阶段一、确定买房目的
为了自住买房可优先选择交通便利的郊区房，价格不算贵，上下班也能保证出行。
为了投资买房，则应该重点关注周边配套。成熟的商业配套让房子更易出租。
阶段二、买新房还是二手房
买二手房好还是新房好，十大理由教你买房：
1、看地段
新房：近年市区新建楼盘不多，多建在近郊及远离市区的地方。
二手房：市区、热点地区随处可见二手房的身影。
2、看交通
新房：相对二手房交通不是很方便，公交线路不多，有的楼盘道路不畅。
二手房：城市核心区有密织的交通网络，交通环境自然优越。
3、看外观
新房：外观新颖、现代感强，颇具视觉冲击力。
二手房：建筑外观较为传统、单一，以上世纪九十年代建筑风格为主。风吹日晒久了不免有发黄、裂缝之处。
4、看户型
新房：大开间居室、敞开式厨房、宽大的客厅等较为符合现代人的居住理念。
二手房：房间不够敞亮、客厅面积过于窄小甚至有的老房子没有客厅等。
5、看价格
新房：新楼盘普遍户型面积较大，单价较高，如此算下来总价自然不菲。
二手房：户型面积虽小但是其总价却相对较低，这也是吸引购买的重要因素。
6、看物管
新房：大都主打服务牌，物业配套设施相对较成熟，如绿化、保安、车位、电梯等物管较为完善。
二手房：大多由于其建成年代较早，因此并不具备完善、成熟的物业服务。
7、看区位
新房：大多新建楼盘地段偏远决定了它市政配套、商业设施、氛围等不够成熟，有待进一步完善。
二手房：二手房凭借其占据城市中心区的有利地势，整体商业氛围、购物环境、生活气息等十分浓郁。
8、看升值空间
新房：升值潜力较为可观。
二手房：尽占天时、地利，升值潜力将进一步提升。
9、看风险
新房：存在期房风险，现实与承诺不相符，如出现面积缩水、延期交房、绿地减少等问题。
二手房：现房现卖，房屋品质好坏一目了然，降低了购房者许多风险。
10、看交易
新房：由开发商一手办理完毕。
二手房：交易手续、流程复杂，不易被购房者所掌握。
阶段三、准备资金
1、首付
首套房一般要准备20%-25%首付，一线城市可能需要30%，二套房普遍30%。
2、税费
新房的税费含契税、房屋维修基金、前期物业管理费、房产登记费、面积补差（多退少补）、印花税。
二手房一般需要承当中介佣金、契税（需区分城市和首套、二套房）、个税（非满五唯一住房）
3、装修支出
装修费用由业主自行确定。
阶段四、选楼盘
购房者应优先选择大品牌开发商的楼盘，这类开发商对资源的运用更为合理，各种配套也更为完善。
1、看物业
大家都知道，您的房子是否保值和自家小区物业有很直接的关系。那么，物业费越高的物业真的越好么?当然不是!而且那些洋名字的物业也不会比国内物业好。龙湖、保利、远洋、华润、金地和万科都是北京比较好的物业。那么怎么才能算好物业呢?给您支一招。
您想买某个小区，可以先到附近已入住的该小区二手房看一下，如果能够轻松进入该小区，那么物业评分首先扣20分；如果该小区的单元门禁您能轻易拉开，物业评分再扣20分（跟随业主除外），地库也同理；另外再看该小区的垃圾桶设置、防盗网安装和小区监控是否正常运行，以上都具备的话，该小区物业基本就是一个不错的物业了。
2、选择开发商
选择名企开发商，购房者心里会更踏实。开发商实力是保证项目正常建设最关键的保障因素之一。名企开发商更能够保证项目的施工质量，施工进度，以及后期的交房物业等问题，而且不少大开发和物业是一家，会对物业有补贴，绝对是您家房子未来能否升值的重要因素。
举个例子，比如小区的绿化，您从沙盘上是看不出来的，但是实际入住后，大开发对于整个小区园林的规划设计相对更有保障。
只有开发商自有资金充足，即使在一定阶段内销售出现问题，也可以保证材料的及时供给和施工的正常进行。
3、看户型
方方正正型最佳。入户门要避讳与楼梯口、路口正对，避免污浊之气冲入室内。卧室、客厅、书房外要空阔一些，遮挡物要少一些，这样利于光线的充足照射。
（1）户门：户门不宜正对客厅，更不应直对卧室。户门与客厅之间应有一个过渡，不要一开户门就使门外的人把室内一览无余。
（2）客厅：南向、大面宽是最佳首选；与客厅相连的房门不宜过多，给人一种迷宫的感觉，造成视觉上的凌乱。若把卧室、厨房、卫生间的门都直接开向客厅，不仅影响客厅的使用功能，还会出现某种使主客双方都不愿意看到的窘境。
（3）卧室：形状以方正为宜，空气流通和采光充足是必要条件，这能使人精神畅快，也能有较好睡眠；卧室面积不能过小，能放下双人床和大衣柜为宜；切忌卧室房门正对大门、卫生间或厨房，如果卧室有独立卫生间，相隔床也不能太近。
（4）厨房：厨房不宜与卧室过近，厨房门更不能正对卧室房门。
（5）卫生间：干湿分离，明卫最好；卫生间不宜正对客厅，最好设计为两部分，最里面是马桶、浴缸（如有条件，马桶浴缸分开更好），外间则摆放洗手池、洗衣机。
（6）阳台：阳台最好与客厅相连，这样可使客厅显得宽敞、明亮。
（7）过道：室内应尽量减少或避免狭长的走道。
4、看地段
受区域利好影响的通州以及燕郊，楼市日益火爆，量价齐升!房山则作为刚需一族的首选之地；海淀区域学区房以及改善类住房备受青睐...所以，您首先要问自己一个问题“我想置业哪个区域?”
