房屋拆迁纠纷如何处理

——拆迁人另行出卖补偿安置房屋纠纷的处理

　　这是一房二卖的一种特殊情形，指的是拆迁人将其在拆迁合同中明确的、用于与被拆迁人进行产权调换的特定安置房屋另行出卖该如何处理的问题。

　　最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”该条规定，可从以下几点理解：

　　（一）被拆迁人享有取得该补偿安置房屋的优先权

　　该条规定赋予按照所有权调换形式进行补偿安置的被拆迁人在该拆迁合同中对特定的安置房享有的债权以特种债权的地位，而非普通的债权。该特种债权被赋予物权的优先效力，称为特种债权优先权，也就是债权物权化。其特征表现为：（1）特种债权优先权是一种具有物权效力的特种债权，是独立的民事权利，具有对抗第三人的效力；（2）特种债权是一种法定的债权上的优先权，不是物权上的优先权，它打破了债权平等原则，赋予特种债权优先于一般债权取得的权利；（3）特种债权是一种不需登记公示的优先权。特种债权的优先权由法律直接规定，无需公示。

　　（二）该安置补偿房屋需为特定

　　实践中，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，对安置补偿房屋的约定有两种方式：一是指对补偿方式、安置用房面积、过渡期限等内容进行约定，而没有对协议的标的物及补偿安置用房的位置、用途进行具体约定；二是当事人不仅对房屋的补偿方式、安置用房面积、过渡期限等一般内容进行约定，而且对安置用房的位置、用途也进行了明确、特别约定。就前者而言，因为作为互易合同标的物之一的安置补偿房屋并不确定，故严格说来该合同仅仅相当于一种预约，被拆迁人享有请求拆迁人交付符合该合同中约定的补偿方式、安置用房面积、过渡期限等内容的任一房屋。由于并不能在该合同中明确该房屋，故不能在其上成立特种债权；就后者而言，安置用房是特定的，有成立特种债权的基础，也就是说，可在特定的房屋上成立特种债权，拆迁人将该房屋一房二卖的，被拆迁人自能享有优先取得补偿安置房屋的优先权。

　　（三）被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第八条的规定处理

　　该条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”