案例分析:买房要留意业主户口是否迁出了

王先生看中了业主李先生在一中介公司放盘的住宅，三方签订《房屋买卖合同》。因为该住宅是李先生当初购买的二手房，王先生对户口问题有所顾虑，担心该住宅还有未迁出的户口，自己的户口不能迁进去，于是要求在《房屋买卖合同》中补充“卖方须保证拟交易物业中没有任何人的户口。如有户口，须在签署贷款合同前迁出，否则，双方终止房屋买卖合同，卖方需返还买方所付购房定金 1 万元整。”
　　
后王先生到公安部门查询户口情况， 发现住宅名下还有未迁出的户口，是原业主的一位亲戚。于是他把情况反馈给中介公司，在中介公司催促下，原业主李先生仍不办理户口迁出的手续，也不愿退还王先生的 1 万元购房定金。
　　
于是，王先生把情况投诉到是 市 房地产中介服务管理所。 经市中介管理所协调，买方、卖方 和中介三方解除了已签订的《房屋买卖合同》，业主将收取的 1 万元定金退回给王先生。
　　分析：

　　按照广州市公安局户政处的规定，案例中的买方王先生及业主李先生均需分别办理户口迁入和迁出手续。如果李先生没有把户口迁出，王先生在购买住宅后 很难 办理户口迁入手续。由于户口关系到住户的学龄儿童上学问题，所以买卖的住宅是否有未迁出户口对于买家来说很重要。
　　
根据《合同法》， 签订合同各方可约定合同的解除条件，当解除条件发生时，相关权利方有权依据该约定解除合同。该案例中买卖双方在合同补充条款中约定了户口方面的内容，而后来案例又出现了合同约定的解除条件 -- 业主户口没有按约定迁出。因此业主应按照约定，将买方王先生所付的购房定金全额返还。

小知识：
　　合同生效要具备哪些要件？
　　 答： 1 、当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力；
　　　　　2 、意思表示真实；
　　　　　3 、不违反法律和社会公共利益。
　　
依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。