购房定金能退吗
2005 年9月1日，刘x为购买四川xx建设开发有限公司开发的xx港湾“xx空间”3层22号房屋(建筑面积为69.93平方米)，向四川xx房地产营销策划有限责任公司出具了定购单一份。载明，刘x于签订定购单之日，向四川xx房地产营销策划有限责任公司交纳定金1万元，定金不退;2005年9月15 日内签订正式购房合同，并支付应付之购房款，逾期本定购单作废，房号不保留，四川xx房地产营销策划有限责任公司有权将该房另作处理。刘x和四川xx房地产营销策划有限责任公司均在定购单上签名和盖印。之后，刘x于当日向四川xx房地产营销策划有限责任公司交纳购房定金1万元。同年9月13日，刘x就签订合同事宜与四川xx房地产营销策划有限责任公司谈判，但双方未就签订房屋买卖合同达成一致意见。2005年9月，刘x提起诉讼，2005年11月2日开庭审理。
原告诉辩意见：
一、原告与两被告间预订房屋的签约定金法律关系成立。
二、原告按照定购单的约定，交纳了定金10000元，且2005年9月13日原告在代理人的陪同下就xx港湾“xx空间”3楼22号房屋买卖与被告四川 xx房地产营销策划有限责任公司进行了谈判，完全履行了定购单约定的义务。
三、经原告代理人调查，原告所预订的房屋在2004年5月15日已经由被告二抵押给了成都市成华区xx农村信用合作社，抵押期限是2004年5月13日至 2006年5月12日。两被告将已经设定抵押且没有经过抵押权人同意的房屋进行出售的行为，违反了《房地产管理法》第三十七条、《城市房地产抵押管理办法》第三十七条第二款等相关法律法规的规定，同时违背了民法的基本原则——诚实信用。因此，原告与两被告根本无法达成商品房买卖协议。
四、因定购单不符合《商品房销售管理办理》第十六条的规定，不具有商品房买卖合同的法律效力，不能直接约束原告作为买售人履行相关的义务。
开发商把房子抵押了怎么办
原告履行了向被告一给付定金以及在9月13日xx港湾“xx空间”销售部与被告一进行了合同谈判，但因合同条款双方有分歧，未能达成一致，因此原告并没有违约。根据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷的解释第4条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，本案所涉纠纷的房屋买卖合同未能达成一致，不归责于原告，因此，被告应当依法返还原告的定金10000元。
被告诉辩意见：
原告没有按照定购单的约定，与被告签订商品房买卖合同，原告违约了。根据定购单的约定以及定金法则，原告交付的定金，被告有权不予退还。
审理结果：
经法院主持调解，达成调解协议：
一、被告四川xx房地产营销策划有限责任公司于2005年11月4日前返还原告刘x定金10000元;
二、案件受理费417元，其他诉讼费209元，合计626元，由原告刘x承担209元，被告四川xx建设开发有限公司承担417元，被告应承担的部分已由原告刘x向本院预交，被告四川xx建设开发有限公司应于2005年11月4日前向原告刘x给付此款。
2005年11月4日，原告收到代理人转交的被告返还的定金一万元及诉讼费。
