在“8·31”土地大限中，不少过关项目的开发商在交了土地出让金后，基本就没有资金继
续开发建设，为了尽量减少损失，这些企业开始抛售手中的土地。实习记者周晓冬摄
●大型开发商寻求并购项目，中小企业抛地数量大幅攀升，其中不乏“8·31”过关项目
●“抛地”企业要价过高导致成交率偏低，收购方倾向于原开发商独立开发的住宅项目
阳光100房地产公司日前在网站上公布这么一条信息：“阳光100集团现寻求整栋折价优质现楼物业，只针对国内金融政策紧缩，部分优质现楼物业资金短缺的现象，有意者请直接联系。”另据记者了解，除了阳光100房地产公司，目前如首创、富力、天融等大型开发商也在积极收购土地，而中小开发商主动上门卖地的个案数量更是大幅攀升。
资金压力迫使中小开发商上门“抛地”
首创集团每天可接到10余个抛售土地或项目的信息，阳光100、富力等大型开发商也不例外
据首创置业股份有限公司业务拓展部总经理胡卫民透露，首创每天可以接到10余个抛售土地或是项目的企业信息，有的通过电话、电子邮件联系，有的甚至直接上门询问合作事宜。而最近忙着上市的北京富力城房地产开发有限公司，也不断受到土地求购信息，最多的一天能达五六个。该公司总经理吕劲向本报记者透露，富力公司对土地并购事宜一直很积极，只是目前正集中力量准备上市，大规模的并购还没有正式展开，对于此前有媒体报道富力要动用25亿元大面积拿地的信息，吕劲表示富力公司目前已经在北京谈了几块地，正处于协商过程。
记者还发现，除了一些大型开发商，其他行业有资金实力的公司也加入了洽谈、购买这些抛售土地的行列。据中国别墅俱乐部秘书长唐全分析，能源、电信等有资金实力的大型公司会趁这个机会跻身地产界，借助自身资金优势，结合房地产企业的资源，达到一种有机结合。唐全还预计，2005年左右，将会浮出一批其他行业打造的地产新秀。
北京首创集团董事长刘晓光向记者表示，在当前金融、土地政策环境发生重大变化的情况下，房地产企业之间的重组、并购、联合将愈演愈烈，一些中小企业会因为资金压力而被大企业收购、并购；还有一些中小企业会联合起来，组合各自的资金和资产抵抗风险。无论是哪种情况，北京都会进入一个地产并购重组时代。
“8·31”过关项目同样面临生存危机
阳光100房地产公司常务副总范小冲称，这些项目的转让价格大多比市场价格低
北京阳光100房地产公司常务副总范小冲称，目前土地费用所占成本比例越来越高，几乎和建安成本持平，房地产企业要进行一级开发，至少需要几亿甚至是十几亿元的资金流，对于中小企业来说，这么庞大的资金无疑给整体开发带来了难度。“在此背景下，中小企业将被迫抛售项目和土地，而大企业就会不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现大规模快速扩张。”刘晓光向记者如是说。
范小冲还向记者透露，在被抛售的土地中，有的是已经通过“8·31”土地大限，获准继续进行协议出让的项目用地。范小冲称，在“8·31”
土地大限中，不少过关项目的开发商在交了土地出让金后，基本就没有资金继续开发建设，有的甚至连土地出让金都凑不齐。为了尽量减少损失，这些企业开始抛售手中的土地，有的甚至被迫转让已经建设了一半的项目。在记者追问这些项目的位置时，范小冲则表示不便透露此类项目的具体名称，但他透露，这些项目的转让价格大多比市场价格要低，目前阳光100房地产公司正和几家公司协商合作。
卖方表现非常活跃，但成交率并不高
“抛地”企业对地价盲目乐观，存在债权债务等方面潜在风险是成交率低的主要原因[page]
虽然在目前的土地市场中，买方和卖方都表现得非常积极，但实际上成交率并不高。胡卫民称，成交率较低的主要原因是“抛地”
企业对地价盲目乐观，有些地块仅仅处于三通一平阶段，其开发商就开出每平方米比原地价多3000元的价位。对此，北京龙泰房地产评估有限责任公司土地估价师邓峰称，目前二手地的利润一般是每平方米300元左右，而这一数值会根据土地地段的不同而有所调整。但由于目前抛售的土地大多不是位于城市核心区，因此利润额一般不应超过每平方米300元。
“抛售”项目在债权债务等方面存在潜在风险也是成交率低的另一个主要原因。
胡卫民表示，目前市场上取得土地的方式，一般都是并购项目所在的公司。但实践证明，这种方式很难平衡各方面的利润，而且大多存在潜在经济风险，好多开发商并不愿意采用这种方式拿这样的地块。北京高岭投资咨询公司一位姓张的项目经理认同这一观点，她表示，开发商大多倾向于由原开发商独立开发的住宅项目，既避免了复杂的法律操作，也比较容易再开发。
此外，中坤集团董事长黄怒波还表示，接手“抛售”项目难以保证楼盘的整体开发品质。据介绍，目前和他们公司联系的项目大多已经做好前期规划方案，即使接手也只能按原有的开发思路进行开发，在这种情况下，接手开发商很难保证项目的整体品质。
