简单公式教你粗略评估房子价值

买房子无论是为了自住还是用于投资都希望自己的房子保值甚至增值。想知道如何考察一处房产的潜在价值么？想知道如果将购买的房子租出去，会赚钱么？赚多少？我们用三个简单的公式即可粗略的估算出房子大体的价值。我们这些非专业人士当然不能用严谨的方法得出专业数据，但可以通过简单方式作为自己的置业参考。

分界评估

用租金乘数进行估算 评估级别 两颗星

租金乘数是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式，计算公式为：

租金乘数＝投资金额/每年潜在租金收入

如果得出的结果小于12，即在合理购买范围之内。比如某套房子的售价22万元，月租金1500元，那么它的租金乘数就是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。

但是，如果一处房产的租金乘数超过12倍，就很可能会带来负现金流。假如若干年后这套房子的售价上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。

投资者可以将房产的租金乘数与自己要求预期进行比较，也可在不同房产间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置、欠租损失、营业费用、税收等方面的影响。

　　分界评估

用投资回收期进行计算 评估级别 三颗星

投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短，计算公式为：

投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）／（税后月租金-按揭月供款）×12

这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年－10年左右。在业内，又将该方法划分为两种：一是即刻回报型，二是培养回报型。

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