去年9月《物业管理条例》颁布实施，进一步明确了广大业主的地位和权利，为业主们争取“当家作主”带来了一线曙光。然而，新条例颁布不久，一些地方却发生了业主选举的“业委会主任”被有关政府部门“罢免”的案例。且不论其中的是非对错，广大业主们对有关“业主委员会”成立的新程序不甚了解显然是新条例颁布之后需要解决的主要问题。业主们究竟应该如何有效地行使自己的权力？哪些人能够成为业主委员会的委员？业主委员会如何成立才具备合法地位、代表业主行使权力？这里我们不再解说枯燥的法律条文，而是通过北京市一个社区成功成立业主委员会并顺利通过备案的例子，全程解读《业主大会规程》，为广大业主们明明白白成立业主委员会一路导航。
我的一年零四个月
业主：商女士
所在小区：中海紫金苑
旁白：我们小区是2002年9月入住的，小区一共3栋楼，共364户。由于当时的小区的物业管理不令人满意，如保安防护措施不到位，小区经常出现偷窃被盗的事情，一、二层没供暖等，我就很热心地希望组织小区居民成立业主委员会，这念头一出，我就开始了行动。
2002年11月
想做就做，我首先通过挨家挨户塞纸条和网上联络，向小区所有业主发出倡议，希望大家自发地组织起来，成立业主委员会。当时我们小区只有50％的入住率，结果第一次业主召集会共有28户业主签名同意。
2003年1月
在接到这些居民的同意后，我们又相互传递消息，印发传单，要求每一个楼门推荐一位热心的业主代表，参加筹备组成立前的准备工作。有100人参加了碰头会，总共选出了26位热心业主代表。
2003年6月
我们听说成立业主委员会需要得到社区居委会组织指导，由于我们是一个新建的小区，小区内暂时还没有成立居委会，这可怎么办？我们只能求助于小区所属街道办事处——紫竹院街道办事处。月末，我们正式向紫竹院街道办事处提出申请，希望得到他们的支持。
2003年7月
在没有小区居委会的情况下，海淀区政府代表、紫竹院街道办事处会同我们小区的开发商、物业公司、业主代表共同商议，终于同意帮助我们成立业主委员会。
2003年9月
我们向全体小区业主发出邀请函，公开招募，自愿报名参加筹备组，服务社区，为公益活动出力，要求报名者同时提供产权证或买卖房屋时所签的合同文本，因为筹备组成员必须是产权人本人。结果有13人报名参加。这时，我们小区已经有100％的入住率，并且同时在开发商的帮助下，确认全体小区业主的产权人名册。自愿报名的名册和自荐书，以及产权人名册同时备一份提交街道办事处。
2003年10月
在街道办事处的指导下，我们在13位报名参加筹备组工作的自愿者中，选出了6位业主成立了筹备组。根据相关规定，加上一位开发商代表，我们小区的筹备组成员总共有7位，是奇数，符合规定要求。会后，我们把最后的选举结果在街道办事处备份，同时张榜公布，向全体小区业主宣布筹备组成立。
2003年11月
从海淀区小区办索要示范文本，筹备组成员召开第一次会议，其中包括筹备组7名成员和街道办事处的一位干部，我们共同起草业主公约、业主大会议事规则，拟定提名选举的业主委员会成员名单、业委会委员选举办法等。所有文件经筹备组成员审核同意。会后，会议纪要报送一份给街道办事处。并且向小区居民公布业委会委员候选人招募公告。
2004年1月
我们首先将选举办法、业主委员会委员候选人名单向小区全体业主公布，听取业主的反馈意见。15天后，在没有得到任何反对意见后，我们公布了业主公约、业主大会议事规则等几项文件，发放选票，召开第一次业主大会，要求全体业主以书面的形式投票，选举业委会委员，征集业主公约、业主大会议事规则等小区未来条例的意见，期限为一个月。我们封好了选票箱，把它安放在小区的物业公司。[page]
2004年2月
筹备组全体成员和业主代表一起开箱验票，有开发商代表和物业公司到场。选票共发放295票，其中收回226票，按照面积计算，唱票结果是总投票数为73796票，有61747票收回，选票超过规定的1／2，其中业委会委员赞成票超过规定的1／2，业主公约赞成票占69％，业主大会议事规则占71％，均超过了规定的2／3，业主大会成立，并根据票数，选出5名业委会委员。选票结果报送街道办事处。
2004年3月
我们将选举过程中的原始文件存档，一式三份后交街道办事处。这些文件包括产权人名册、筹备组公告、会议总结、选票情况、业主公约、业主大会议事规则、物业公司提供的业委会委员交纳物业费情况、业委会委员的产权人购买合同复印件等。在我们的选举结果上，街道办事处签字盖章。
我们将上述文件转送到海淀区国土管理局小区办进行备案登记。
第二天，海淀区小区办通知我们备案完成，我们拿回了盖完章的业主委员会备案表，在小区内向全体业主公布结果，我们小区已经成立业主委员会的消息。
成立业委会步骤
第一步
在满足成立业主大会条件的小区，想成立业主大会的业主首先应致信给区县小区办和街道办事处，要求他们尽快来小区指导成立业主大会。
第二步
在街道办事处、区县国土房管局指导监督下，组建由社区居委会、开发建设单位(公有住房出售单位)、业主代表(《物业管理条例》施行前已组建物业管理委员会的，会同原物业管理委员会)组成的业主大会筹备组，业主可以自荐，也可以推荐，做好筹备工作，参加业主大会和业主委员会会议。
第三步
筹备组开始工作，起草业主大会议事规则和业主公约，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，通知全体业主和告知相关居委会，开成立大会的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。
