避限购令，广州珠三角购房手册

　　提供珠三角购房手册，不限购，升值潜力大，是投资置业的好选择。

　　“新国八条”的广州细则已经落地，“限购”和“停购”已经成为时下广州楼市的主旋律。然而对于不少手握数十万甚至上百万元闲钱的人来说，如何运用资金才能抵挡通胀的威胁呢?除了投资金融产品，还可以考虑到珠三角其他城市买房!那里的楼价只及广州中心城区的一半甚至更低;那里不限购，购房也不限外;那里交通便利、环境优美……置业珠三角城市正当时!

　　广州细则甫一落地，《家天下》版记者立即分赴佛山、顺德、中山、珠海、江门、清远、肇庆等广州周边城市以及珠三角城市，了解当地最新的购房和贷款政策以及置业资讯，为读者呈献一份新鲜热辣的“广州人置业珠三角买房手册”。

　　买房不限购 贷款会限外

　　据了解，目前佛山、顺德、中山、珠海、江门、清远、肇庆等城市对于购房环节均没有限购或者限外的规定，广州人到当地置业基本是可顺利达成愿望的。只是在贷款环节上，这些城市里，除了清远对外地人申请房贷不设额外要求外，其他城市都要求外地人贷款购房需提供当地一定年限的纳税证明或社会保险缴纳证明，如果没有，则无法申请贷款，而需要一次性付款。

　　广州首付款 外地买套房

　　不过据一些当地发展商透露，这一贷款限制目前还是能找到一些办法“通融”的。即便是规避不了，这些城市相对便宜的楼价与广州的差距也是显而易见的，就算是一次性付款也不会构成太大的压力。目前广州中心城区的楼价普遍超过2万元/m2，而在佛山、顺德、中山、珠海、江门、清远、肇庆等城市，中心区楼价高的仅为广州的一半，低的只有四分之一甚至五分之一的水平。也就是说，在广州买一套房的首付资金，就完全可以在这些城市轻松买到一套房。如此大的差距，着实令人心动不已。

　　在购房流程、政府监管以及物业管理服务等方面，上述城市与广州的操作方式差别不大，都有标准化的购房流程、严格的制度监管以及透明的物管服务，完全可以解决广州人异地买房的后顾之忧。

　　对于打算在珠三角城市置业的广州人而言，更多的是出于投资的需要。近年来珠三角各城市的楼价水平上升较快，不少城市楼价的年增长率超过 20%，有些甚至超过了30%，涨幅相当惊人。随着中心城市限购产生的“挤出效应”和城际轨道交通的逐步完善，未来在珠三角城市置业的人将越来越多，物业投资价值有可能进一步提升。

　　长线投资 不宜短炒

　　但投资也是有风险的。周边城市的住房需求远远低于广州，短期内二手交易平淡会令房屋空置率较高，因此在这些城市置业，更多是适合以保值增值为目的的长线投资。 记者 黄涛

　　在广州当小学教师的许先生：“这两周都计划四处看楼，想抓紧时机出手。现在佛山还没限购，我担心买家纷纷涌向佛山会推高楼价，从买得起变成买不起就惨了。”

　　广州人买佛山楼只能一次性付款

　　购房政策

　　“佛山不限购，祈福南湾半岛一线湖景洋房单价才6000多元/m2。”这是上周五晚记者接到的一家中介公司推销的楼盘信息。

　　据了解，近期广州买家前往佛山置业仍不限购，不过却需采取一次性付款的方式入市。因为对外地人的“限贷令”早已在佛山严格执行了，规定“对无1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。

　　据佛山当地楼盘的销售人员透露，在去年10月之前，佛山地区对该规定执行得并不严格，有些区域规定外地人只要出示暂住证或买家愿意接受较高首付和利率就可以申请银行贷款。但从去年年底开始，佛山严格执行对外地人的贷款规定。因此，目前广州人到佛山购房，若不能提供佛山当地的纳税证明或者社保证明，都只能一次性付款购买了。

