重大误解?
【法庭判决】
双方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵守。
卖方李先生经多次催促的情况下仍然不办理房地产转让过户手续构成违约，买方王先生要求解除合同，合法有据，予以准许。
卖方李先生应当按照已付房款的日万分之五支付迟延履行违约金，并承担房屋总价20%的违约赔偿金，考虑到公平合理的原则，以及双方的利益平衡，法院判决卖方李先生向买方王先生支付违约金11万元。
【法理延伸】
在房价上涨的行情里，卖方往往以多种理由阻挠合同的继续履行，比如说拒绝承担税费、迟延提供房产交易需要的材料和相关证明，要求第三方出具承诺等等。但是，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。对已经生效的《房地产买卖合同》，卖方拒绝办理房地产权利转移手续，已经违反了合同第六条的规定，要承担合同第十条的逾期权利交付的违约责任。
【法律依据】
《合同法》第九条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
《合同法》九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同。”
