产证迟办一个月 房产中介违背承诺付代价

案件回放

　　中介拖延一个月办理产证，却反咬下家无法贷款

　　2007年9月，张女士作为买受人通过房产中介的居间介绍，与案外人赵先生签订了本市西郊一幢花园别墅的房地产买卖合同，总价款为人民币1570万元，并约定在一个月内办理好交付手续，在同年10月15日之前办理房地产过户手续。房产中介并承诺签约当日起三个月内拿到房产证，否则承担房价款20%赔偿金。签约后，张女士向房产中介支付了佣金12余万元及首付房款480万元。然而，到同年11月底，房产中介承诺的拿证期限届满，张女士却未拿到房地产权证。

　　同年12月18日，房产中介致函张女士称，由于其合作的银行无法贷款70%的房贷，通知张女士须付10%的现金房款148万元。次日，张女士即将该款汇入卖方指定的银行帐号后，买卖双方房产交接并去办理了房地产交易登记。今年1月4日，张女士终于取得了房地产权证，然而，距房产中介承诺的期限迟了一个多月。因此张女士向中介提出索赔请求，在协商未果的情况下，张女士起诉到法院要求索赔314万。

　　判决结果

　　南汇区法院经过审理后认为，房产中介收费后对于自己提供的服务瑕疵负有责任，因此应当根据约定酌情赔偿张女士违约金人民币40万元整。

　　庭审纪实

　　在法庭上，张女士认为，房产中介承诺为自己取得房屋产证的期限足足迟了一个多月。房产中介作为专业的房屋中介机构收取了自己的中介费，并指定自己在其合作的银行办理贷款，然而，房产中介未尽责提供服务，显已违约，故请求判令其按房价款20%支付赔偿金人民币314万元。

　　房产中介则认为，张女士因其个人原因导致贷款未能及时办理，并使房屋交易迟延。自己作为居间人没有任何损害张女士的行为，张女士要求其支付涉讼房款20%的赔偿金没有依据，故不同意张女士的诉求。如法院认为其应承担违约责任，要求调整双方约定的过高赔偿金，请求法院减少至所收佣金的50%。

　　法律分析

　　“中介未能举证由其他原因造成迟延办理产证，因此应当承担相应的违约责任。”针对此案，上海君拓律师事务所的焦春伟律师分析指出。

　　房产中介公司与张女士签订《房屋买卖居间合同》属于居间合同的一种，居间合同同样也受《合同法》的调整。根据《合同法》第114条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。从该规定可以看出首先中介公司与张女士对于违约金的约定完全是自愿、合法、有效的。

　　违约金可以是对一方的限制也可以是对双方的限制，在本案中违约金条款仅仅约束中介公司，但是这并不违反公平原则，因为本案中房产买卖居间服务是张女士先付费而房产公司后提供服务的合同。双方约定的赔偿金，是房产中介为促成交易成功而为此作出的担保。正因为这样担保才促使张女士放心的将自己的房产业务交给该中介公司办理。而且根据《上海市房地产中介服务收费管理办法》的规定和双方签订的《房屋买卖居间合同》的约定，代为办理产权证本身就是中介公司的服务内容之一。

　　本案中办理产证迟延的主要原因是中介公司未积极履行居间义务造成的。迟延办理产权证可能有多种原因，有可能是上家的原因，有可能是银行或者房地产交易中心的原因，也有可能是下家或者中介的原因，但是本案中中介公司既然对于办理产证的时间做了保证，那么就有义务在发生迟延时进行举证证明迟延办理产权证的时间。但是在审理过程中中介公司均未能举证迟延办理产证是其他原因造成的，因此应当承担相应的违约责任。

　　违约金过高法院可以依据当事人的要求而适当调整。《合同法》第114条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案审理中尽管按照合同约定中介应当承担的违约金是314万，但是由于该约定明显超过了张女士实际可能造成的损失，因此该违约金的约定明显过高，法律赋予了法院根据当事人的申请依职权调整过高违约金的权利，至于调整的数额应为多少由法院根据当事人的损失，违约方的主管恶意程度来综合判断。

　　法律课堂

　　购房专业术语（三）

　　房屋销售常见名词

　　1、准现房：是指房屋的主体基本完工，小区内的楼宇及相关设施也已经有了大致的轮廓，户型、楼的间距等都已经一目了然，只剩下内外墙的装修和配套设施的施工的房地产项目。

　　2、现房：通常情况下，人们认识中的现房就是已经建好的房子。但事实并非如此，按照我国销售“现房”的规定，只有领取了房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。在商品房销售过程中，真正的现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需要查看“房产证”即可，而且，在签合同的时候也不一定要使用国土房管局印制的标准合同。购买这种房子，对购房者来说是比较有利的(眼见为实)，但是购房者的眼光一定要敏锐，如果买错“现房”，将使自己陷入被动。

　　3、期房：在建的房子肯定是期房，此外，已经建好和已经有人入住但还没有取得房产证和土地使用证的房子，在一定意义上也被称为“期房”，而不是真正意义上的“现房”。所以，这种房子是按照期房来销售的。对于这一类房子，购房者既要查看房产商的预售许可证，又要留意自己要买的房子是否已经被抵押。有人可能会有这样的理解：小区已经有人入住，而且入住的业主也已经拿到房产证，买这种房子就万无一失了。实际上这是误解，因为房子是按套拥有独立产权，是可以分别抵押的，别人的房子没问题，不等于你要买的房子也没有问题。其实，房产商很容易将盖好的房子抵押出去，以获得大量的资金。

　　因此，购房者在购买商品房时一定要认清“期房”和“现房”的区别。如果购房者想了解自己要买的房子是否已经被抵押，可以查看房地产商提供的相关证明，如果可行的话，不防在合同上注明此房是现房还是期房，并且写明房子是否被抵押。 [page]

　　4、尾房：就是房子盖好后，大部分都已经销售出去，只剩下几套还没卖出去，通常情况下，此房的预售许可证已经过期，而房产证还没有办下来。对于这种“无证”房，虽然不能建议购房者别买，但在买之前一定要访查清楚，最好的办法就是坚持在预售合同登记备案后再行付款。（未完待续）