家住黄浦区的张老伯夫妇，十分喜欢农村的环境，经当地中介公司推荐介绍，于2003年年底与奉贤区某村的农民李阿姨签订一份《房屋买卖协议》。该协议约定：李阿姨将自己宅基地的房屋出售给张老伯夫妇，张老伯夫妇一次性付清房款16万元，付款当天交房，同时李阿姨也将土地使用证交给张老伯夫妇。张老伯夫妇对购买的房屋装修后就住进。张老伯夫妇就此在这个恬静的环境生活，准备安度晚年。如今十年过去了，现居住的宅基地房屋面临拆迁，张老伯起先也很高兴，拆迁可以分到二套房屋。但令张老伯没有想到的是，张老伯夫妇在房屋拆迁之前接到法院传票，一看是十年前出售房屋的李阿姨将他夫妇告上法庭，要求确认 2003年双方签订的《房屋买卖协议》无效，张老伯夫妇应归还房屋。法院经审理认为，张老伯夫妇和李阿姨所签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。张老伯夫妇并不是该村村民，依法不允许买卖农村集体经济组织成员的住房。李阿姨要求认定房屋买卖合同无效诉请应予支持。但李阿姨应依据房产的现值对张老伯夫妇进行补偿，房屋的现值应当以评估值为准。据此，法院判决张老伯夫妇将房屋返还给李阿姨，李阿姨返还购房款16万并补偿6万元给张老伯夫妇。
【律师分析】
本案系农村私有房屋买卖合同纠纷。实践中主要是城市居民向农民购买宅基地房屋，因受房屋拆迁等利益驱动，出卖房屋的农民起诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋。依据《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的合同无效。宅基地在我国不能转卖给城市居民。在此提醒大家，虽然农村私有房屋是具有价格低廉的特点，但对城市居民来说，如买受该类房屋，可能因出卖人反悔而面临合同被诉无效的风险。
市老年人法律服务中心志愿者律师 李东方
