中国建设银行商业用房贷款暂行办法

中国建设银行商业用房贷款暂行办法

(2000年9月28日 建总发[2000]99号)

第一章 总则

第一条 为规范建设银行商业用房贷款管理，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、中国人民银行《贷款通则》等，制定本办法。
第二条 本办法所称商业用房贷款是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类型商业用房的借款人发放的贷款。
第三条 本办法所称商业用房是指借款人购置的用于盈利的经营性房屋。
第四条 发放商业用房贷款要坚持效益性、安全性和流动性原则，遵守国家有关法律、法规、政策和中国建设银行的有关信贷规章制度。
第五条 本办法适用于中国建设银行各级机构发放的商业用房贷款。

第二章 贷款对象和条件

第六条 贷款对象为：
一、具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人；
二、经工商行政管理机关核准登记并按规定办理年检手续的企业法人、经主管机关核准登记的事业法人、其他经济组织。
第七条 申请商业用房贷款的借款人应具备以下条件：
一、自然人
(一)须有城镇常住户口或有效居留证件；
(二)有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；
(三)有合法有效的购买商业用房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；
(四)有所购商业用房全部价款或评估价值30％以上(含30％)的自筹资金，并保证用于支付所购商业用房的首付款；
(五)能提供贷款行认可的有效担保；
(六)贷款行规定的其他条件。
二、企(事)业法人、其他经济组织
(一)有法人营业执照及法人代码证书或有权部门批准设立的证明文件；
(二)有中国人民银行核发并经过年审的《贷款卡》或《贷款证》；
(三)有健全的管理机构和财务管理制度；
(四)在建设银行开立基本结算账户或一般存款账户；
(五)具有良好的经营业绩和信誉，能够按时偿还贷款本息；
(六)有合法有效的购买商业用房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；
(七)有所购商业用房全部价款30％以上(含30％)的自筹资金，并保证用于支付所购商业用房的首付款；
(八)能提供贷款银行认可的有效担保；
(九)贷款行规定的其他条件。

第三章 贷款额度、期限和利率

第八条 贷款额度最高为所购商业用房销售价格或评估价值(以两者较低额为准)的70％。[page]
第九条 自然人贷款期限最长为15年，且不超过所购商业用房的剩余使用年限；企(事)业法人和其他经济组织贷款期限最长为5年，且不超过所购商业用房的剩余使用年限，同时不超过行政主管部门对该单位核定的经营期限或存续期限。
第十条 贷款利率按照中国人民银行规定的相应期限档次贷款利率执行(个人商业用房贷款不执行个人住房贷款利率)，最高上浮幅度不超过10％；对中小型企业购房贷款利率最高上浮幅度为30％。浮动幅度随中国人民银行利率浮动水平的调整而调整。

第四章 贷款程序

第十一条 借款人申请商业用房贷款应填写借款申请书，并向贷款行提交下列资料：
一、自然人
(一)合法的身份证件(居民身份证、户口本、居留证件或其他身份证件)；
(二)借款人偿还贷款能力证明材料；
(三)合法有效的购房合同、协议或(和)其他批准文件；
(四)抵押物或质押权利清单、权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书；
(五)保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明；
(六)借款人用于购买商业用房的自筹资金的有关证明；
(七)贷款行规定的其他文件和资料。
二、企(事)业法人、其他经济组织
(一)工商行政管理部门核发的经年检的营业执照副本或主管机关核准登记证明，税务管理机关核发的税务登记副本；
(二)企(事)业法人代码证书；
(三)经会计(审计)师事务所审计的近三年年度财务会计报告及审计报告，申请借款前一期财务会计报表；
(四)合法有效的购房合同、协议或(和)其他批准文件；
(五)抵押物或质押权利清单、权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书；
(六)保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明；

