专家告诉你：买房贷款办不成退房要交违约金

接听时间：13日上午10:00－11:30

　　在线律师：崔武（江苏崔武律师事务所）

　　王先生：我买了一套房子，本来打算办贷款的，但因个人信用不佳，银行按揭贷款未获批准，开发商要求我一次性以现金付清余款，这对我来说难度太大了。我能否以按揭不能办理，无能力以现金付清余款为由，请求解除购房合同？

　　崔律师：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条明确规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”因为你自身原因无法办理按揭，可以要求解除合同，但要承担违约责任，赔偿对方损失。建议购房者最好在合同中明确约定按揭不能办理后的付款方式或解决方法。

　　张先生：我叔叔和婶婶在本市有一处房产，现在叔叔工作调动要去外地，他打算把房产送给我。请问：该如何办理房产赠与手续？

　　崔律师：房屋赠与一般要经过以下几个步骤：

　　（一）赠与人与被赠与人签订书面赠与合同。

　　（二）房屋赠与当事人凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税。

　　（三）根据司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，房屋赠与必须办理公证，公证费一般为总房价的千分之一。

　　（四）到房地产管理机构申请变更登记，房屋登记机构一般为县或市辖区的房屋管理部门，登记时双方当事人应提交下列证件：申请书，身份证件，原房地产产权证，赠与书及公证书，契税收据。

　　（五）交付房屋是房屋赠与的最后步骤。

　　王先生：我跟妻子出资购买了一套商品房，产权证以儿子的名字登记，请问该房屋只属于儿子一个人吗？日后他结婚，是否归入夫妻共同财产？

　　崔律师：我国房地产所有权制度采用登记主义原则，即房地产的权利人以房地产登记部门所登记的人为准，也就是说，房屋归登记人所有。你们购置的房屋，现产权登记在儿子名下，从法律上讲该房屋为你们儿子所有。至于你们是以赠送的方式还是借贷的方式为儿子出这笔购房资金，这是另外一个法律关系，不影响该房屋为你们儿子所有这一法律事实。另外，该房屋系你们儿子婚前取得，他结婚后，该房屋应属婚前个人财产，不属于夫(于夫博客,于夫新闻,于夫说吧)妻共同财产。