到手转按揭房差点飞了 专家支招防"一房两卖"

因自己疏忽大意，赵东还了4年贷款的房子险些“飞”回原按揭人王文刚手中。近日，新疆乌鲁木齐市新市区人民法院对这起房屋买卖合同纠纷案作出判决，判定双方签订的合同合法有效，驳回了原告王文刚要求赵东返还房屋的诉讼请求。

　　随着人们的需求增加和观念变化，转按揭业务在房产交易中非常普遍。对此，法律界人士指出，面对各式各样的转按揭广告，购房者办理转按揭时要提高警惕，尽可能地通过正规合法手续进行，以避免日后陷入诉讼。

　　险些踏入原按揭人“陷阱”

　　事情还得从2003年说起。那年7月，王文刚以住房公积金贷款方式购买了一套位于乌市北京南路的住房，房款共计14万元。王文刚首付3万余元后，以该房屋做抵押担保，向乌市住房公积金中心贷款11万余元，贷款期限为30年。

　　同年底，王文刚急于用钱，便托人欲将房屋转卖出去。经朋友介绍，王文刚认识了赵东，双方协商由王文刚将该房屋以原价款转让给赵东，赵东向王文刚支付已付款3万余元并承担公积金贷款的还款义务。随后，双方正式签订了《购房合同》。合同约定，王文刚有义务在赵东支付完总房款的情况下无偿为其办理过户手续。若赵东不能支付按揭房款达4个月，王文刚则有权终止合同。

　　“我当时正急着买房结婚，况且能以原价买到新房，我很高兴。”赵东对记者说。虽然也有朋友提醒赵东应去银行将转按揭手续办到自己名下并去房产部门进行变更登记，但被高兴冲昏了头脑的他因嫌手续繁琐便没去。

　　随后几年，赵东一直以王文刚的名义向银行缴纳按揭款。然而，让他做梦也没想到的是，当初解其“燃眉之急”的人开始悄悄打挖陷阱。原来，随着房价不断上涨，王文刚十分后悔当初以原价把房子卖掉。他思来想去，琢磨出一条“妙计”：既然赵东一没去银行办理相关手续，二没去房地产管理部门登记，那么谁也不会承认其转按揭行为有效！

　　说干就干，王文刚遂将赵东诉至法院，要求确认合同无效并让赵东返还房屋。法院认为，本案原、被告签订的房屋买卖合同是对以按揭形式购买的商品房的转让，该转让合同是双方真实意思表示，合法有效。当事人双方虽未在房地产管理部门办理变更物权登记，但这并不影响合同效力及履行，法院遂驳回了王文刚的诉讼。

　　仅持购房合同权利难以保障

　　新疆资本律师事务所副主任张树兵律师告诉记者，转按揭通俗地说，就是对仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，它包括期房按揭转让、现房按揭转让和二手房按揭转让三种类型。因其是新事物，大陆目前还没有专门立法，出现纠纷通常是参照担保法等法律解决。

　　而审理此案的法官杨新说，因办理转按揭手续需涉及多个部门，既费时又费力，故许多购房人都会采取私下签合同的方式处理。法院虽认可双方私下签订的合同效力，但因购房人既没去银行办手续，也没去房地产管理部门登记，即银行及房产局登记的还是原按揭人的名字。若原按揭人在购房人付完总房款后突然隐匿，或在购房人还款时将此房再卖给他人，他人又很快在房产局办理了过户手续，那么购房人最终只能是“竹篮打水一场空”，也就是说，购房人仅持购房合同是无法有效维权的。

　　专家支招防“一房两卖”

　　杨新指出，为确保购房人的物权得到有效保护，司法实践中提倡购房人与原按揭人通过正规途径直接转让房产，而不是购房人先以原按揭人名义交纳房款，付完总房款后再办理产权转让手续，这期间太多的不确定因素会让购房人“如履薄冰”。因为原按揭人是将房屋产权抵押给银行获得按揭款，因此购房人在办理转按揭时，应先去抵押权人银行处将转按揭手续办到自己名下，并凭借银行出具的证明在房地产管理部门做变更物权登记。这样一来，原按揭人即使想“一房两卖”或“隐匿起来”都没有意义。

　　“如购房人不能一次性付清房款，为防止原按揭人在房屋过户前‘一房两卖’，购房人可以在办理房产过户手续前根据物权法相关规定向房产部门申请预告登记；预告登记后，未经预告登记的权利人即购房人同意，原按揭人无权再将房屋卖给出价更高的人。总之，购房人既然选择了购买转按揭房，在享受优惠价格的同时就不要怕麻烦，否则到头来吃亏的是自己。”张树兵最后建议。