第一条 为加强城市住宅小区管理，创造较好的居民居住环境，根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》（1994年3月23日建设部令第33号），结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 本规定适用于在本市城市建成区、区政府所在地建制镇、工矿区居民点和市属各县城关镇内进行住宅小区开发建设的单位、从事住宅小区物业管理的单位以及住宅小区内的业主、住户。
第三条 本规定所称的住宅小区，是指以住宅为主体、建筑面积在3万平方米以上、配套设施齐全的居民生活区。本规定所称的住宅小区物业，是指住宅小区内正式投入使用的各类房屋及其附属物（包括相关场地）、房屋共用部位（承重结构、外墙面、楼梯间、走廊通道等）、房屋共用设施设备（上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、高压水泵房、消防设施、电梯等）和公用设施（道路、路灯、沟渠、绿化、建筑景点、停车场、自行车棚、娱乐场地等）。本规定所称的物业管理单位，是指受物业所有权人通过住宅小区管理委员会（以下简称管委会）的委托，按照合同规定从事物业管理，并为物业所有权人和使用人提供多方面服务的企业。
第四条 市政府房产行政主管部门主管全市的住宅小区物业管理工作。市政、环卫、绿化、城管和交通、公安等行政管理部门或者主管部门和住宅小区所在地企业事业单位，按照职责分工，负责任宅小区物业管理中有关工作的监督、指导。
第五条 住宅小区已经交付使用并且入住率达到70％以上时，由市房产行政主管部门或者企事业单位房产业务管理部门，会同开发建设单位，召开业主和住户代表大会。业主和住户代表大会的主要职权是：
（一）选举住宅小区管委会委员；
（二）批准管委会章程；
（三）决定小区内有关业主、住户利益的重大事项。代表大会决定的事项和批准的章程，不得违背国家的法律、法规和政策。
第六条 管委会委员从业主和住户代表中产生，并适当聘请公安派出所、居民委员会等有关单位的人员担任管委会委员。管委会的主要职权是：
（一）召集、主持业主和住户代表大会；
（二）决定委托管理物业的企业；
（三）审议、批准受委托的物业管理企业提出的住宅小区年度管理计划和重大维修工程项目；
（四）审议、决定房屋综合维修费等费用和基金的使用；
（五）审议物业管理企业有偿服务项目及其收费标准；
（六）监督物业管理企业的管理服务工作。管委会可以申请社团登记。
第七条 成立物业管理企业须具备下列条件：
（一）拥有或者受委托管理建筑面积在3万平方米以上的房屋；
（二）有相应的资金；
（三）有固定的管理经营场所；
（四）有健全的物业管理机构和人员；
（五）有管理、修缮、养护物业的手段。具备前款规定条件的单位，经向市房产行政主管部门申请资质审查。取得物业管理企业资质证书；向工商行政管理部门申请注册登记，取得企业法人营业执照后，方可营业。未取得物业管理企业资质证书和法人营业执照的单位，不得从事住宅小区物业管理活动。
第八条 物业管理企业可以开展便民利民的多种经营，享受国家对第三产业的优惠政策，以其收益补充管理经费。
第九条 物业管理企业受管委会委托管理物业，并订立物业管理合同。物业管理合同应具备下列主要条款：
（一）管理项目及其内容；
（二）管理质量或者标准；
（三）管理费用；
（四）双方权利与义务；
（五）违约责任；
（六）纠纷处理；
（七）合同期限；
（八）其他约定事项。物业管理合同须报市房产行政主管部门备案。
第十条 物业管理企业的主要责任是：
（一）负责住宅小区内各类房屋及其附属设施的管理、维护，保证房屋整体结构不受损坏；
（二）负责住宅小区内共用设施设备的管理、维护，保证其正常运行；
（三）负责住宅小区内公用设施的管理、维护，保证其正常发挥功能；
（四）负责住宅小区内的治安、安全管理，保障人身财产安全，并协助住户处理突发事件；
（五）负责住宅小区内公共环境卫生和房屋共用部位的保洁，及时清运垃圾；
（六）负责其他有关事项。
第十一条 物业管理企业经费来源：
（一）业主交付的房屋综合维修费；
（二）住户交付的公共服务费；
（三）企业有偿服务收入和多种经营收入等。前款中的综合维修费和公共服务费的收缴、管理、监督，由市房产行政主管部门会同市财政、物价、审计等有关部门另行制定。
第十二条 物业管理企业的办公用房、营业用房，由小区开发建设单位按住宅小区建筑总面积的0.5％提供，实行有偿使用。
第十三条 住宅小区开发建设单位在小区投入使用前6个月至小区管委会成立时的期间内，应自行或者委托物业管理企业进行前期小区物业管理，费用由开发建设单位承担。
第十四条 住宅小区开发建设单位向管委会移交住宅小区时，要移交下列资料：
（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑结构、设备竣工图；
（三）绿化和地下管网竣工图；
（四）其他有关资料。
第十五条 开发建设单位自移交住宅小区之日起1年内，负责所交工程的维修；国家和省规定保修期在1年以上的，按国家和省的规定执行。
第十六条 住宅小区开发建设单位或者经营管理单位办理售房手续或者出租房屋手续时，要在合同中与买房人或者承租人订立遵守本规定的条款。
第十七条 业主或者住户使用房屋时，须遵守下列规定：
（一）未经有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
（二）不得对房屋的承重墙、梁柱、楼板、阳台、天台、屋面和通道进行凿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆和放射性物品等，但自用生活性燃料除外。物业管理企业应就前款规定等内容，分别与住宅小区内的业主、住户订立合同。
第十八条 住宅小区内的业主、住户违反本规定，有下列行为之一的，由物业管理企业予以制止，批评教育；仍不改正的，依照合同规定要求其恢复原状或者赔偿损失，直至依法向人民法院提起诉讼：
（一）擅自改变小区内的土地用途的；
（二）擅自改变房屋、配套设施用途、结构、外观，毁坏设施、设备，危及房屋安全的；
（三）乱停乱放车辆，乱搭乱建房屋，在房屋共用部位乱堆乱放物品、垃圾，随意占用、破坏绿化，污染环境，影响小区景观，噪声扰民的；
（四）不及时、足额交付有关费用的。
第十九条 物业管理企业违反本规定，有下列行为之一的，管委会有权制止，并要求其限期改正，直至依法向人民法院提起诉讼；房产行政主管部门可给予警告，责令限期改正、赔偿损失和处以罚款等行政处罚：
（一）对房屋及其共用部位、共用设施设备和公用设施修缮不及时或者修缮质量不合格的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）私搭乱建房屋、设施，或者改变房屋、公用设施用途的；
（四）不履行物业管理合同规定的义务，或者不执行有关规定的；
（五）擅自扩大收费范围，提高收费标准的。罚款时使用财政部门统一印制的票据。罚款全额上交同级财政。
第二十条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《行政复议条例》、《行政诉讼法》申请复议或者向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十一条 房产行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者主管部门给予行政处分；触犯刑律的，移交司法机关处理。
第二十二条 市房产行政主管部门要每年对物业管理企业进行考核。对承担的管理项目有l／3以上达不到规定指标的物业管理企业，限期半年内达标；逾期仍不达标的，注销其资质证书，并提请工商行政管理部门吊销其营业执照。物业管理指标，由市房产行政主管部门另行制定。
第二十三条 办公楼、商业楼的物业管理，可参照本规定执行。
第二十四条 本规定具体应用中的问题，由市房产行政主管部门负责解释。
第二十五条 本规定自1995年10月1日起施行。
本规定与国家和省的规定不一致时，执行国家和省的规定。
