违约责任要承担 举证责任要明确

　　范某于2004年在本市某区购买别墅一套，其中向银行按揭贷款330万元。2006年范某打算将该别墅出售，由于经常出差，委托了姨妈陈某为办理人，并对此事项进了公证。代为办理的事项为：代为出售该别墅，签订买卖合同(最低出售价格为650万)；代为办理房地产产权登记、过户手续；代为领取售房款等等。通过中介公司的居间介绍，2006年6月8日，陈某代范某与买受人林某签订了《上海市房地产买卖合同》，约定范某将该别墅转让给林某，转让价款为665万元。合同付款协议第一条约定在签署本合同当日，乙方(林某)直接支付甲方(范某)房款10万元；第二条约定在2006年6月15日前，乙方向甲方支付房款130万元；待乙方贷款审批完成后三日内，乙方支付甲方房款50万元；以上两笔房款均暂存于中介公司；待甲方将所有抵押注销当日，中介公司将上述两笔房款部分175万元转付给甲方，剩余5万元暂存在中介公司并转作交房尾款，以上共计190万元作为乙方支付甲方的首期房款。另外，该别墅有抵押贷款，所以买卖合同在补充条款中约定：甲方承诺于乙方完成合同付款协议所列的付款义务后三十日内自行还清尚欠银行的贷款，同时甲方承诺在上述期限将所有抵押均注销。签约当日，林某支付了10万元房款，由陈某代收，并由中介公司见证。2006年6月15日，林某按约将130万元款项支付至中介公司，2006年7月14日，林某将房款50万元付至中介公司，中介公司也向林某出具了相应的收据，确认收到上述款项。但范某并未按约还清贷款，抵押也未注销。2006年10月12日，林某给范某及陈某发函称，自己已按约支付了首期房款，范某应在自己支付完首期款后三十日内即2006年7月15日之前将该别墅的抵押贷款还清且注销抵押登记，所以要求范某尽快履行合同义务，办理房地产产权过户手续。但林某发函后，范某仍未注销抵押。2006年10月29日，林某发给范某及代理人陈某《解除合同通知书》，称由于范某的行为属根本违约，按合同约定及法律规定，要求解除双方就该别墅签订的《上海市房地产买卖合同》，并要求范某返还10万元房款，按合同约定由范某支付房屋总价20%的违约金130万元。后林某按上述要求起诉至法院。范某在庭审中表示，自己也同意解除买卖合同，同意返还林某10万元购房款，但认为因林某未按约定支付房款违约在先，而且自己仅收到10万元房款，即使自己违约，林某要求的违约金也太高了，明显高于林某的实际损失，要求法院予以适当减少。

　　民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。范某委托陈某办理相关的该别墅的买卖事宜，委托事项包括签订买卖合同，嗣后陈某在代理权限内以范某的名义与林某签订了《上海市房地产买卖合同》，因该合同而产生的权利义务应由范某承担。该买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且与法不悖，双方当事人均应恪守履行。现林某按合同约定将房款190万元给了中介公司(范某)，范某按合同约定有义务在林某支付上述款项后三十日内还清银行贷款，注销抵押。然而，范某在林某2006年10月12日发出信函后至今，仍未注销抵押，其行为已构成根本违约。鉴于双方合意解除合同，故法院应判决解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，范某返还林某10万元构房款。

　　对于林某要求范某支付违约金130万元，由于范某在合同履行过程中确有违约，理应承担相应的违约责任。范某在庭审中以合同约定的违约金过高为由，请求法院调整违约金数额，但范某并未能提供任何证据证明林某的损失是否过分低于合同约定的违约金，而且范某也不愿对该别墅目前的市场价值进行评估，所以林某要求的违约金应得到法院的支持。

　　支持了我方的观点，判决解除范某与林某就该别墅签订的《上海市房地产买卖合同》，范某在判决生效之日起十日内返还林某10万元购房款，范某在判决生效之日起十日内向林某支付违约金130万元。

　　范某不服一审判决：认为自己依法提出适当减少违约金的申请，但原审法院置诉讼期间本市房地产市场价格普遍下降的事实于不顾，在林某损失仅有20万元左右的情况下，仍判决自己支付高达130万元的违约金，属于适用法律错误，请求二审法院依法予以纠正，依法改判由自己适当承担违约金。

　　范某未能依照其与林某签订的合法有效的《上海市房地产买卖合同》约定，履行注销抵押的手续，构成违约，应当承担违约责任。根据《关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，同样反驳对方的诉讼请求也有责任提供证据加以证明。现范某认为林某的实际损失仅仅为20万元，明显低于违约金130万元；林某认为其损失远远高于违约金，对此双方均有义务进一步举证证明。现林某提供了2006年12月该别墅网上登记的出售价为750万元的证据，并以双方约定的购买价与市场价差额168万也是其可得利益的损失，证明其实际损失已远高于违约金。范某对林某的反驳未再提供证据证明其主张是有事实依据的，也没有对林某的损失不是客观事实提供证据证明。所以原审法院的判决并无不当。

　　驳回上诉，维持原判。