　　辖下5大片区各有交易网可查询

　　如何网上查询

　　广州人买佛山楼盘的购买程序基本与广州相似，过程大多是认购(下定金)——一周内缴交首期款(最少付30%)，签订认购合同——签完合同的3天内交付契税和物业维修资金——由下定日计起一个月内付完所有楼款。近期，为了满足客户资金周转的需要，也有楼盘允许买家分期付款，但分期的时间相当短，最多只允许买家在两个月内实施分期。

　　在佛山，楼盘的物业管理费普遍不高，高档楼盘都在2～2.5元/m2/月，收取3元/m2/月以上管理费的楼盘极少，部分大众化楼盘的管理费还不到2元/m2/月。

　　与广州不同的是，广州十区的网签都是在“阳光家缘”网进行的，而佛山则分为几大片区，包括禅城区、三水区、顺德区、南海区、高明区。因此查询预售证以及签约的网址也各不相同——

　　禅城区：上佛山市禅城区房地产交易所网(http://www.fsccjys.gov.cn);三水区：上佛山市三水区房产信息与管理网(http://fcgl.ss.gov.cn);顺德区：上佛山市顺德区商品房交易信息网(http://house.shunde.gov.cn);南海区：上佛山市南海区国土城建和税务局网(http://cic.nanhai.gov.cn);高明：上高明建设网(http: //www.gmjsw.gov.cn)。

　　紧邻广州 金沙洲最啱上车族

　　随着广佛同城的推进以及广佛地铁的开通，早在广州细则出台前，已有部分抢占先机的广州人把投资置业的目光投向了价格比广州低的佛山。

　　佛山楼价居珠三角“老四”

　　根据佛山市建设局统计的数据显示，2010年佛山全市住宅成交均价为7448元/m2，这与广州楼价相比确实仍属于价格洼地。正因为此，佛山盘吸引了不少广州买家前往置业。记者发现，尽管广州人认为佛山仍是价格的洼地，但实际上，佛山楼价在过去一年已经有了明显的涨幅。这当中，尤以禅城区价格上涨最快。禅城区的均价已经从2008年的7709元/m2升到2010年的过万元。2010年，佛山楼价在整个珠三角中位居第四，仅列深、广、珠之后。

　　东平新城是后起之秀

　　对广州买家而言，以往最关注的区域是雅居乐进驻的盐步板块;中海、保利进驻的千灯湖板块以及恒大、保利、万科进驻的金沙洲板块。但如今，随着东平新城的崛起，东平新城或将成为类似于广州珠江新城一样价值有望飙升的新区域。[page]

　　据了解，东平新城总规划面积达88.6平方公里，东部从规划南海大道延伸线拓展至北滘镇环镇西路，南部从三乐路拓展至佛山一环南线及东延线，北部以禅城区的同济路为界，西部以325国道为界。东平新城与其他新区不同之处在于，它不是房地产业率先强势推进，而是由世纪莲体育中心、佛山公园、新城学校、科技馆、博物馆等公共服务设施领先或同步于房地产开发的一个生活配套设施完善的现代化城区。在轨道交通方面，佛山地铁三、六号线，珠三角城际轨道交通的广佛环线、广佛江珠环线均在此交汇。该板块已吸引了招商、万科、保利、新鸿基等众多大地产商进驻。

　　对广州买家而言，假如是自住的话，最适宜广州买家置业的是金沙洲板块;对于有较强经济实力的买家而言，则不妨把置业的眼光放远些，在佛山城区，无论是东平新城还是祖庙路一带的洋房，虽然价格都已经在2万元/m2以上，但依然前景可期，关键就在于有地铁与广州快速相连的优势。

　　纳入“限购”?可能逃不掉

　　国家信息中心经济预测部近日发布报告表示，住建部已初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单，这批名单主要包括已出台“限购令”城市之外的大中型城市以及交易比较活跃的三线城市。

　　目前虽然佛山尚未有限购令出台，但市场人士认为，以该市去年高达278.2%的楼价涨幅，被列入限购范围的可能性极大。 记者 王荔珏

　　家住番禺的孟先生在顺德工作一年多了，是个不折不扣的“广顺人”。他说：“我工作地点附近是顺德碧桂园，很多业主都是‘广顺人’。最近广珠城轨开通，房价又涨了不少。我想等工作和生活再稳定一点就考虑在顺德买套房。”