(七)借款人用于购买商业用房的自筹资金的有关证明；
(八)中国人民银行核发并经过年审的《贷款卡》或《贷款证》；
(九)贷款行规定的其他文件和资料。
第十二条 贷款行在对借款人提交的全部文件、资料的真实性、合法性和贷款的可行性进行审查、评估后，对是否同意贷款给予借款人答复。
第十三条 贷款行同意借款人的借款申请后，与借款人和担保人分别签订借款合同和担保合同。
第十四条 签订借款合同和担保合同后，应根据国家和当地的法律法规，办理抵押登记、保险及其他必需的手续，并视实际情况办理合同公证。
第十五条 贷款行同意发放贷款并办妥有关手续后，应按照借款合同约定将款项直接划入售房人在贷款行开立的存款账户内。

第五章 贷款担保

第十六条 商业用房贷款实行抵押、质押、保证等担保方式。贷款行可根据借款人的具体情况，采用一种或同时采用几种贷款担保方式。[page]
贷款期间，经贷款行同意，借款人可根据实际情况变更贷款担保方式；在抵(质)押物价值减少、保证人丧失或部分丧失保证能力时，贷款行有权要求借款人落实新的、符合要求的担保措施。
第十七条 抵押贷款指贷款行以借款人或第三人提供的，经贷款行认可的符合规定条件的财产作为抵押物而向借款人发放的贷款。
一、贷款的抵押物必须是贷款行认可的、能够进行抵押登记的、抵押人有所有权或有处分权的房产或其他符合法律规定的财产。
二、抵押物价值按照抵押物的市场成交价或评估价(以两者较低额为准)确定。需要评估的抵押物其评估费用由借款人负担。
三、商业用房贷款抵押率不得超过70％。
四、贷款行与抵押人签订抵押合同后，双方必须依照法律规定办理抵押登记，抵押登记费用由借款人负担。
五、抵押物的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书由贷款行保管。
六、抵押人对设定抵押的财产在抵押期间必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款行的监督检查。
七、对设定的抵押物，在贷款本息全部清偿前，未经贷款行书面同意，抵押人不得将抵押物转让、重复抵押或以其他方式处分。
八、抵押合同的期限自抵押登记完成之日起至被担保的主债权全部清偿之日止。抵押终止后，应按合同的约定，到原登记部门办理抵押登记注销手续。
第十八条 质押贷款指贷款行以借款人或第三人提供的，贷款行认可的符合规定条件的权利凭证作为质押权利而向借款人发放的贷款。
一、商业用房贷款可以用建设银行签发的或与建设银行签有办理质押冻结担保协议的本地其他金融机构签发的国家重点建设债券、金融债券、单位定期存单、个人定期储蓄存款存单、1999年及1999年以后财政部发行的可以用于质押的凭证式国债、有固定未来现金流的保险单等有价证券质押。
二、借款人以符合条件的有价证券作质押，其贷款额度最高不得超过质押权利凭证票面价值的90％。
三、贷款行应对出质人提交的凭证式国债、存单进行查询，并办理冻结手续。质押期间，出质人对用作质押的权利凭证不得以任何理由挂失。
四、贷款行与出质人签订质押合同的同时，出质人应将确认后的质押权利凭证交付贷款行保管，贷款行应向出质人出具保管证明。质押担保的期限自权利凭证交付之日起至被担保的主债权全部清偿之日止。
五、贷款行负有妥善保管质押权利凭证的责任。
六、质押权利凭证兑现日期先于贷款到期日的，可以选择以下方式处理，并应在质押合同中注明：
1．到期兑现用于提前清偿贷款；
2．转换为定期存单继续用于质押；
3．转换为贷款行认可的有价证券继续用于质押；
4．用贷款行认可的等额债券、存款单调换到期债券、存款单；
5．用贷款行认可的财产替换质押权利用于抵押；
6．向与出质人约定的第三人提存。
七、用凭证式国债质押的，贷款期限最长不得超过凭证式国债的到期日。若用不同期限的多张凭证式国债作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限。[page]
第十九条 保证贷款指贷款行以借款人提供的、贷款行认可的具有代为清偿债务能力的法人、其他经济组织作为保证人而向借款人发放的贷款。
一、保证人应与贷款行签订保证合同，保证人为借款人提供的贷款担保为全额连带责任保证。
二、保证期间，保证人丧失或可能丧失担保能力，或作为保证人的法人、其他组织发生承包、租赁、合并和兼并、合资、分立、联营、股份制改造、破产、撤销等行为，借款人、保证人应提前书面通知贷款行。保证合同项下的全部义务由变更后的机构承担或由对保证人作出撤销决定的机构承担。如贷款行认为变更后的机构不具备相应的保证能力，由借款人、保证人或作出撤销决定的机构提供为贷款行所能接受的新担保，并签订相应的担保合同。
三、借款人与借款人之间、借款人与保证人之间不得相互提供保证。
四、借款人为自然人，其贷款仅采取保证担保方式的，贷款期限不得超过5年(含5年)，贷款额度不得超过所购房屋价值的50％。