城市中心的优势无可比拟，城市中心依然是人们心目中最为理想的居住板块。交通方便配套成熟，离大多数尚在职业上升期的年轻人的工作地点又比较近，虽然房价会比较高，但是居住的交通成本和时间成本显然要比住在近郊要低。因此如果经济能力许可的话，尽可能选择在市中心。
5、考虑价格
您购房是使用全款还是贷款?如果全款，您打算购置什么价位的房子?如果贷款，您能够申请到多少贷款?每月要还多少贷款?
根据调查，选择贷款的购房者，这类人群多处在事业发展期，因此需要一定的流动资金辅助事业发展。所以，建议购房者尽量选择贷款年限较长的类型，缓解自身的还贷压力，保证生活质量，建议每月还贷数额最好控制在家庭总收入的30%左右。
弄清楚楚以上几个问题，然后您就可以锁定您既定区域内的楼盘了。
阶段五、配套设施
配套设施十分重要，比较理想的小区至少应满足：3公里以内有完善的日产生活所需设施。比如菜市场、中型超市、公交站、地铁站点等。
阶段六、确定房屋面积
房屋的面积要参考人口数量和税费支出。人口比例一般来说分为三种类型，单身公寓，婚房和三口之家。买房契税是主要的支出项，非北上广深城市90平米以下契税为1%，90以上为1.5%，二套房均为3%。北上广深则规定90平米以下1%，90-144平米为1.5%，超过144平米为3%，二套房均为3%。
阶段七、选户型和楼层
中低层适合有小孩的家庭，孩子活泼好动，住在这些楼层不觉得封闭压抑；低层适合老年人居住，出行方便；普通人则不必太过纠结楼层，可根据自己喜好任意选择。至于所谓的“扬灰层”，并未有官方说法证实。
户型方正不缺角、动静分明、明厨明卫和南北通透的户型是好户型。选择你最关注的几点，满足了就可以买了。
阶段八、核实五证二书
五证是房子合法的标志，没有五证的房子无法上市交易，无法取得产权证。那么五证指的是什么?
1、国有土地使用证：是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
2、建设工程规划许可证：是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
3、建筑工程用地规划许可证：是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序。
4、建设工程施工许可证：是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。武汉市建委负责开工审批等项工作。
5、商品房预售许可证：是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。
二书是开发商的承诺，新房通常保修两年。那么两书指的是哪两书?
1、《住宅质量保证书》：是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。
2、《住宅使用说明书》：是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。
怎么审查五证两书?
一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。
此外，在审查时，应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。目前有部分开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房内/外销预/销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，应着重审查您所购买的房屋是否在预/销售范围之内。
阶段九、签合同
签订商品房买卖合同，要注意八大事项：
合同文本有很多空格和空白行，供房地产商和购房人自行约定或补充约定，合同中涉及选择的，自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款，房地产商和购房人都有权对示范文本条款的内容进行修改、增补或删减。购房人签合同时一定要注意示范文本中某些条款内容的选择，在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。
1、关于房屋面积方面的条款
价格条款应明确，要有细项约束开发商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。
可注明在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，购房者可以取消合同，全数取回定金。建议购房者无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，留给自己一个冷静期。
2、关于价格、收费、付款方式的条款
购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。误区：有些购房者认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题；而且还有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此!
