王律师：上月，有位王女士在我公司看中一套房子。当时她很满意，说第二天就来付定金，但第二天她并没有来，后来也没有再与我公司联系。日前，我们怀疑她通过其他途径与上家直接成交了，于是就去房地产交易中心查了一下那套房屋的交易情况，果真发现是王女士的妹妹与上家成了交。来信请问，我公司能否要求上下家支付这笔交易的佣金?房产公司吕先生
吕先生：根据你来信反映的情况，笔者以为，收取该房屋交易佣金的难度很大。中介公司收取二手房交易佣金的前提是，在交易中起到了居间作用。也就是说，除非你公司能证明王女士的妹妹正是利用了王女士从你公司处获得的信息，才最终与上家成交了房屋，否则你公司无法证明自己曾起过居间作用。从实践看，你公司很难举证证明这一点。
鉴于上述情况，笔者认为，中介公司要防止损害自身利益的“跳佣”现象发生，可以事先在与上家、下家之间签署的委托协议或居间协议中作出防范。其中，最重要的就是约定保密条款。
(一)约定保密条款，即上下家必须对居间服务中获得的信息、中介公司的商业秘密负有保密义务，不能泄漏给其他任何第三方，如果因违反保密义务导致中介公司损失，上下家应当承担赔偿责任。
(二)约定交易下家的范围。如果交易下家是自然人，那么可约定交易下家不仅包括下家本人，还应包括下家的配偶、亲属和一切可能利用下家从中介公司处获得信息的近邻、好友等。如果交易下家是公司法人，那么下家的概念应该包含一切与其有关联关系的公司、非法人单位等。凡属于约定交易下家范围的交易方与上家就该房屋成交的，都应视为下家成交，该下家就应该按约支付佣金。
(三)约定委托期限届满后交易的处理。这主要是针对挂牌委托的上家设置的条款。中介公司可以在挂牌委托协议中约定，上家在委托期限届满后一定期限内与中介公司介绍的客户成交的，视为中介公司完成居间服务，中介公司仍有权收取佣金。