第六章 公证与保险

第二十条 贷款行与借款人签订借款合同后，可视情况办理合同公证。
第二十一条 用财产作抵押的，须办理抵押财产保险。借款人可到贷款行认定的保险公司办理有关保险手续，也可以委托贷款行办理，在保险单上注明贷款行为保险的优先受偿人(即第一受益人)，并特别约定一旦发生保险事故，保险人应将保险赔偿金直接划付至贷款行指定的账户。该保险赔偿金有几种处理方法可供选择：提前清偿贷款；转为定期存款，存单继续用于质押；用于修复抵押物，以恢复抵押物价值。
保险期不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本息，保险费用由借款人负担。抵押期间，保险单正本原件由贷款行保管。
第二十二条 借款合同有效期内，投保人不得以任何理由中断或撤销保险。
第二十三条 保险期间，抵押财产如发生保险责任以外的毁损后不足以清偿贷款本息，借款人应重新提供贷款行认可的抵押物，并办理保险手续；或重新提供贷款行认可的质押或第三方保证担保。

第七章 贷款偿还

第二十四条 贷款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。
第二十五条 借款人可采取以下方式偿还贷款本息：
一、委托扣款方式 即借款人委托贷款行在其于建设银行开立的信用卡、储蓄卡、储蓄存折账户或公司卡中直接扣划还款。采用委托扣款方式的，借款人须事先向贷款行提出申请，并签订委托扣款协议。
二、柜面还款方式 即借款人直接以现金、支票或信用卡、储蓄卡到贷款行规定的营业柜台还款。
第二十六条 还款方式。
一、自然人
贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期本息一次性清偿或按季结息，到期还本的还款方式。借款期限在1年以上的，一般采取按月还款的方式。
二、企(事)业法人、其他经济组织
贷款期限在1年以内(含1年)的，实行按月或按季结息，本金到期一次性清偿的还款方式。借款期限在1年以上的，一般采取按季结息、到期一次还本或按合同分期还本的方式。[page]
第二十七条 借款人为自然人，贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法。借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，未经银行同意，不得更改。
一、等额本息还款法。即借款人每月(季)以相等的金额偿还贷款本息。计算公式为：
每月(季) 贷款本金×月(季)利率×(1＋月(季)利率)还款期数
还款额 ＝──────────────────────────
(1＋月(季)利率) 还款期数 －1
二、等额本金还款法。即借款人每月(季)等额偿还本金，贷款利息随本金逐月(季)递减，计算公式为：
贷款本金
每月(季)还款额＝────＋(贷款本金－累计已还本金)×月(季)利率
还款期数
第二十八条 借款人按照第二十七条的方法还款，在第一期和最后一期还款时，按照借款人的借款余额和合同约定期限的利率按实际占用的天数计算借款利息。
第二十九条 贷款期限在1年以内(含1年)的，经贷款行同意，借款人可以提前结清全部贷款，并按原合同利率按实际使用期限结计利息，但不得提前部分还本。
第三十条 贷款期限在1年以上的，借款人向贷款行提出提前还款书面申请后，经贷款行同意，可提前部分归还贷款本金或提前结清全部贷款本息，提前归还的部分在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整，并且贷款行将按有关规定计收赔偿金。
一、提前清偿全部贷款的，经贷款行同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收利息。
二、调整还款计划的提前部分还本，应有一定的限制额度。超过限额提前还款的，借款人可根据需要调整还款计划，限还款期限不变，分期还款额作相应调整；低于限额提前还款的不调整还款计划。
第三十一条 借款人在合同履行期间，如不能按照还款计划按期归还贷款，在征得担保人同意后，可向贷款行提出延长借款期限的书面申请，经贷款行批准后，借款人、贷款人、担保人签订延期还款协议，并办理有关手续。
抵押物、质押权利、保证人发生变更的，担保人应与贷款行重新签订相应的担保合同。
第三十二条 借款人申请借款延期只限一次，自然人原借款期限与延长期限之和最长不超过15年，并按有关规定计收违约金；法人原借款期限与延长期限之和最长不超过5年。原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时，从延期之日起，贷款按新的利率期限档次计收利息。已计收的利息不再调整。

