我的房贷我做主 如何还贷更省钱

更新时间:2019-10-22 14:02 找法网官方整理
导读:
乍暖还寒的天气,没能阻止上海楼市逐步复苏的步伐。随着刚性需求的逐渐释放,楼市成交量也在慢慢回升。与此同时,新年伊始,商业银行频频推出形式多样的房贷新品。其运作原理尽管各不相同,但都旨在通过减低消费者购房成本,以进一步推动房地产市场整体复苏。于是,情

    乍暖还寒的天气,没能阻止上海楼市逐步复苏的步伐。随着刚性需求的逐渐释放,楼市成交量也在慢慢回升。与此同时,新年伊始,商业银行频频推出形式多样的房贷新品。其运作原理尽管各不相同,但都旨在通过减低消费者购房成本,以进一步推动房地产市场整体复苏。于是,情况各异的购房者,总能在其中找到一款适合自己的房贷产品,帮助自己减少房贷支出,减轻生活压力

    买\"点\"省利息

    张小姐和男朋友准备年内结婚,需要购置婚房。近期,两人看中了一套总价180万元的房子,计算双方现有资金后,还需要贷款100万元,张小姐想将贷款年限定为30年。听说深圳发展银行最近推出了\"点按揭\"房贷新品,张小姐便前往一探究竟。

    在深圳发展银行营业大厅里,前来咨询房贷按揭业务的张小姐一脸疑惑。事实上,在深圳发展银行于2009年3月16日面向全国推出\"点按揭\"房贷产品之前,世界上除了美国外,没有一个国家使用点数。

    那么,到底什么是\"点\"呢?深发展个贷客户经理为张小姐解答:\"点\"表示借款人在贷款时预先付给银行的费用,以贷款总额的百分点来计算。例如100万元的贷款,1个点表示需要支付1万元的费用。

    其实,所谓\"点按揭\",就是深发展为个人客户提供的一款通过预先支付一定费用,从而获得贷款利率进一步降低的房贷产品。1个\"点\"即是贷款金额的1%,客户通过支付一个或多个\"点\"的费用,可以使贷款利率降低,进而达到降低房贷支出、合理安排月供和省息的目的。其专门适用于10年期及以上住房按揭和房屋抵押贷款业务。

    听完深发展个贷客户经理关于\"点\"的解释,开始感兴趣的张小姐提出了更为具体的问题。客户经理告诉张小姐,深发展\"点按揭\"房贷产品分别针对10-20年期和20-30年期的贷款,量身定制了购买1.25个点和1.5个点享受低利率的房贷产品。

    客户经理还为张小姐算了一笔账,倘若不办理点按揭,按照目前30年期7折房贷利率4.158%计算,张小姐一共需要支付75万元利息;而办理点按揭业务,张小姐只需花1.5万元购买贷款总额的1.5个点,就可以享受3.78%的超低利率,总共节省7.8万元,省息高达10%。经过一番计算和考虑,张小姐最终选择了\"点按揭\"贷款。

    \"花1.5万元就能省7.8万元的房贷,对贷款人来说节约了支出,帮助我们实现买房计划,非常好!\"张小姐兴奋地表示。

    点评:不同于市面上各种通过还款方式节省利息的房贷产品,深发展的\"点按揭\"直接为客户降低了利率。就目标客户群体来说,这款产品对于长期贷款客户有着非常实际的省息效果。如果客户打算只贷2或3年,则意义不大;买点平均成本大约在四、五年左右,而且贷款时间越长,利息节省越多。

    受全球金融风暴的影响,国内房贷客户普遍对收入水平和支付水平预期降低,该产品对面临房价高、供款压力大的新购房者具有非常实际的意义。

    专业人士认为,\"点按揭\"对房地产市场的复苏,所起作用也是非常正面的;它可以成为房地产开发商、房产出售人帮助购房人支付\"点按揭\"费用来实现购房人降低利息支出,放大节省购房费用,从而提高交易成功率,实现买卖双方共赢的有力武器。

    延迟还本减压力

    金融危机已经影响到了一些人的生活质量,在外企担任中层职位的吴先生就是其中之一。去年年底,吴先生为父母在上海购买了一套住房,贷款100万元,期限20年。然而,贷款发放不久,吴先生所在的单位便减薪,不但薪水出现一定比例缩水,连年终奖也大幅减少。

    考虑到日常开销等因素,吴先生希望能够有一款房贷产品切切实实为自己减轻还款压力,熬过这段\"最坏的时光\"。此时,朋友向他推荐了兴业银行上海分行的\"随薪供\"产品。

    兴业银行上海分行工作人员告诉吴先生,对于他这笔金额100万元,期限20年的按揭贷款,如果贷款年利率基准下浮15%(即5.049%,假设该利率保持不变):如果选择等额本金还款法,首月需归还贷款本金4166.67元,贷款利息4207.50元,本息合计8374.17元,次月需归还贷款本息8356.64元,之后每月还款金额逐月递减17.53元。如果选择\"随薪供\",按三年固定期限,第四年起按照等额本金计算,客户前三年每月只需归还利息4207.50元,第四年起首月需归还贷款本金4901.96元,贷款利息4207.50元,之后每月还款金额逐月递减20.63元。

