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一.如何对待《商品房买卖合同》示范文本 如果你签署的认购书已经包括购房合同的全部条款,那么,你签订购房合同只是将认购书中的全部条款重新打印一遍并签上你的名字而已。如果不是那样,你就得逐条与开发商商谈购房合同的每一个条款。 目前,开发商大多使用建设部和国

  一.如何对待《商品房买卖合同》示范文本

  如果你签署的“认购书”已经包括购房合同的全部条款,那么,你签订购房合同只是将“认购书”中的全部条款重新打印一遍并签上你的名字而已。如果不是那样,你就得逐条与开发商商谈购房合同的每一个条款。

  目前,开发商大多使用建设部和国家工商行政管理局制作的《商品房买卖合同》示范文本。这个文本对开发商而言,是恰到好处;对购房人而言,却是远远不够的。但是,居律师并不主张购房人另行出示一份《商品房买卖合同》文本,因为,开发商在开盘之前一般都从当地政府主管部门购买了大量的《商品房买卖合同》示范文本。如果开发商已经购买了《商品房买卖合同》示范文本,开发商就会将《商品房买卖合同》示范文本作为既定格式,若购房人另行出示一份《商品房买卖合同》文本,开发商的销售人员不敢做主,开发商在心理上也很难接受。当然,开发商若能愿意接受购房人出示的《商品房买卖合同》文本最好,如不愿接受,比较实际的方法是通过与开发商谈判“补充协议”,以弥补《商品房买卖合同》示范文本的不足。

  二.对“204条”的评价

  购房合同应有哪些内容对于购房人利益的保护才是足够的?有人开列了204条并简称为“204条”。

  “204条”中的很多内容是大可不必的,比如,“204条”中有关房屋质量的若干条款。房屋质量的各个方面,诸如房屋墙体的垂直度、裂缝、渗漏、隔音、管道压力、采光、室内污染等,都有有关的国家标准或行业标准。国家标准或行业标准中的数据要比“204条”更全面、更专业和更苛刻,足以满足购房人对房屋质量的各项要求。《合同法》第六十二条规定:“……(一)质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”。

  国家标准或行业标准,既是房屋质量检验机构在工程竣工验收时所依据的标准,也是法院认定房屋质量所依据的标准,除非购房人对房屋质量有特殊要求(如果购房人对房屋质量有特殊要求,按特殊要求对房屋质量的每一个方面和每一个细节进行约定才是必要的)。现实中,购房人因房屋质量问题与开发商发生争议的,大多数是轻微的房屋质量问题,如:墙面裂缝、管道的位置妨碍装修等,影响居住安全的房屋质量问题很少。无论是轻微的房屋质量问题,还是影响居住安全的房屋质量问题,开发商都不会因为购房合同没有对房屋质量进行约定或约定不明而逃脱应承担的法律责任。

  除了大量的无甚实际意义的有关房屋质量的条款以外,“204条”还有一个最致命的缺陷,就是它的每一个条款所表达的购房人的意思、目的和动机都毫无遮掩,令开发商一眼看穿,因而,易遭到开发商的拒绝。

  三.“补充协议”的主要内容

  在中国的房地产市场尚处于卖方市场的情况下,“补充协议”必须符合两个基本要求:一、可能被损害的购房人的利益都有相应的合同条款予以保护;二、可能被开发商拒绝而又为保护购房人的利益所必需的内容隐藏在令开发商满意、或者可能被开发商疏忽、或者能够被开发商接受的文字或结构里。

  迄今为止,购房人与开发商之间的利益冲突比较集中的,主要体现在以下十五个方面,“补充协议”应侧重这十五个方面进行设计。

  (一)小区规划

  很多购房人在收房时或收房后看见的小区规划与其在签订合同时开发商在售楼广告和宣传资料上描绘的小区规划大相径庭,比如:绿地、湖面被缩小了或被挪动位置了,或者在房屋的窗前兀然增建了一座建筑,令签订购房合同时期待的窗外视觉完全落空。这种情况在商品房开发小区非常普遍。开发商大多以小区规划的改变经过了规划部门的同意为由,拒绝承担责任。

  开发商改变小区规划,无论是否经过规划部门的同意,都构成对购房人的违约。改变小区规划经过规划部门同意的,不违法,但违约;改变小区规划未经过规划部门同意的,既违法,也违约。你无法阻止开发商改变小区规划,你所能做到的就是争取在“补充协议”中订立这样一个条款:如果开发商改变小区规划,你将获得哪些权利。《商品房买卖合同》示范文本中有一条关于规划变更的约定,大致内容是:“开发商改变小区规划未通知购房人的,购房人有权退房;开发商应在购房人提出退房之日起30日内将购房人的已付款退还给购房人并按一定的利率付给利息。”这一条款对购房人的利益的保护是远远不够的,因为,如果购房人退房,购房人必定要对贷款机构承担提前还本付息的违约责任,购房人已经付出的律师费、保险费等各项支出都将成为购房人的经济损失,这些,是开发商赔付的区区利息远远不能弥补的。而且,购房人退房很容易,但开发商能否按时退款却是一大悬念。所以,“补充协议”在针对开发商改变小区规划进行设计时,“退房”应作为下下策,不退房而获得开发商更多的赔偿金,应作为争取的首要目标。

  但是,在“补充协议”中明确地写上这一要求,开发商可能不会同意。你可以采取这样一个办法:将这一要求暗含在有关房屋质量的条款里,比如,将在签订购房合同时建设工程规划许可证的附图列为房屋的质量标准之一,同时,在违约责任条款里,将房屋不符合质量标准的违约责任与其他属于严重违约的违约责任一起罗列,约定一个共同的赔偿金的计算方法或者违约金的比例(或金额)。

  (二)房屋交付使用的条件

  房屋交付使用条件属于房屋质量的范畴。

  迄今为止,没有任何一法律规定对开发商向购房人交付商品房应具备哪些使用条件做出规定。《商品房买卖合同》示范文本中关于房屋交付使用的条件的条款全部是空格,开发商一般都在空格处印好了“经验收合格”的文字。“经验收合格”与房屋具备交付使用的条件是有很大距离的。最新的规章规定:商品房应当经综合验收合格才能交付。但综合验收合格也不一定就具备交付使用的条件,比如:水、电、燃气、暖气等等的线路或管道都已经敷设或安装完毕,符合综合验收合格条件,但若开发商没有与水、电、燃气、暖气的供应商签订供应合同、不能保证在购房人入住时就有水、电、燃气、暖气的供应,购房人就无法在房子里住下去,除非购房人购买房屋不是为了居住。

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