投资“合作建房”赚得一桶金

6月份以来，黄先生正在昆山市区考察某项目。该项目所在地块被一个温州老板拿下，准备采用“合作建房”的形式建设一个五金城。黄先生因为尝过合作建房的好处，因此有意投资。

2001年，来自福建晋江的黄先生首付6万元，与开发商合作建设位于闵行区银都路的“春申汽车城”，他的名下是3套、总面积278平方米的商业用房。时至今日，黄先生并不想转手，低廉的价位已经大大升值；8年“售后返租”更保证了稳定的投资收益。眼看着产权分割等不确定因素即将消除，黄先生的这项投资就要画上圆满的句号，这使他对各类合作建房都充满了兴趣。

分期投入的合作建房模式

“春申汽车城”的开发商是上海春申汽车城有限公司。这家公司上至董事长下至招商部，一班人马全都来自温州。这些人曾参与浙江多处商铺的开发，对合作建房有丰富的经验。2000年，该公司拿到闵行区银都路300亩土地，决定再次采用合作建房形式建造春申汽配城。

2001年初开始招商，黄先生在朋友的介绍下成为第一批合作者。这个项目分若干单元供投资者投资，一个单元包括一间78平方米的一楼商铺，加上二、三楼或四、五楼两套各100平方米的商用房产，总共278平方米，须支付合作建房款40.8万元，算下来平均单价不到1500元/平方米。

据投资人与开发商签订的协议，“春申汽车城”的大产权归春申汽车城有限公司所有，该公司与投资者分别签订合同、明确房产权属，注明待项目手续齐备后统一办理小产证。

其实在了解该项目之初，黄先生对是否投资仍是犹豫不决。但在他实地考察时，恰巧与该地块一河之隔的“万科假日风景一期”开盘，开盘价为4000元/平方米。悬殊的价格对比促使黄先生下了决心，当天就向开发商预定了一个单元。

依照协议，黄先生向开发商支付的首期合作建房款为土地成本费6万元；2002年，他再支付了二期款项：土地费加配套费（水、电、有线电视、排水排污、绿化、停车场等建设），共10.8万元，此时项目已开始动工；2003年他又按工程进度分若干次支付了建筑款，共计24万元。这样，黄先生在2004年初收房之前，已经分3年缴清合作建房的全部款项，共计40.8万元。

综合租金回报率达14.3％

市场瞬息万变，漫长的建设带来的自然是风险。黄先生的投资能善始善终，有赖开发商统一管理的条款。

合作建房协议规定，该项目建成8年内，所有一楼商铺均委托春申汽车城有限公司统一经营管理，公司支付投资者0.8元/平方米/天的固定租金。8年后该租金标准自动废除，届时租金由投资者与开发商根据行情协商而定。

交房当年，开发商成功引进了一批汽车品牌经销商，场面红火。然而好景不长，由于该项目不处于上海传统的汽车销售区，加上周边配套匮乏，春申汽车城的生意渐渐冷淡下来。随后大部分汽车经销商纷纷撤离，只剩下靠银都路的首排商铺还有几家品牌店在支撑。

尽管如此，黄先生在2005年末还是从开发商处拿到了一层铺面约22500元的租金。

和住宅一样，商铺经营也要看地段。随着春申板块的日益成熟，该项目周边出现百安居、易买得等大卖场及南方综合物流园区。2005年7月，黄先生的四、五楼毛坯房以1500元/月的租金出租给两家物流公司作办公，终于有了稳定的回报；曾经头痛的一层商铺由于没有落入“散户主导”的混乱局面，也迎来了转机。

2006年底，春申汽车城有限公司与金盛家居达成合作，项目更名为“金盛家居家具建材广场”。有了实力雄厚的经营者加入，项目重获生机。

如今黄先生投资的一单元商业用房（一层商铺加两套商业房产）每年能给他带来近58500元的租金收益，租金回报率达14.3％。当然，成本低廉是重要原因。

享受升值而不愿转手

在获得高额租金回报的同时，黄先生投资物业的升值情况也十分理想。

最近该套商业用房正在办理分割到户的商业房产证，眼看着周边公寓均价已突破10000元/平方米（万科假日风景、春申景城），黄先生估计，待商业房产证到手后，他的物业单价最起码也有6000元/平方米，也就是说，40.8万元投入的房子届时至少能卖到166.8万元，净收入126万元。

但是，黄先生在短期内并没有转让物业的打算。主要原因在于，如果转让需要缴纳不菲的税费。

具体而言，其中包括营业税9.26万元（166.8万元×5.55％）；个人所得税25.2万元（126万元×20％）；土地增值税37.8万元（126万元×30％），三项合计约72万元。换言之，如果转让的话，将近三分之二的净收入将被“罚没”。

除了对税费的考虑之外，对商铺的未来有信心也是黄先生打算长期持有的原因。他估计，随着经营的完善和周边商圈的成熟，手里这几套商业房产还有增值空间。