　　在顺德工作的广州人贷款或有松动

　　购房政策

　　在全国上下一片“限购”风下，目前顺德并没有实施限购。但“新国八条”出台后，二套房首付比例提高到6成、二手房取消差额营业税等举措，已经在顺德落地执行。未来顺德是否会限购呢?开发商认为顺德平均房价并不高，与禅城和南海还有一定差距，而且顺德镇街间的区域房价差距较大，出台限购令比较难，因此持比较乐观的态度。而顺德本地居民对于限购也并未出现一边倒的声音，有的支持，有的反对。

　　广州人在顺德买房，则须提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明才能贷款。不过记者也了解到，对于部分在顺德本地工作，但纳税和社保是在广州的购房者，有部分银行放宽了条件，购房者提供在佛山一年的流水账也可以申请贷款。

　　在顺德买房以套内面积计价

　　如何网上查询

　　在顺德买房，买卖双方必须实施合同网上备案，不按规定办理合同网上备案的，不予办理实物备案和产权登记手续。顺德商品房交易的官方网站叫“顺德区商品房交易信息网”(http://house.shunde.gov.cn/)，对于想到顺德买房的广州人，可通过该网站快速了解顺德楼市。

　　点击主页左侧的“预售市场”和“现楼市场”，可以查阅到预售市场楼盘拿取预售证以及现楼市场楼盘现状;还可以点击“诚信公示”，了解到每天楼盘连续预定信息和解除合同的情况。而楼盘信息也相当详尽丰富，不仅详细记录各个项目最新拿到预售的货量套数、成交情况、当日成交套数及成交均价等信息，而且可以查询到每一套房的销售状态，未销售及已完成备案的单元还会显示单元参考预售价格。

　　顺德目前的计价方式比较特殊，以套内计价为主，所以除顺德每月公布的权威统计数据是以建筑面积来算外，在网上备案系统中，成交均价都是按套内面积算的。

　　关注三大热点片区

　　对于广州人来说，在限购的背景下，与广州接壤44公里的顺德是一个不错的置业区域选择。

　　随着顺德省直管落地的扩权利好，以及广州南站、广珠西线、广珠城轨等交通路网的完善，顺德的经济辐射作用进一步扩大，区域价值也进一步提升。去年顺德楼市成交308万平方米，居佛山五区榜首，成交均价6484.91元/m2，低于佛山均价7448.16元/m2。顺德各镇街的房价落差较大，大良、容桂主导市场，价格与全区均价基本持平;品牌开发商主导的乐从、北滘、陈村以高价项目作支持，陈村乐从均价近10000元/m2;勒流、杏坛、均安、伦教套内成交均价在3700~5000元/m2。目前顺德楼市的热点区域主要有三个片区，分别是东平新城、陈村-北滘片区和大良容桂一河两岸片区。

　　在物业管理方面，目前顺德的物业收费标准根据产品的不同，收费也不一而足。楼龄十年左右的单体楼或小型社区楼盘，物管费一般在0.7元/m2/月左右;普通商品房的物管费一般是1.5~2.0元/m2/月。

　　清远可在广州银行贷款

　　刚购买了北部万科城的小陈说：“之所以决定在清远买房，一是因为清远不限购，我的名下已有两套房产，希望通过置业来保值;二是出于对万科品牌的信任，跟着大型开发商走比较‘稳阵’。”

　　购房政策·如何网上查询

　　清远市对于外地人前往买房，既不限购也不限外。广州人在清远买房，可以在广州的各家银行做按揭，银行会将当客户看成是买广州房，而无需提供纳税或者社保证明。不过，如果客户之前已有两次贷款记录，即便在清远的银行申请贷款，因为现在银行系统都是联网的，仍会被查到贷款记录而停贷第三套。

