上海“带抵押交易”颠覆二手房交易模式

全资金监管确保交易安全\"转按揭复活\"有利刺激弱势房市
　　没有还清银行贷款、还处于抵押状态的房子在上海也能买卖过户了。日前，上海市推出一种全新的\"二手房交易资金监管\"系统，对二手房交易资金实施全程监管。令人关注的是，它颠覆了以往的交易模式，卖家不再需要先筹措资金还清贷款，可以将有贷款的房子直接交易。
　　分析人士认为，新交易方式在防止中介吃差价、携款潜逃，提高交易安全的同时，也使得楼市过热时打击投机炒房的一味\"猛药\"---叫停\"转按揭\"，瞬间失效了。在目前房地产市场交易较为冷淡的情况下，这一举措被将起到活跃交易的\"救市\"作用。
　　二手房\"带抵押交易\"浮出水面
　　25日，建设银行上海分行各支行信贷部门在寄给客户的对账单中加塞了全新内容：\"无需结清贷款，即可轻松卖房，现本行与二手房专业交易服务机构共同推出\'带抵押买卖\'服务。\"
　　所谓二手房\"带抵押买卖\"服务，缘起于上海新推出的一套全资金监管交易系统。由上海市房地产交易中心牵头，联合上海市住房置业担保公司、建设银行、工商银行、中国银行、农业银行这四家银行，以及上海市房地产交易资金管理有限公司和衡联投资、凯弈投资和信义房产三家房产中介，对二手房交易实行全过程监管和服务。这套系统的最大特点是引发了二手房交易模式的巨变：由原来上家必须付清银行贷款才能卖房，变为二手房卖方不再需要还清贷款就可过户。
　　\"这是一种\'带抵押交易\'，在房地产交易中是史无前例的。\"建设银行的一位信贷人士说。原先，只要一套住房有银行贷款尚未还清，这套房屋就必然设定了抵押，且抵押权归贷款银行。房屋所有权人要卖这套房屋，必须先行筹集资金还清银行贷款，待注销抵押后，才能进行交易、过户。而现在，在上海市\"二手房交易资金监管\"系统内，尚未还清贷款、抵押尚未注销的房屋居然也可以直接交易了。这是对传统交易模式的颠覆。
　　据悉，6月23日上海市房地产交易中心已经召集银行等交易相关方进行了试点培训，新的交易方式将于本月29日正式上线。
　　\"全资金监管\"保交易安全
　　记者了解到，上海市推出这套全新的二手房交易系统，缘起于整顿二手房交易秩序。今年二三月份，由于楼市成交持续萎缩，创辉、中天置业等二手房中介在上海的门店大批关门，有些客户的买房款被卷携而去。
　　一开始，上海市房地产交易管理部门考虑的是如何通过对交易流程的监管，来保证二手房交易中的资金安全。\"后来，在系统开发过程中，他们发现可以更进一步，探索\'有抵押\'的交易。\"一家参与交易系统试点的银行信贷主管告诉记者。
　　房产中介21世纪不动产的一家门店负责人说，客观评价，这个新交易系统实现了将二手房交易中的资金监管从\"贷款环节的监管\"扩展到\"全资金的监管\"。在资金监管系统中，各参与方各司其职：房地产交易中心负责二手房过户，上海市房地产交易资金管理有限公司负责协调银行、中介与二手房买卖双方间的关系，银行负责资金安全、款项划拨，中介负责撮合成交、办理手续等业务。这就彻底改变了原来由房产中介一家既管协调业务、撮合成交，又管资金进出的局面。\"将一家独揽的活分散到房地产交易资金管理有限公司、银行、中介三家去分段完成，有利于提高二手房交易资金的安全性。\"这位人士说。
　　打击炒房的\"猛药\"失效了？
　　上海\"二手房交易资金监管\"系统导致的二手房交易模式巨变将给当前的房地产市场带来怎样的影响？
　　其一，二手房交易的安全性会大大提高。二手房中介别想再吃差价了，只能获得其应得的佣金；担保机构只能赚取服务费；银行负责资金进出，最大的好处是可以留住按揭客户；房地产交易中心则负责交易安全。
　　其二，3年前为打击投机炒卖而被叫停的\"转按揭\"又\"复活\"了。2005年4月，上海市为打击投机炒房，下了一味\"猛药\"：有贷款的房屋，上家必须还清贷款后，才能办理产权转移，上下家不得同时办理\"转按揭\"手续。当时，楼市火热，短线投机客异常活跃，他们往往投入较少的房屋首付款，利用银行贷款购房，然后通过\"转按揭\"将贷款转给下家，抛出房屋赚取差价。叫停\"转按揭\"，对于炒房资金流提出了非常高的要求，炒房成本大大增加，有力地打击了利用银行资金炒房的短期行为。而现在，\"带抵押交易\"使得叫停\"转按揭\"给炒房者带来的约束不复存在，卖家随时可以出货，便捷异常。
　　业内人士提醒，联系到当前交易持续萎缩的楼市现实，此举客观上带有活跃交易的\"救市\"色彩。现在，开发商的策略已出现重大调整，由原来的观望、捂盘、坚守变为抛售清盘。\"原来有3万平方米的销售面积，开发商至少要分3次申请预售许可证，下一批比前一批总是卖得贵；而现在，由于对后市预期不好，变成一次性申请许可证，赶紧上市。\"一位银行信贷人士说，在这样的境况之下，放松二手房交易约束，对于弱市行情是有正面影响的。（

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