一、 工程款优先受偿权的法律依据。
根据《中华人民共和国合同法》第286条及最高人民法院法释 [2002]16号《关于建设工程价款优先受偿的批复》的有关规定，工程发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。工程价款的优先受偿权属于法定的抵押权，其相对于银行与建设单位约定的抵押权，具有先于银行抵押权受偿的权利。该优先受偿权行使的期限为6个月，自建设工程竣工之日起或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。因此，该法律规定可以说是保障建筑商不受工程欠款所扰的最强有力的法律武器。
二、“竣工之日”的法律界定。
由于法律对工程款的优先受偿权有6个月期限的约束，该期限的起始日为建设工程的“竣工之日”，超过该期限则会丧失优先受偿权。因此，正确把握“竣工之日”，对及时实现优先受偿权尤为重要。根据相关规定，“竣工之日”分两种情况，一种是建设工程能顺利完工的正常情况下的“竣工”，它表现为承发包双方当事人对承发包合同履行情况的相互认可，对建设方而言是工程完工方面量与质的验收和接受，对承包方而言是工程款的确定与收取，其法律特征是建设工程标的物占有权的转移（此处要特别注意其与行政程序上“竣工验收合格”的区别）。另一种情况是工程处于无法完工情形时，比如因建设方资金没到位而造成的无限期停工或者工程烂尾等，工程价款优先受偿权的行使时间转化为建设工程合同约定的竣工之日。
三、 行使优先权的操作要领。
我国合同法第286条是一个非常复杂的法律问题，最高人民法院的司法解释也只是最高人民法院对下级人民法院专题请示的一个批复，这种解释很难解决其所有问题，特别是对行使优先权的法定程序至今没有一个明确的说法。比如，“催告”的合理期限、不宜折价的范围、协议折价要否控制、协议折价要不要对工程进行评估、申请拍卖及拍卖的程序、是否需要公告等等，这些都还有待于最高人民法院在今后的司法解释中不断完善。因此，由于各工程建设方及各地人民法院对相关法律的认知和理解上的差异，会使建筑企业依法争取工程款优先受偿权的过程变得异常艰难和复杂，没有专业律师的参与往往会造成事倍功半，甚至事与愿违。
鉴于以上情况，建筑企业在按期向欠款的建设方发出支付催告函和主张优先受偿权的函件后，如果建设方没有兑现的诚意或能力，甚至不理不采，则按以下三种情况分别进行操作。第一种：工程价款已经双方确认，或经诉讼中的审价程序确认，并且没有超过优先权的行使期限的，则立即向工程所在地人民法院依法行使优先受偿权。其中，对已经胜诉，但由于工程被其它债权人设押而中止执行的案件，应迅速提出恢复执行的申请和优先于其它债权人受偿的请求。第二种：工程结算尚在确认中，则必须抓紧工程结算，最好赶在自“竣工之日”起5个月内完成工程决算，并依据建设方还款的能力、进度及计划还款的履约情况等，采取不同的措施区别对待。凡履约情况不良的，立即行使优先受偿权。第三种：经过努力，工程价款无法在建设工程“竣工之日”起6个月内确认的，则立即向人民法院提起确认的诉讼，由人民法院指定审价的方式来确认工程价款。在进行该诉讼时，必须同时向人民法院提出行使优先受偿权的请求，以中断时效，保留自己的优先受偿权。
四、 对防范工程欠款的建议。
最高人民法院关于建设工程价款优先收偿权的批复，对长期遭遇工程款拖欠困扰的建筑企业来说，的确是一个利好的消息，尽管在实际操作中还有许多细节问题不明朗，但对于建筑企业如何利用法律武器来遏制工程款拖欠仍具有十分重要的指导意义。第一，在签订的建筑承发包合同中应明确约定工程竣工日期，工程款按进度支付的时限，以便于出现工程不能完工情形时及时行使工程拍卖权。第二，在建筑承发包合同中还应明确约定工程竣工交付时，工程价款结算方法及结算时限，以避免因寻找审价师而拖延工程结算时间。第三，在目前的建筑行业里，一般都是先竣工，后结算，而且竣工有期，决算无日。可见，竣工后6个月的优先权行使期限是对建筑企业的一个严峻的考验。对建筑企业而言，如在约定期限内不能完成结算给付工程价款或建设方有意拖延时日的话，一定要及时采取诉讼等法律措施，避免因超过时限而丧失优先受偿权。第四，法律讲究证据，谁掌握证据，谁就拥有主动权。建筑企业在行使优先权的过程中，一定要留意各种证据的收集和保存，特别要注意对发包方的任何承诺均要求其签字（盖章）认可，以免口说无凭。