　　清远市尚未推行二手房网签，信息查询仅为一手商品房服务，可登录“清远市住房和城乡建设局网站” ( http://www.qyfgj.cn/ )，左键单击右下角的清远房产(即原清远市房管局)进入首页，可以浏览当月商品房交易信息。需要注意的是，由于“清远房产”网站系统升级，市民登录“商品房预售系统”时将弹出“请选择证书”提示，需下载“系统登录插件(2010-11-15)”，解压后并安装方可使用。下载地址： http://www.qyfgj.cn/ziliao.asp 。“商品房信息查询”可直接填写楼盘名称进行信息查找。

　　记者在清远北部万科城看到，楼盘现场不乏手持购房资料的买家自驾车来看房，该盘的客户群以广州客居多。

　　肇庆在风景区买间度假屋

　　方小姐2009年到肇庆鼎湖游玩，在鼎湖山脚下发现一个楼盘，一帮同事说“买间度假屋几好啊!”于是很多人一起下订。方小姐买了套一房一厅单元投资，总价18万元。目前她已收楼，但未开始装修。最近有人出价22万元买她那间度假屋，她说：“等广佛肇轻轨开通后再卖，价格肯定更高!”[page]

　　购房政策·如何网上查询

　　肇庆到目前为止不限制外地人购房;本地人购房在套数上也没有限制。银行贷款方面，外地户籍购房者须提供近12个月或以上的当地纳税证明或社会保险缴存证明资料。此外，从2009年5月份开始实施的珠三角公积金互贷政策不变。

　　肇庆市的商品房交易官方网站是肇庆市住房和城乡建设局网站(www.zqjs.gov.cn)，对于外地人而言，在项目及楼价水平查询上“好使好用”。

　　登录网址，首页右侧竖栏为“网上办事”，点击“房地产信息查询”，就可以按时段查询肇庆市的房价，或在“开发商列表”上查阅新获取预售证的楼盘信息，该网站还具备以预售证号为关键词的查询功能。不过在已取得预售证的楼盘信息里面，不包含规划和国有土地使用等信息。

　　一般购房程序如下：先登录网站查看目标楼盘是否获得预售证，与开发商签约后也需要进行商品房合同备案，大致程序与在广州置业差不多。

　　肇庆市住房和城乡建设局网站上二手房交易的查询功能相当方便。登录“房地产信息查询”后，可以凭借该二手房的标准地址查询到准确信息，且可以凭借身份证号或收件号查询二手房交易进度。肇庆市房屋计价方式有的按建筑面积计，有的按套内面积计，具体看合同条款约定。

　　二手市场不活跃 房子脱手有点难

　　广州限购，手拿几十万闲钱能到哪里买房?在珠三角1小时生活圈内，一些城市的确有投资保值潜力。以肇庆为例，有鼎湖、有南天一柱的七星岩，环境没话说，楼价也相当“亲民”，洋房4000~6000元/m2，别墅8000~20000元/m2，在珠三角城市群中也算“洼地价”。

　　广佛肇城轨带来升值预期

　　肇庆距广州、佛山等珠三角城市仅需1小时车程左右，而正在动工的广佛肇轻轨预计2013年开通。广珠城轨拉动中山、江门楼市“珠玉在前”，搭广佛肇城轨升值快车，更待何时?

　　据祈福集团有关人士透露，目前肇庆市城区房地产开发主要依托星湖和鼎湖山分布，南岸的江滨新城豪宅片区也是肇庆楼市的热点区域。在祈福集团肇庆项目祈福海岸的置业者中，外地人与当地人的比例大概各半，其中以广州、佛山买家最多。他们认为肇庆环境好，价格低，交通也日渐完善，未来升值空间很大。

　　据肇庆市房地产界人士表示，经商的人适合买肇庆的楼，“保值+度假”相得益彰。

　　短炒无空间 套现能力弱

　　肇庆楼价四五字头，手拿几十万元的闲钱即可一次性购房，而在广州，交个首期都不够。以山水之城来说，购房者在肇庆置业，适宜用作长线投资，短炒真的没有必要，因为二、三线城市的二手房交易不活跃，卖房想找个中介都挺难。