第四步
将草拟的业主大会议事规则和业主公约及业主大会决议、所有参选业主委员会的业主资料、选票、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条，张贴公告或开会。
第五步
成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的投票和反馈意见，如果投票超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的赞成意见多于1／2，业主大会成立并可开始工作。如果通过投票中业主大会议事规则和业主公约超过业主所持投票权2／3以上赞成，业主大会议事规则和业主公约通过，选出的业主委员会可在30日内向区县小区办备案。
按《物业管理条例》规定，业主委员会组成人数可由业主大会议事规则自行约定，京国土房管物?2003?949号文提出的建议是：业主委员会组成人数一般为5至9人的单数，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员，当选委员同时要满足的条件是：赞成票超过投票业主总量的1／2。
成立业主大会，选举业主委员会经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上通过即可。但先要有一个经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过的业主公约和业主大会议事规则。
第六步
3日内业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任。
第七步
将业主委员会备案单(在各区、县小区办或物业处拿)、业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议(附业主及投票权数清册)及法律法规规定的其他材料报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。京房地物字【1997】第485号文的规定，完成备案的时间从报送材料起应不超过10天。[page]
第八步
收到区、县小区办的备案意见，小区业委会成立。
成立业委会的相关问题
小区成立业主委员会的条件是什么？
个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，在北京可参照以下两项规定：
京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50％，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50％的，应组建业主委员会。”
京国土房管物?2002?316号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》(京政办发?2001?91号)管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。”
如何划分业主大会的物业管理区域？
一个物业管理区域成立一个业主大会。成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域。在北京，物业管理区域目前尚未有明确的划分方法，通常是一个开发项目为一个物业管理区域。京房地物字【1998】308号文规定：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下”。
如何组建业主大会筹备组
按照有关规定，新建居住物业筹备成立业主大会的，应在物业所在地的街道办事处、区国土房管局指导监督下，由社区居委会、开发建设单位(公有住房出售单位)、业主代表组成业主大会筹备组。筹备组成员单位应在充分听取业主意见基础上确定筹备组中的业主代表成员，业主代表应具备业主委员会委员的基本条件。
未建立社区居委会的新建居住物业，由物业所在地的街道办事处、区国土房管局按照物业管理纳入社区建设的工作原则，指导监督开发建设单位(公有住房出售单位)、业主代表筹备成立业主大会。
非住宅物业筹备成立业主大会的，由建设单位、业主代表组成筹备组。
《物业管理条例》施行前已组建的物业管理委员会，应在物业所在地的街道办事处、区国土房管局指导监督下，由原物业管理委员会、社区居委会组成筹备组；原物业管理委员会(含业主委员会)逾期未换届的，筹备组应由原物业管理委员会、社区居委会组成。将物业管理委员会名称变更为“业主委员会”，将《物业管理委员会章程》修订为《业主大会议事规则》，并制定《业主公约》，原则上需要重新选举成立业委会。
筹备组可以邀请公安派出所代表参加。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。筹备组自公告之日起成立。
筹备组需要做哪些工作