“从某种意义来说，有价无市是对目前中小开发商抛地热潮的最好诠释。”胡卫民向记者如是说。
■政府声音
未过关项目交易细则仍在制订
在“8·31”近800个未过关项目中，10万平方米左右的项目占了绝大多数，而且居住用地占了相当大的比例
一位不愿意透露姓名的北京市国土资源局相关负责人向记者表示，此次“8·31”土地大限，有将近800个项目没能获得继续进行协议出让土地的资格，而这些项目大多都是小型地块，比如海淀区一块面积约有四五十万平方米的土地；昌平一块30万平方米左右的土地，都已经是未过关项目中较为大型的地块。据了解，在这些未过关项目中，10万平方米左右的项目占了绝大多数，而且居住用地占了相当大的比例，这对北京众多倾向于购买住宅用地的开发商而言，无疑是一个利好消息。
这位负责人还表示，政府实际上了解开发商在现阶段对土地的强烈需求，但由于目前仍有一部分未过关项目的上市手续仍未完成，根本无法大批放量。而且这些未过关项目的具体上市交易细则还在制订过程中，即使有一些未过关土地已经符合上市交易条件，也暂时不会向市场放量。
在“8·31”近800个未过关项目中，10万平方米左右的项目占了绝大多数，而且居住用地占了相当大的比例
■业界观点
土地“阵痛期”大约要经历三年
业界认为，部分中小企业短期内没有盈利就决定抛售项目属短视行为
面对“8·31”引发的中小企业“抛地”热潮，中坤集团董事长黄怒波表现得非常冷静。他表示，在土地政策和金融政策调整期间，无论是求地还是抛地，都要根据自身情况稳扎稳打，避免出现盲目跟风的情况。
黄怒波认为，房地产开发有其固有的资金规律，从开始创业到实现利润必然要经过市场的验证，一些中小开发商一看短期内没有盈利就决定抛售项目，这是一种短视行为，而这种盲目跟风的做法肯定是错误的。他表示，京城房地产的这一“阵痛期”大约要经历三年时间，在此期间，“无论是过度扩张还是盲目抛售项目，都会给社会造成不良资产，并为此付出生存的代价。”
北京重厦房地产开发有限公司副总经理李承志对此观点表示认同，“我们现在就是扎扎实实做好手里的项目，既没有整天考虑想‘吃谁’，也没有整天绞尽脑汁地寻思着去‘傍谁’”。李承志还坦率地告诉记者，在他们公司进入房地产行业之前，并没有想到这个行业会在这一两年之间遭遇这么多的波折，但既然已经介入了，那么就要根据现实的情况来完成应该完成的事情。“我觉得，我们公司的这种做法还是能代表大部分理性中小开发商的。”李承志说。[page]
■市场预测
“8·31”可能催生一批劣质地产
李国平（北京思源宏业房地产经纪有限公司总经理）：在“8·31”土地大限中虽然一共过关了288个项目，但很可能是给北京市场增添了一批速生的劣质产品。据我了解，这些项目虽然凑够了土地出让金，办齐了立项、规划、设计等手续，勉强过了协议出让土地的关，但实际上很多都是凑出来的项目，甚至有相当一批项目是在报批手续时临时做的项目规划，其可行性和可操性实在让人怀疑。试问一下，在这么匆忙的情况下做出的规划设计怎么可能适合市场需求，更别提据此建设出好的产品了。
目前这些过关后想继续开发却没有钱的项目，经不起收购方极其专业的挑选，多数在抛售土地过程中遭到“冷遇”就是一个很好的例证。
这些项目转让成功率之所以不高，还有一个原因就是这些项目开发商的心态盲目乐观。据我了解，不少过关项目的开发商并没有意识到自身项目的缺陷，在和收购方谈判过程中往往会提出过高的价格，还会表现出较强硬的态度，但实际上收购方对他们的产品并不“感冒”，成交率不高也就不足为奇了。
■记者手记
土地是房地产舞台永远的主角
在中国房地产舞台上，土地是永远的主角。此次“8·31”引发的中小企业“抛地”热潮，再次印证了这个颠扑不破的真理。
“8·31”土地大限之前，北京已注册的房地产企业达4000多家，其中约有70%的企业并不具备开发实力，只是通过各种形式得到土地开发权，然后靠合作开发或者转让开发权牟利，协议出让成了北京房地产开发用地交易的主要方式甚至是惟一方式。“8·31”的出现，紧紧扣住了这70%“房地产企业”的脉门，给这个本已混乱不堪的土地市场下了一剂猛药。
应该说，政府的初衷是好的，而且效果也是明显的。但是，此次“抛地”热潮还是折射出目前北京房地产市场一个深层的问题———一级土地市场的获取途径仍未完全畅通。
可以说，大中型开发商之所以在二级市场四处求地，其根源就在于此。从现在的情况来看，北京市土地整理储备中心回购土地的资金并不充分，也没有足够的配套法律法规来支持，这是北京市经营性国有土地使用权招标、拍卖、挂牌工作进一步开展的隐忧。
如何让市场反弹不至于过于强烈，又让改革能够得以顺利推进，这需要操作者拥有足够的技巧。