　　记者的一位朋友曾经帮肇庆亲戚出售一个临星湖的望湖豪宅，四处发散消息，原来这个亲戚因急需用钱而要出售房源，但肇庆当地中介行不多，且成交的也是几十万元的房源，这个100多平方米的望湖大宅总价100多万元，在当地找不到人接手。相比之下，广州市地产中介多过米铺，不动产变现容易，肇庆在房产交易的活跃度上远远比不上广州。在二、三线城市若急需资金，房产分分钟被套牢，故此买间保值度假屋就好了，千万别打算炒卖。

　　与此同时，肇庆当地开发商也很担心广州人在限购后涌入肇庆购房，托高当地楼价。

　　珠海搭城轨50分钟可达

　　广珠城轨、港珠澳大桥、横琴开发等多重利好带动珠海楼市发展。

　　来自青岛的胡阿姨在青岛已有一套住房，但在珠海没有房产，只需在珠海房地产登记中心开具“珠海本地无房证明”，再加上开发商帮她搞掂了社保和纳税等相关证明，最终成功以“首次置业”身份在珠海贷款买到房。

　　政策随时会变 签约前最好问清楚

　　购房政策

　　据了解，外地买家只要能提供身份证、珠海本地的无房证明(在珠海房产登记中心开具)、近半年珠海本地银行支出和收入清单、纳税、社保证明、供款存折等资料，就可以获得购房贷款。但刚刚在珠海成功购房的朱小姐告诉记者，如果需要贷款，楼盘的销售代理公司表示会帮她搞掂所需证明，如果一次性付款则不需提供相应的资料。

　　由于外地买家是不少珠海楼盘的购房主力，因此如果珠海严格限制外地人在珠海购房，珠海楼价的确有可能“应声而跌”。珠海某项目负责人表示，在全国越来越多城市限购的情况下，他们也担心珠海将在四五月出台细则，因此会提前推出全新单位，争取在细则出台前吸引更多买家。

　　当地开发商建议，外地买家在珠海购房最好一次性付款。由于政策随时会变，广州人在珠海购房时，最好先向项目的销售人员了解最新的贷款条件和所需资料，同时也要问清楚如果不能获得贷款是否可以解除合同、返还定金。

　　留神：宣传和签约的计价标准不同

　　如何网上查询

　　据了解，在珠海买房，一样要经历交诚意金-公开发售时选房-签订认购书-支付首期款-签订合同-备案的过程，其合同采用的范本为广东省商品房买卖合同。只是由于珠海尚未有网签系统，仍需手签，因此在流程上会比广州略为简化。

　　在计价方面，珠海楼盘在宣传时所说的单价，也是按建筑面积来计算的。但是在签订合同时所填的单价，则会以整套单位的总价除以套内面积来计算，这时所谓的单价其实是按套内面积计算的，如果将来开发商和客户有争议，也是以套内面积的单价来作为赔付标准。

　　当地某楼盘项目负责人告诉记者，宣传时按建筑面积的单价推广，签约时按套内面积的单价计算，其实是几乎所有开发商的惯常做法，至少可以让价格看起来更加具有吸引力。

　　如果想查询珠海目前最新预售商品房信息以及最新的规划情况，可登录珠海市住房和城乡规划建设信息网(http://www.zhzgj.gov.cn/)。在该网站可查询到珠海市各区规划方案批前和批后公示情况，商品房预(销)售审批情况(http: //jsj.zhzgj.gov.cn/House/)，每个预售证号下的楼栋具体套数、地址、预售款监管专用账户、每个单元是否可售、建筑面积和套内面积以及物业管理费等信息。

　　珠海楼价已破万

　　前山金湾新热点[page]

　　珠海2010年的商品房价格已经突破1万元/m2，在广珠城际、港珠澳大桥、横琴开发等多重利好的带动下，从2004年~2010年短短6年时间，珠海商品房均价就由3285元/m2升至10000元/m2左右，年均增幅达16%。广珠城轨的开通对珠海楼市有明显利好，近期新开盘的项目已频频出现来自广州和深圳的客户。