商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，而且竣工验收的质量标准和购房者所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。
3、关于房屋质量的条款墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要约定。这是购房者在签合同时容易忽略的内容，要注意防止物业管理公司变更物业费。在实际签约时，很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与购房者签订有关物业管理协议。对此，购房者应该据理力争，签署相关协议，防止交房时物业公司变更物业费。
4、关于售后物业管理的条款：应写明房屋交付的日期，房款的交付日期、金额和方法。例如付款方式，是一次性付清，还是分期付款。
5、关于履行合同的期限和方法的条款：由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。
6、关于产权登记的条款购房者应在合同中约定办理产权证的期限。根据2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内，开发商需配合购房者办理产权证。购房者应力争在合同中，将办理产权证的期限约定在国家规定的时间内。如果此期限时间过长，对购房者采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。
7、关于税费负担的条款：包括开发商逾期交房、不能或不履行交付房屋应负的责任；购房者逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。
8、关于违约责任的条款现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在千分之0.5至1之间。
签订合同时，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况（仅指自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件）。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力，并应约定一个告知期限。
开发商有时提出以下免责条款，购房者最好不要同意：非出卖人原因，有关部门延迟发出有关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的。
二手房买卖合同如何签订?签订需要注意什么?
二手房买卖合同，即“存量房屋买卖合同”，是二手房买卖过程中最重要的法律文件，需要加以重视。在签订二手房合同时，购房者需要注意一些事项，以此避免纠纷的发生，那么具体需要注意哪些问题呢?
1、核实房主身份
在签订合同前认真核实房主的身份，这样可以防止出现假房主或者一房多卖的情况。这种情况在现实中是比较多见的，受害者最终往往是购房者，因此购房者一定要注意核查房主身份，看看他与房屋出售的人是不是同一人，或者他是不是房屋的唯一所有人等。
2、注明房屋产权情况
购房者可以要求售房者书面承诺房屋产权无查封、无债务纠纷；共有权人同意出售房屋；提供的材料齐全、真实、有效，可以办理权属过户、税务登记、贷款等与交易有关的各项事宜，并保证所售房屋符合国家上市交易的政策规定等产权问题，以保证房屋买卖有效。
3、明确付款和过户时间
在签订合同时要明确约定付款时间和过户时间，这个条款的重要性体现在售房者希望得到价款，而购房者希望尽快入户，当确定了具体时间，交易双方就可以尽快完成交易，以免出现交易期间房屋市价有大的变动，从而导致其中一方违约，给另一方带来麻烦的情况发生。
4、明确费用的交接时间和方式
二手房一般都是使用中的房子，所以会存在如水电，煤气，还有物业，暖气，有线电视等费用，其中有些费用是需要预付的，有些是年终结算的，这些费用如何交接，什么时候交接都必须有个明确的规定，否则容易引发纠纷。
5、明确违约责任
违约条款是整个合同中比较重要的条款，它承担着法律救济的重要使命，合同在履行期间免不了会有违约现象，而通过违约条款的明确规定，可以确保受害一方能够及时得到救济，所以在签订合同时必须写明违约责任和违约金额，以此约束双方的行为。
6、具体约定补充条款
二手房因为其性质关系，需要针对房屋本身的特点进行合同撰写，这时，购房者要尽量将自己需要保护的权益都写入合同，具体约定相关事宜，越细致越好，这样才能比较可靠的保障自身的利益，减少买卖过程中的变数和麻烦。
阶段十、收房
收房要查验两书：《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。收房发现的各种问题要在房屋验收单上面详细写明。另外，各种费用要在此时缴纳了，比如契税、房屋维修基金等。
收房注意事项：
1、毛坯房交房注意事项
毛坯房交房要注意2大点：
（1）公共部门，即外墙、电梯间、安防系统等；
（2）内部装修及设备，即室内装修、设备尺度、煤气、强电、弱点、智能化等。
2、新房收房注意事项：
新房收房注意十招：
（1）看“备案”留“两书”；
（2）卫生间不渗不存；
（3）门窗灵活严又亮；
（4）轻敲各面听空裂；
（5）顶层住户查渗雨；
（6）阳台裂缝危险大；
（7）保温不好墙滴水；
（8）大开龙头查漏堵；
（9）拉闸断电不可少；
（10）保险插座护幼童。
3、二手房收房注意事项和细节
二手房收房三部曲：
（1）带上收房检验工具；
（2）查看资料、核实面积、合同等；
（3）和物业人员一起验收房子。
4、商品房交房注意事项
商品房收房八注意：
（1）收房留意房款商定；
（2）物业费不能乱涨价；
（3）物业费可以按月交；
（4）缴纳契税签协议；
（5）先验房再办理手续；
（6）建议业主集体收楼；
（7）遇配套题目先收房；
（8）投资买房尽快收房。
