在商品房买卖的情况下，必须是在认购书约定的期限内来签合同,要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通过合同条件谈判时双方修改的记录来证明,也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房,属于违约行为,但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。
另外,对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目,因本身不具备销售条件,因此任何情况下定金都可退,无需做大量的取证工作,直接起诉即可。
《合同法》第一百一十五条：
当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
1、就合同主要条款未达成一致意见的
大家在签订认购协议时，协议里对商品房的户型、面积等主要条款没有明确约定，开发商和购房者又没有对这些合同里涉及的问题达成共识，导致未能签订《商品房买卖合同》的，开发商应当将定金返还给购房人。因为《商品房买卖合同》之所以没能签订，是由于双方未能就合同的主要条款达成一致意见，并不是购房人单方违约而造成。
这时你要是反悔了又想要回定金，赶快回去查看认购协议有什么主要事项没有被加进去，等到签订正式购房合同时对不合你意的条款，可以大胆提出异议。
这里有3点值得注意：
①认购书里拟定的条款是达成共识以外的条款，对其中已有的条款直接具有法律效力，无须再次进行磋商。
②要求退还定金的这种情况一定要在双方对于合同条款里的内容没有达成一致的情况下才进行。如果是合同签订的时间、地点等对订立商品房买卖合同不构成实质性影响的条款则不应包括在内。
③如果是购房者对合同提出不合理的要求，导致双方不能在合同里达成共识退还定金的，则可能被认定具有不愿签订合同的意思表示，构成根本违约，判令定金不予退还。比如说要求签订“付完款必须当天交房，当天办证，不然不签购房合同，退还我定金！”等不切实际的条款。
2、对于补充协议未协商一致的
在购房者和开发商两方签订补充协议的，如果两方按照正常的程序遵循公正平等的原则进行了商榷，只是基于各自利益的考虑，就无法补充协议达成一致表示的意思，而导致购房合同不能订立的，则属于不可归责于双方的原因。这样一来，购房者就有权力要求开发商返还定金。
3、因开发商不具备商品房销售资格的
如果现实生活中出现了这种情况，这个购房定金开发商是一定要还的。根据我国《商品房销售管理办法》中的规定，不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。
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