房地产中介迭生“虚症” 三大疑问拷问楼市

??? 2007年11月，中天置业总裁蒋飞携2600万元巨款神秘失踪，旗下140余家门店全线停业；2007年12月，长河地产旗下23家门店停止营业，仅有7、8家门店被保留；2008年1月，创辉租售许多网点一夜之间人去楼空，包括广州300多家门店、上海200多家门店、重庆40多家门店等纷纷关门，甚至引发了挤兑款项的恐慌；同月，原董事长刘易良已被警方拘留的中大恒基关闭50家门店……近期房产中介行业负面新闻不断，不免让市场陷入沉思。怎么了？怎么办？怎么走？三个大大的问号浮出水面。

　　房产中介怎么了

　　不可否认，去年四季度以来弥漫于全国楼市的观望调整影响到了房产中介的经营，这是目前市场的客观情况。但业内人士同时指出，盲目扩张、管理混乱、资金链紧张等内部因素才是导致许多房产中介被迫退市的根本原因。

　　以影响最大、关店最多的创辉为例，在不少同行看来，它根本不是在卖房子，而是在想着玩资本。“创辉在全国各地开那么多门店，主要目的是为了吸引机构投资者，进而上市。”汉宇地产的一位负责人向记者坦言，创辉在后期那么密集地开铺，仅是追求数量而非质量，只是想借快速膨胀的规模构建资本运作的基础，就像一些开发商先楼市圈地再股市圈钱的想法一样。

　　的确，根据创辉原定的发展战略，其未来5年要在全国布局3000家门店，并谋求以IPO方式上市。但毕竟中介是靠服务而非资本扩张的行业，急功近利的非理性扩张，反而不利于企业的长远经营，甚至在市场风向有变时加速其死亡。

　　资金安全怎么办

　　在房产中介行业面临“洗牌”阵痛之际，如何保障交易人的资金安全是政府需要考虑的问题。某深圳中介向上海证券报记者介绍，继一系列中介事件爆发之后，深圳原先并不被强制执行的“第三方资金监管”措施，已从原先的“自愿”改为“必须执行”；而在上海，二手房交易资金第三方监管已经开始集体试点，并预计在半年后推广。

　　资料显示，上海二手房交易资金监管有四种方式可选，分别是银行监管、中介监管、房地产交易中心监管以及公证处监管。4个月前，上海市房地产交易中心开始在小范围进行资金监管试点，监管模式为：交易中心设立一个独立账户，买卖双方交易过户后，办出产证，银行直接放款到交易中心账号，然后由交易中心转放给卖方；中介作为交易第三方，捆绑上赔偿责任。目前，试点单位已经扩大到8家中介公司和中国银行、工商银行。

　　业内人士指出，从近期的市场情况来看，主管部门制定类似二手房交易资金监管方式，是减少矛盾纠纷产生及规避交易风险的一个途径。不过，交易流程中的部分环节仍存在着安全隐患，比如买方的意向金和首付款往往委托房产中介转交给卖方，中介挪用的风险依然存在，因此，资金监管模式可能还需要进一步完善。

　　二手房市场怎么走

　　此外，一系列的中介事件还被不少人视作二手房市场风向改变的信号，不少地区由此陷入多空胶着状态，也许“拐点”一触即发。

　　基于调控政策持续发力，第二套房贷款门槛提高，购买力较弱、改善型购房者暂缓购房计划等，深圳、北京、上海等城市二手房交易近来普遍遭遇寒流。去年底，不少研究机构作出判断，二手房市场在经历了大幅攀升之后，将步入盘整状态。2008年央行继续从紧的房贷政策会使得大多数投机、投资购房者知难而退，预计市场上投资客较为密集的区域将会出现挂牌房源增多的现象。

　　事实上，这一局面已经逐步显现，不少地区二手房挂牌量持续增加，成交量却与之成反比。中介人士认为，个别公司的“战略调整”并不代表整个行业的状况，楼市内刚性购房需求一直存在，只是由于二手房挂牌价格还没有出现明显下滑，抛售情况尚未普遍，因此仅反映在成交量减少。而市场博弈的结果如何，也许唯有静观其变。