    通过对比可以看到,选择前三年只还息不还本的\"随薪供\",吴先生前三年还款压力明显减轻,与选择单纯的等额本金还款法相比,每月还款金额平均减少约3860元。

    如今,已经成功申请\"随薪供\"的吴先生还款压力大大减轻,他更是认为该款产品简直就是为饱受减薪困扰的还贷人度身定制,并笑称:\"三年后,金融危机总应该过去了吧!\"

    点评:金融危机发生之后,一些企业受国内外宏观经济形势所迫,生产受到一定影响,于是缩减经营成本,致使不少人面临减薪、失业风险,经济承受能力发生了较大变化。对于遭遇这种情况的贷款人而言,原来可能是银行的优质客户,却因为收入突然减少而面临短期内无法还钱的窘境。在这种情况下,银行推出针对该人群的创新房贷产品,通过本金缓供的方式,给贷款人一个喘息的机会,帮助他们度过最困难的时期。今后,这部分人仍将成为银行的忠实客户。

    用\"闲钱\"抵贷款本金

    王先生现年25岁,工作收入稳定,目前准备贷款100万元购买房屋,还款期为30年。在购买房屋后,王先生基本没有银行存款了。但是除了每月还款额和基本生活开支外,王先生每月还能节余大约3000元,存放在银行账户中。在了解了近期新面市的所有房贷新品后,王先生将目光锁定渣打银行\"活利贷\",认为这是最适合自己的一款房贷产品。

    申请\"活利贷\"的客户,只需将自己的闲置资金存入还款账户,作为提前还款,直接抵扣贷款本金,从而有效节省贷款利息,并缩短还款期限。 [page]

    该产品与普通房贷产品的区别之处在于:房贷客户存入\"活利贷\"还款账户中的闲置资金,即被视为提前偿还贷款本金,同时,当日即可从计息基数中抵销,从而最直观、最灵活地为房贷一族节省贷款利息。

    最吸引王先生的是,\"活利贷\"对还款账户内的资金没有任何限制,他可以在需要时随时支取或存入,且无需支付额外的提取费用。同时,存入还款账户的资金则是日日累计,贷款利息也是按日结算。

    渣打银行客户经理介绍说,以王先生贷款金额100万元、期限30年为例,贷款利率按6%计算,在该行申请普通房屋贷款月还款(月等额还款方式)为5996元,贷款总利息达到1158379元。而若选取\"活利贷\",王先生30年总利息仅约55万元,相比普通房屋贷款节省将近60万元,节省幅度达到52%;在每月月供不变的情况下,\"活利贷\"还将有效缩短还款时间,王先生若每月能往贷款账户存入3000元,还款期限将缩短近8年,仅22年就能还清所有贷款。

    在评价自己选择的房贷产品时,王先生认为:\"活利贷\"在省息的同时,更缩短了贷款期限,使消费者在提早偿还贷款的同时还能维护或提升个人的信用度。\"房贷每月的月供款由本金和利息两部分组成,当\'活利贷\'为我省下利息的同时,月供款中的更多比例将直接归还贷款本金,贷款自然越还越快,缩短了贷款期限,使我这样的房奴早早解脱还贷压力,维护良好信用记录。\"王先生如是说道。

    点评:\"活利贷\"不仅仅是一款房贷产品,更是使资产得到合理规划与有效保障的精明之选。\"活利贷\"账户中的资金多数来自于普通家庭每月除去日常花销外的结余资金,在目前市场情况下,相较与投资其他理财产品或闲置家中毫无收益,存入\"活利贷\"账户直接抵扣贷款利息,无疑是家中闲置资金稳健升值的绝佳选择。因此,类似王先生这样每月能有不少节余,又找不到很好投资渠道的贷款人,不如通过此产品利用\"闲钱\"抵扣贷款本金,进而缩短还款时间。

    装修也能借房贷

    三年前,刚工作不久的小磊购置了一套120万元的住房,其中银行房贷授信提款90万元。两年间,小磊为了减轻压力,在高利率时代将自己的闲余资金全部用于归还贷款近50万元。最近,小磊打算装修婚房,可是囊中羞涩,为此申请了招行\"消费易\"房贷产品,不仅方便快捷地获得了50万元消费贷款的额度,而且以较低的成本获得了资金。

    原来,房贷\"消费易\"的好处在于,房贷客户还款后的空余额度,可转化为供刷卡消费或者网上支付的透支额度,透支金额可以在免息期内免费使用,超期后仍可以较低的成本选择不同期限分期归还。在授信额度内客户可以循环使用,从而让客户拥有一条方便快捷的融资渠道,既能满足自身日常生活需要,又能实现资金良性运转,获得更高理财回报,让财富更快增值。

    在小磊看来,信用卡透支忘记还了,个人信用记录便有了污点,此外还要支付高额的利息,而使用房贷\"消费易\"则没有此担心:先花钱后还款,50天免息期结束后,客户还可将透支额度100%直接转化为1年、3年或10年的消费贷款,并且消费贷款执行利率远低于日息万分之五的信用卡罚息利息。如此一来,小磊便可以安心地靠这个房贷产品来装修住房,为自己新婚做好准备。

    点评:或许单就大额免息贷款来看,消费易产品对银行的收益十分有限;但是以长远的眼光来<

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