专家解读“祖宅纠纷”
文/徐某燕
对祖遗房产的继承问题和交易问题较为敏感复杂，既涉及历史上的政策适用，也涉及当前的法律适用；既涉及继承法律问题，也涉及产权确认问题。由于祖遗房产的继承问题容易产生纠纷，因而成为直接关系到家庭和睦与社会和谐的大问题。而祖遗房产的产权确认是公平合理解决继承和交易问题的前提。
除《民法通则》和《继承法》明文规定保护私人的房屋所有权及继承权之外，《物权法》第64条更明文规定，“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”；第65条规定，“私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益”。其中的“房屋”就包括祖遗房产。
平等保护是最大的保护。由于祖遗房产可以与其他私人财产一样纳入《物权法》和《继承法》等民事法律的保护范围，我国对于祖遗房产的法律保护体系是比较完备的。
就祖遗房产的权利主体而言，原则上应当根据新中国成立后的相关政策和法律的规定予以确认。例如，广大普通城镇居民根据1950年11月25日中央人民政府内政部发布的《关于填发土地房屋所有证的指示》等一些相关政策法令的规定，依法取得了对祖遗房产的房地产所有证。
这些房地产所有证就是确认祖遗房产所有权归属的源泉证据和基础证据。因此，倘若德家四姐妹的母亲在新中国成立后对祖遗房产领取了人民政府颁发的产权证，则她对产权证项下的房屋拥有所有权。
就祖遗房产的继承而言，只要祖遗房产的所有权主体和客体清晰，就可以按照《继承法》规定的顺序由继承人依法继承。有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理；没有遗嘱的，按照法定继承办理。纳入继承财产范围的祖遗房产与其他继承财产一样，均可由继承人依法继承。因此，德家四姐妹作为继承人完全可以继承母亲依法拥有所有权的12间房屋，进而取得对该房屋的所有权。
就祖遗房产的交易而言，作为祖遗房产的所有权人既可以自住，也可以出租，也可以出售，还可以以房屋作价出资设立公司和其他企业。祖遗房产与其他房屋一样都可以作为二手房依法开展交易活动。
在二手房交易中产生纠纷的，应当按照《合同法》和《物权法》等相关法律规定处理。就二手房涉及的债权关系和合同关系而言，应当按照《合同法》确定买卖双方的权利义务与责任。例如，德家大女儿德欣欣的丈夫在1993年12月与王昕签署的房屋买卖协议是否有效，如果有效，谁应承担违约责任、承担何种违约责任，就应根据相关事实和《合同法》的相关规定，由人民法院予以认定。就二手房买卖涉及的物权关系而言，应当按照《物权法》的规定确定房屋所有权得、丧、变更的法律效力。
物权关系与债权关系既有区别，也有联系。《物权法》第15条确立了物权行为独立于债权行为的原则：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该法第9条确立了不动产登记生效主义原则：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
这两个法律条款对于人民法院正确裁判德氏四姐妹与建国兴业经贸有限公司之间的房屋产权之争具有重要的指导意义。
由于祖遗房产往往是家庭成员的共有财产，祖遗房产的交易价格也随着城市房地产市场的价格而大起大落，因此在祖遗房产的交易过程中容易产生“夜长梦多”的道德风险。买卖周期越长，房屋价格变动幅度越大，买卖双方中的任何一方就有可能产生心理失衡现象，进而滋生合同纠纷。
因此，在祖遗房产的交易过程中，买卖双方既要关注祖遗房产的权属状况，进而确定适格的权利主体和卖方主体资格；也要关注祖遗房产的交易价格，确保在合同缔结时确定的买卖价格符合当时当地的市场价格；更要关注买卖合同的条款设计，避免合同条款语焉不详带来的交易法律风险。
祖遗房产也可以依法出租。对于出租人与承租人之间的合同法律关系，应当适用《合同法》中的租赁合同的相关规定。例如，买卖不破租赁的规则就适用于祖遗房产的租赁活动。
(本文作者系对外经济贸易大学法学院教授、博士生导师)
