居间龙套买卖的法律风险
作者：安居客时间：2007-6-612:01 pM
【案例回放】
王先生因改善居住环境但又困于没有多余的资金作为再次购房的首付款，因此委托中介公司居间出售其所有的房屋，希望借助下家的首付款作为自己购房的首付款。不久后陆小姐看中其房屋并达成购房意向，在《房地产出售居间协议》及《房地产买卖居间协议》中约定：在委托方王先生购买到其合适的房屋后再按照《房地产买卖居间协议》中的约定出售其所有的房屋。
但在余下的购房进程中，王先生没有购买到理想的房屋，于是就打算不用再换房了，因此要求撤销其之前签订的《房地产买卖居间协议》，但王先生已经收取了陆小姐的购房定金，因此陆小姐要求其签订《房地产买卖合同》，不然就构成违约，要求双倍返还购房定金。王先生称：她所签订的居间合同是附生效条件的，其购房未成功，因此居间合同无效，其愿返还定金，但不同意双售返还。
于是大家僵持不下，转眼已过《房地产买卖居间协议》上约定的签订《房地产买卖合同》的日期，陆小姐一纸诉状将王先生告上法庭。
【安居客支招】
此案例在现实中非常普遍，大多数上家会出售其原有的房屋后再买进一套房产，这也是追求生活高品质的正常想法。一般龙套买卖情况下有两种，一种是先买进后卖出，一种是先卖出后买进，还有一种就是同时买卖。后两种龙套买卖易发生纠纷，具体分析如下：
关于龙套买卖
龙套买卖是指客户(上家)卖出自己房屋，同时用下家支付的房款来买进另外一套房屋。这个客户对房产中介公司来说即是下家，又是上家，具有双重身份，我们称这个客户为龙套人。
龙套买卖存在的主要原因，就是客户没有多余资金或不愿意用自己其他的资金用于购房，客户想将自己的房屋卖掉的同时用此笔房款再买进另外一套房屋。它具有如下四个特：1、有两套的房屋买卖同时进行；2、买卖主体多，其中一个客户即是一套买卖的下家，又是另外一套买卖的上家；3、买进与卖出之间具有连锁性和连环性；4、龙套买卖违约可能性大，交易的风险比一般的房屋买卖大。
龙套买卖的最容易出现的问题是：如果有一方违约，就会产生连锁反应，极有可能导致多个主体违约，风险性极大。房屋买卖对于买卖双方而言，卖方最主要的义务是办理产权过户手续及交房；买方最主要的义务是付款，因此付款、产权过户及交付房屋是产生法律纠纷最多三个方面。
龙套买卖的法律风险：
1、房款支付的风险（下家）：如果龙套人就想用下家支付的定金或房款支付给他自己的上家，假设下家未按时支付房款，就有可能导致龙套人不能按约、及时地支付给其上家房款，这就极可能产生了两个违约，一个是龙套人的下家，一个是龙套人自己，也就是两套房屋买卖的下家。
2、交付房屋的风险（上家）：如果龙套人的上家不按时交付房屋，是否会影响到龙套人自己按约交付房屋？！大多数龙套人会直接迁入新居，不会因龙套人的上家不按时交房，而龙套人先自己在外租一套房屋将其出售的房屋先交付给下家。因此，两套房屋买卖的上家都可能会违约。
3、不办理产权过户的风险：现在上海的房价变化太大，买卖双方都会违约，当然卖方违约的比例相对来说大一点。如果龙套人因房价的原因不履行卖出的合同，那么龙套人就不会再买进上家的房屋（除非其用自己的资金）。如果上家也因房价等原因不将房屋出售给龙套人，龙套人是否一定将房屋出售给其下家？！在产权过户之前，买卖双方会因各种情况违约，如果是龙套买卖的话，其中一套有法律纠纷，对另外一套买卖多多少少都会有消积的影响。
4、双重违约的构成（龙套人）：一种违约是对于下家，龙套人已收取了下家定金或房款后，却拒绝履行卖方的义务，；另外一种违约是对于上家，龙套人将定金或房款支付给自己的上家，之后龙套人不履行买方的义务。龙套人在买进和卖出房屋过程中都违反了合同约定的义务，这就构成了双重违约。
从以上可以知道，龙套买卖有三个买卖主体，两个买卖法律关系。居间龙套业务比其它一般的中介业务又多了一个买卖法律关系，三个买卖的主体，如果有一方违约或不履行义务就会对相对方产生不利的影响。
如何规避龙套买卖的风险
1、尽量避免龙套买卖，买进、卖出房屋应分开操作。建议龙套人应先卖掉自己的房屋之后再去买进房屋，这是解龙套纠纷的最佳方法。
2、合同上（居间合同和房地产买卖合同上）不允许有关联性的词语，不能以一套房屋的交易进度作为另一套房屋交易的条件。
3、找资深专业的房产中介从业人员签订这两套的《房地产买卖合同》。
