如何在转按揭中规避风险

【案例回放】

“我买的那套二手房未完成按揭，该如何交易？是否需要办理转按揭？转按揭业务该如何操作？存在风险吗？”近日，首次置业的杭州市民徐女士在“转按揭”的问题上犯了难。“中介公司表示这类房屋交易主要有几种方式：买方或业主垫资提前还款再交易，中介公司垫资提前还款再交易和银行转按揭。”具体怎么操作，徐女士打电话咨询时报。

【专家分析】

广发银行西湖支行的工作人员表示，该房屋的买方仍需要通过贷款来还清房屋的前一次按揭房款，其实质就是已购房产的借款人主体的变更。换言之，就是购房人在未还清贷款时，可以转让或出售该房产；买入该房产的人，又可以向银行申请二手房贷款。“不过，目前各大银行对转按揭都有自己的一套运行机制和方法。”

据介绍，转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处在于，普通的二手房按揭贷款，银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中，由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的第一贷款，取得房产证明进行房屋产权过户后，才能再次申请抵押贷款。

因此，银行工作人员提醒要进行转按揭的购房者，转按揭过程中有可能出现了以下几种风险：卖方的贷款由买方还清后，突然改变主意，拒绝过户；买方贷款后拒绝为卖方还贷；银行拒绝提前放贷；交易完成后卖方无法顺利拿到剩余房款；交易完成后买方无法顺利拿到房产证。

那么，该如何在办理转按揭时规避风险呢？科威不动产资深经纪人徐西健介绍，整个流程大致为：卖方向银行提出申请→银行审核同意后，签订三方协议→签订住房转让合同→买方向银行提出贷款申请→银行审批→签订新的借款合同→办理产权过户和抵押登记手续→发放贷款→卖方归还贷款。

这里还需了解的是，申请二手房转按揭需要符合以下条件：（1）售房人出售房屋已拥有《房屋产权所有证》，在解除原借款行抵押手续后可以上市流通；（2）售房人还贷情况良好，且原借款银行同意售房人提前还清贷款；（3）借款人为年满１８年周岁的具有完全民事行为能力并有合法、有效的居留身份；（4）借款人年龄加贷款年限无论男女不超过６５周岁；（5）借款人具备偿还贷款本息的能力；（6）所购房屋在规定的区域内，且房屋产权明晰；（7）所购房产不在拆迁公告的范围内；（8）借款人在提出借款申请时，有不低于购房价款２０％自有资金，商用房不得低于４０％的自有资金；（9）借款人已与售房人签订真实有效的《房屋买卖合同》；（10）借款人同意将所购房产作为贷款的抵押物；(11)银行规定的其他条件。

此外，还要注意贷款期限的问题，根据规定转按揭贷款的期限最长为30年，不受原借款剩余期限的限制，但也不超过所购住房的剩余使用年限。