第八章 合同变更与终止

第三十三条 借款合同需要变更或借款人将借款合同项下的权利、义务转让给他人，必须经借贷双方协商同意，并签订变更协议。
在担保期间的，必须事先征得担保人的书面同意；如需办理抵押变更登记的，还应到原抵押登记部门办理变更抵押登记手续，同时应办理保险等手续。
第三十四条 借款人如需变更担保，必须事先征得贷款行同意，才能办理有关变更手续。变更抵押物或质押权利的，其新的抵(质)押率不得高于原抵(质)押率。

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第三十五条 借款人按借款合同规定清偿全部贷款本息后，借款合同终止，贷款行将抵押物的权属证明文件或质押的权利凭证等相关资料返还有关各方，收件人应向贷款行开具收据或办理签收手续。

第九章 违约处置

第三十六条 贷款行无故未按借款合同约定及时、足额向借款人提供贷款，应按违约数额、违约天数和违约金率向借款人支付违约金。自然人借款人违约金率按照《中国建设银行个人住房贷款办法》中的有关规定执行。单位借款人违约金率比照一般贷款执行。
第三十七条 下列情况属于借款方违约：
一、贷款到期，借款人未按合同约定清偿全部贷款本息；
二、借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款；
三、借款期间，借款人未按约定的分期还款计划按时、足额归还贷款本息；
四、借款人擅自将抵押物拆除、转让或重复抵押等；
五、借款人拒绝或妨碍贷款行对贷款使用情况和抵押物使用情况实施监督检查；
六、借款人提供的文件、资料不实，已经或可能造成贷款损失；
七、借款人与他人签订有损贷款行权益的合同或协议；
八、保证人违反保证条款或丧失承担连带保证责任能力，抵押物因意外毁损不足以清偿贷款本息或抵押物、质押权利价值明显减少影响贷款行实现抵押权、质权，而借款人未按贷款行要求落实新保证或新抵(质)押；
九、借款人在合同履行期间死亡、宣告失踪、宣告死亡或丧失民事行为能力后，其遗产或财产继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝继续履行原借款合同；
十、借款人在合同履行期间中断或撤销保险；
十一、借款人违反借款合同的其他行为。
第三十八条 违反本办法第三十七条第一、二款的，从逾期、挤占挪用之日起，贷款行有权根据中国人民银行规定分别按逾期、挤占挪用贷款利率计收罚息。
第三十九条 违反本办法第三十七条第三款的，贷款行有权根据中国人民银行规定，对自然人借款人按贷款余额、贷款利率计收利息，对未收取利息部分按贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款额按日收取违约金；对单位借款人未按时归还贷款部分计收罚息。
第四十条 发生下列情况之一时，贷款行有权停止发放贷款或提前处置抵押物(或质押权利)，收回已发放的贷款本息，或解除合同，并要求借款人承担违约责任：
一、借款期内，借款人累计六个月(包括计划还款当月)或两个季度未偿还贷款本息和相关费用的；
二、借款人出现本办法第三十七条第一款至第二款、第四款至第十一款规定的违约情形之一的；
三、借款人有其他重大违约事项的。

第十章 附则

第四十一条 建设银行各省、自治区、直辖市分行、总行直属分行，苏州、三峡分行，可根据本办法，结合本地区实际情况制定实施细则，并报总行备案。
第四十二条 本办法由中国建设银行总行负责解释、修改。
第四十三条 本办法自发布之日起执行。[page]