买房合同不成立 定金需返还
房屋买卖双方已就房屋总价达成一致意见，买方也向卖方支付了2万元定金，但因双方就具体付款意见不一致无法达成买卖合同。那么这2万元定金该如何处理呢？近日，上海市杨浦区法院对此案作出一审判决，卖方返还定金，但不作双倍赔偿。
今年3月25日，竺先生与房产公司签订一份《房地产委托代理出售协议》，委托房产公司他和家人共有的江浦路259弄某套房屋出售，价格为人民币112万元。房产公司遂将该房挂牌出售。3月29日，王小姐与房产公司签订一份《购买意向书》，同意以银行按揭方式购买上述房屋。该意向书还约定，王小姐支付购房意向金人民币20,000元；如竺先生同意王小姐的购买条件，则意向金的50％自动转为王小姐支付给出售方的购房定金。
当天，竺先生也以书面方式确认出售房屋，支付方式为按揭。确认书约定，竺先生如反悔不卖或不按约定签订房屋买卖合同，致使无法完成购房交易，则对于承购方支付的购房定金应双倍返还。签约当天，竺先生收取了房产公司转交的王小姐支付的20,000元购房定金。2005年4月6日，王小姐和竺先生到房产公司正式签约时，因双方就付款方式和交房时间等具体条款未达成一致意见，致签约不成。2005年6月24日向法院提起诉讼，认为竺先生在签订正式买卖合同时提出的要求违反了确认书的条款，造成合同不能履行，故竺先生应承担违约责任，双倍返还定金40000元。
法院经审理认为：王小姐与竺先生就购买卖房屋达成初步意向后，竺先生收取王小姐之购房定金，该定金系订约定金，双方的买卖合同尚未成立。在与房产公司签订的意向书与确认书中，双方仅对房屋总价进行了确认，对付款方式仅约定为按揭，未作进一步明确约定。在签约当天，双方因对具体付款方式、交房期限不能协商一致而未签订买卖合同，并非归因于一方原因所致。现竺先生并未拒绝售房，王小姐要求适用定金罚则缺乏依据。但双方既然签约不成，竺先生理应将收取的定金返还王小姐。据此判决：竺先生返还王小姐定金20,000元。
[律师点评] 适用定金罚则的前提必须以一方违约为前提。本案中的定金性质为订约定金，交付定金的目的是为了担保房屋买卖合同的订立，从而对不愿订立合同的一方予以约束。如果房屋买卖合同未能订立并非由于一方当事人违约所致，则不能适用定金罚则。本案中，原、被告双方未能签订房屋买卖合同的原因在于双方就合同的具体条款未协商一致，而双方在之前的购房意向书中并未对买卖合同的条款作具体明确的约定，故双方对此均无过错，无须承担违约责任。