　　记者从珠海一些开发商处了解到，目前珠海西部板块热度逐渐升温，南湾板块和泛香洲板块仍受欢迎，但吉大、拱北等中心区可售项目越来越少，价格基本在 1.5万~3万元/m2。对于购房用于度假保值的外来客户来说，最适合置业的板块是前山和金湾。前山的楼价约在1万~2万元/m2，广珠城轨在该板块设有前山站，直接带动了楼市发展，时代、招商、中海等大开发商已进入该片区。金湾区近年来的发展也十分迅速，目前已有时代、万科、保利等开发商进入，价格在 4000~9000元/m2。

　　除了外地开发商进入珠海楼市外，珠海本地的华发和格力是当地人最为追捧的本土开发商。

　　城轨年内或可通至珠海市中心

　　记者在广珠城轨刚开通时，亲身体验搭城轨来往两地的便捷。从广州南站上车到达目前开通的珠海北站，仅需40多分钟。随着广珠城轨的最后几站有望在今年国庆前开通，届时从广州南站到珠海市中心完全可以实现1小时之内到达。对于喜欢购物、泡温泉、喜欢投资买楼的广州人来说，1小时从广州去澳门购物以及港珠澳大桥的建设，已足够吸引广州人到珠海投资买楼。

　　目前珠海商品住宅的物管收费主要为1.5~2.8元/m2/月，高端住宅的物管费则达3.8~4元/m2/月，物管服务内容和品质与广州的同类住宅区别不大。

　　江门楼价仅及广州1/4

　　广珠城轨开通，令江门与广州的距离大大缩短。在养楼方面，江门的养房成本与广州相比较低。一般中高档楼盘的管理费为1.5元/m2/月，部分高档楼盘和别墅在1.8元/m2/月。

　　但江门楼市的活力低于珠三角其他城市，房价受整体市场的影响较小。目前江门楼市最为活跃的是蓬江、江海两区，2010年住宅均价5394元/m2。珠江地产、碧桂园、奥园、越秀城建等开发商已进入当地市场。

　　根据江门市住建局的统计，去年外地户籍(江门以外)的购房比例为43%，外地买家主要来自中山、顺德、珠海等地，而广州客户比较少。不过现在在广珠城轨的带动下，广州人来这里置业也是不错的选择，江门中心城区的楼价仅为广州的四分之一，在广州工作的江门人可以买套房给父母居住，也可以兼作投资用，未来升值空间较大。

　　江门买房有两证： 房产证土地证

　　购房政策·如何网上查询

　　江门目前不限购，无论是当地人还是外地人，在购房的套数上均没有限制性要求。外地人在当地购房贷款则需要纳税证明或社保证明。

　　在买房流程等相关程序上，江门买房的各个过程都比较规范，相关政府网站上也可以查询楼盘的各项信息，而买房流程与计价方式等与广州类似，因此广州人去江门买房基本上不必有什么顾虑。

　　在江门，商品房交易的官方网站是江门市住房和城乡建设局网站(http://www.jmfcj.com.cn)。该网站上可以查询每个批准预售楼盘的各项信息，例如国土使用证、规划许可证等。不过与广州不同的是，该网站上不会显示出每个楼盘具体单位的信息，只是笼统地看到住宅、商业、车位有多少，各个面积分段的套数有多少等。不过，该网站上能显示出每个楼盘实时的建设信息，例如工程进度达到哪一步。

　　江门买房的计价方式与广州相同，全部是以建筑面积来计算。不过这里绝大多数楼盘都是以毛坯计价，只有高档楼盘才会带装修出售。据悉，江门买房的流程与广州相似，也要经历下定-认购-支付首付-签订买卖合同-办理按揭等过程，不过其中少了个网签的步骤。在江门市住房和城乡建设局网站只能看到当天或者当月全市的网签情况，但是看不到具体楼盘成交单位的网签情况。如果买家需要了解具体的情况，则需要签订合同后，凭借合同号查询，届时该套单位进入到哪个交易环节都会显示出来。

　　另外江门与广州不同的是，买房之后业主会持有两个证件，一个是房产证，一个是土地使用证，而在广州房产证和土地证实际上是二合为一的。