首先产生筹备组组长1名。在物业管理区域内公告相关规范性文件，如国务院《物业管理条例》(国务院令第379号)、建设部《关于印发〈业主大会规程〉的通知》(建住房?2003?131号)和北京市国土资源和房屋管理局《转发建设部业主大会规程及有关问题的通知》(京国土房管物?2003?949号)等相关规范性文件在物业管理区域内公告。告知本小区全体业主将成立业主大会，确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。参照北京市国土资源和房屋管理局制定的示范文本，拟订《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案)。确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权。确定业主委员会委员候选人产生办法及名单。
以上资料在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告，业主委员会委员候选人可以通过自我推荐、业主联名推荐等方式产生。候选人由筹备组按照业主委员会委员的条件进行确认。做好召开业主大会会议的其他准备工作。[page]
筹备组应当自组成之日起30日内，组织业主召开业主大会会议，并选举产生业主委员会。
业主大会有哪些职责
各小区可通过业主大会制定、修改业主公约和业主大会议事规则。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。
业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。业主大会议事规则、业主公约和业主大会决议政府都有示范文本可参阅，各小区可以根据具体情况加以修改，但修改的内容不能与国家的相关法律和规定相违背。
业主大会有选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的职责，业主委员会委员选举，可采取差额投票选举的办法。当候选人票数相同时，建议拥有房屋建筑面积多者当选。选举结果应予以公布。
此外，小区居民可以通过业主大会可以选聘、解聘物业管理企业，决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施，制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施、设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度等法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
业主大会会议可采用哪些形式
业主大会是由全体业主组成，决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。业主大会会议可以采用会议或书面征求意见等形式；会议表决采取投票、举手等形式。业主大会必须有已住业主中持有1／2以上投票权的业主出席才能举行；如经已住用业主中持有1／2以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
物业管理区域内因业主人数较多，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主身份是如何定义的
业主为房屋的所有权人，即房屋权属证书上记载的权利人。依法成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为业主外，购买预售商品房尚未取得房屋权属证书的，商品房买卖合同记载的购房人可以视为业主。
业主应亲自出席业主大会并投票，或委托他人出席和投票，否则视作弃权，并应服从业主大会做出的决定。委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章。
怎样认定业主投票权
第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由业主大会议事规则确定。业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的房屋建筑面积的平方米数计算，每1平方米计为一票，不足1平方米的部分不予计算。物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。今后业主在业主大会会议上的投票权的计算方式按照《业主大会议事规则》执行。
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京国土房管物?2002?316号文：“在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20％的、召开产权人(代表)大会时，其投票权及实际投票额按20％的份额计算，超过部分不再予以计算。”
业主委员会委员应具备哪些条件
业主委员会委员应当是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主，没有完全民事行为能力的18岁以下青少年不能参选。按北京市国土资源和房屋管理局在京国土房物管?2003?1024号给朝阳区小区办答复中的解释：“夫妻、父(母)子等关系中，持有房屋权属证书一方，具有业主身份，可以被选举为业主委员会委员，未持有房屋权属证书一方不具备成为业主委员会委员的资格。”
