中介垫付钱不可接受 住房转按揭可以尝试

中介垫付钱不可接受 住房转按揭可以尝试

业主余小姐急需资金，想出售一套还有35万按揭贷款的房产。但谁都知道，有按揭款的房产必须还清按揭款，注销抵押后才能正常交易。于是，中介公司给余小姐出了个主意：余小姐自己出15万，中介公司垫付20万，先注销35万的银行按揭贷款，然后进行正常的交易和过户，等买家贷款下来后再还给中介。余小姐心里觉得没底———不知这样做是否规范、合法？
　　
　　每日商报维权热线85051890咨询律师后回复余小姐，该操作不稳妥，要慎重。
　　
　　中介垫资属违规而且费用又很高
　　
　　早在今年6月，我市就发布了《关于进一步整顿和规范房地产中介市场秩序的通知》，明确规定，房地产中介机构在交易过程中，为设定抵押权的房屋买卖“垫资”还贷并收取费用的行为，属于违规行为。
　　
　　不过，业内人士透露，目前杭州还是有不少中介机构在替客户垫资还贷。他们之所以宁愿冒着资金安全、违规操作等风险来垫资，是因为除了促成房产买卖能拿到一笔不菲的中介代理费外，还有一个重要原因，就是垫资所收取的高额费用。据介绍，现在中介垫资收取的费用一般是垫资额的2%—3%。如果中介公司给余小姐垫资二十万元，短短一个月（一般房产买卖交易过程所需的时间），余小姐需支付给中介四千至六千元的费用。
　　
　　为钻法律的空子，现在，一般中介机构多以公司经理、店长等个人的名义为客户垫资。因此，业主不要轻信这种操作。
　　
　　住房转按揭贷款安全又省钱
　　
　　此路不通，是否还有其他办法？杭州百思买理财咨询有限公司专家建议，余小姐可以选择银行住房转按揭贷款业务，其不仅费用低廉，而且整个操作过程规范、合法，无后顾之忧。“住房转按揭贷款”是去年起由中国银行浙江省分行与中财集团的担保公司———杭州康基担保有限公司共同推出的，已成功运作了近一年。
　　
　　举个已操作的实例：陈女士手中有一套按揭贷款45万元的房屋，在建行还有40.4万元没有还清，由于急需用钱，陈女士通过中介以60万元的价格出售房产，并找到了买家吴先生。双方经协商，共同委托杭州康基担保有限公司对房屋买卖过程进行担保，同时对资金实行监管，按揭贷款则由担保公司作阶段性担保后，转至中国银行。
　　
　　吴先生18万元的购房首付款和在建行申请办理的42万元二手房按揭贷款，打入担保公司的监管账户。然后，陈女士和担保公司工作人员一起去建行办理申请提前还款手续。在担保公司的监管账户上支付给建行40.4万元，用于提前还清陈女士的按揭贷款，解除抵押。
　　
　　随后，陈女士通过中介公司办理房屋过户手续，待过户成功后，将产权证重新抵押并登记，然后将房产证明交予吴先生，同时担保公司将监管账户剩余款19.6万元划给陈女士。
　　
　　目前，开办此项业务的“杭州康基”在转按揭担保业务中向买卖双方收取费用为：卖家统一为1500元一单；买家则按买家申请的按揭贷款额度不同而支付不同的费用，如20万元以下为0.3%，20万元至50万元为0.2%，50万元至100万元为0.15%，100万元以上为0.1%（实行累加制）。上述实例中，吴先生就需支付20万×0.3%+（42万－20万）×0.2%=1040元。
　　
　　我们不妨做个比较：余小姐的房产尚余35 万按揭贷款未还，假如35万按揭款全部通过中介垫资来操作的话，客户需支付7000元—10500元的费用（按照收取垫资额度的2%—3%计算）；若以中介给余小姐垫资20万来计算，需支付给中介4000元—6000元的费用。而如果余小姐选择转按揭业务的话，只需支付1500元的固定费用。）

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