买二手房须征得所有产权人同意,擅自处分共有财产应认定为无效
魏先生相中了赵先生名下的一套房产,谈好价格后双方签订了房屋买卖合同。签订合同时,魏先生先生忽略了该房屋是赵先生与妻子的共同财产,没想到在其支付了购房款半个月后,与赵先生要求办理过户时,赵先生表示其妻子不同意出售该房屋,拒绝办理房屋过户手续,魏先生很纳闷,合同都签了,房款也交了,房主可以单方面毁约吗?
律师表示,在《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿”。
另外,《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”因此,魏先生与赵先生虽签订了购房合同,但作为产权共有人之一的赵先生妻子并不同意,且签订购房合同后即未办理过户登记手续,也没有将房屋进行交付,是不适用于以上提到的善意取得的规定,因此,该购房合同则会被视为无效合同,魏先生是不能取得房屋所有权的。
侵犯优先购买权的合同同样无效
除了以上提到的情况以外,还有几类情况购房者需要在签定合同的时候提高警惕:
首先,在签订合同之前,务必要核实房屋出卖人的身份,如果其非产权所有人,且未得到产权人许可、无法提供同意证明书,那么与其签订的购房合同也是无效的。其次,侵犯有优先购买权的合同同样也是无效的,通常,优先购买权分为房屋共有人的优先购买权和承租人的优先购买权。房屋所有人在出售公有房屋时,在同等条件下,共有人享有优先购买权;此外,房屋所有人在出售出租房时,须提前3个月通知承租人,且同等条件下,承租人享有优先购买权。如果房屋所有人侵犯了共有人和承租人的优先购买权,他们有权向法院提出诉讼,宣告购房合同无效。
值得注意的是,一些权属有争议、未依法登记领取权属证书等非法转让的情况下签定的购房合同也是无效的,购房者如果觉得自身无法把握,那么可以咨询专业的律师,以保障自己的合法权益,避免陷入购房纠纷中。