另外，北京市国土资源和房屋管理局在京国土房管物字【2001】891号给朝阳区小区办答复中提到“欠费业主不宜作为全体产权人的代表。”区县小区办在备案时要提供的“法律法规规定的其他材料”中有“业主大会筹备组向物业公司发出的当选委员缴费情况查询函”和“物业公司出具的当选委员按时缴费证明”两项内容。业委会委员不一定是筹备组成员。
业主委员会组成人数一般为5～9人的单数。为有利于物业管理区域今后的管理与建设，寻求业主委员会与社区居委会管理的一致性，建议业主委员会应有社区居委会成员参加。
业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人、副主任1～2人。
业主委员会的职责是什么
业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构，经政府部门批准成立后，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利。负责召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；履行业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当自选举产生之日起30日内到区国土房管局备案。
备案时，须提交社区居委会、地区街道办事处审核的并加盖公章的《业主委员会备案单》及以下材料：业主大会议事规则；业主公约；业主大会决议(附业主及投票权数清册)；法律法规规定的其他材料。
原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财务移交新一届业主委员会，并做好交接手续。原物业管理委员会的印章应交由区国土房管局收回，拒不交回的，由区国土房管局公告作废。
链接
市国土房管局转发建设部业主大会规程及有关问题的通知
京国土房管物[2003]49号
各区县国土房管局、各业主大会及业主委员会、各物业管理企业、各开发建设单位：
现将建设部《业主大会规程》转发给你们，并就执行中的有关问题一并通知如下：
一、筹备成立业主大会及组建业主委员会
(一)新建居住物业筹备成立业主大会的，应在物业所在地的街道办事处(包括乡镇人民政府，下同)、区县国土房管局指导监督下，由社区居委会、开发建设单位(公有住房出售单位)、业主代表组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)。未建立社区居委会的新建居住物业，由物业所在地的街道办事处、区县国土房管局按照物业管理纳入社区建设的工作原则，指导监督该居住物业筹备成立业主大会。筹备组中，可以邀请公安派出所代表参加。
(二)非住宅物业筹备成立业主大会的，筹备组由建设单位、业主代表组成。
(三)筹备组成员单位应在充分听取业主意见基础上确定筹备组中的业主代表成员，并在物业管理区域内公告筹备组全体成员名单。筹备组自公告之日起成立。[page]
(四)《物业管理条例》施行前已组建的物业管理委员会，应按《物业管理条例》、《业主大会规程》和我市物业管理纳入社区建设工作的要求，在物业所在地的街道办事处、区县国土房管局指导监督下，由原物业管理委员会、社区居委会组成筹备组，及时组织召开业主大会，将物业管理委员会名称变更为“业主委员会”，将《物业管理委员会章程》修订为《业主大会议事规则》(附件2)，并制定业主公约(附件3)。
(五)本通知发布之日起，组建、换届改选业主委员会的，其组成人数一般为5～9人的单数。首次业主大会业主的投票权，暂按其拥有的房屋建筑面积计算。住宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。
二、业主委员会备案业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到物业所在地区、县国土房管局备案。备案时，须提交《业主委员会备案单》(附件5)及以下材料：
1．业主大会议事规则2．业主公约3．业主大会决议(附业主及投票权数清册)4．法律法规规定的其他材料。
附件：
1．建设部关于印发《业主大会规程》的通知(建住房?2003?131号)
2．业主大会议事规则(示范文本)
3．业主公约(示范文本)
4．业主大会(示范文本)
5．业主委员会备案单
香港地区的物业管理制度
与内地的政策相比，我国香港地区的物业管理制度中对业主委员会的设计与安排有所不同，表现在：
1．与业主委员会相对应的机构名称为管理委员会，管理委员会的性质与地位是某一建筑物的业主立案法团的代表机构与执行机构。业主立案法团依内地法律可以说是法人化的业主大会，是一个经过登记注册的社团法人。管理委员会不以自己的名义对外，而以业主立案的名义对外，这类似于一个机构中的董事会。
2．管理委员会由一定业主开会决议成立，之后由管理委员会再行申报设立业主立案法团，即管委会成立在先。同时，在业主不能根据业主会议决定成立时，则由主管行政机关依业主的申请命令成立，或者由一定数量的业主或主管行政机关向司法机构申请，由司法机构裁定并任命一名业主召集业主开会成立。
3．管理委员会的成员不限于业主自身，可以是业主，也可以是业主委托的代表，也可以是承租人委任的代表。
4．管理委员会的职权主要由公共契约规定，而非由法律明确列举规定，通常包括为维护建筑物的正常使用、社区的运行秩序及对违反公契的人的追究等方面所发生的事项的决定及执行。
