近两年以来，全国各大城市商品住宅价格指数的首次下降让楼市“拐点论”讨论尘嚣直上。
根据近日国家统计局公布的有关全国各大城市商品住宅价格指数，今年5月，全国70个大中城市中，有35个城市的新建商品住宅价格环比下降，占比达到50%，比4月暴增27个。持平的城市有20个，比4月增加两个。上涨的城市有15个。更显著的现象是，房价向来坚挺的一线城市北上广深中，上海、深圳的新房价格也出现环比下跌，广州持平，只有北京微涨0.2%。但北京5月二手房价格环比也下降0.9%，降幅居70城之首，且为28个月以来最大降幅。
震荡之下，是否该救市、房企如何转型成了无论资本市场还是市井中谈论的热门话题。
阶段性调整还是拐点来临?
“本次房地产寒流产生的原因表现为，当前楼市总体供大于求，不仅仅是二三线城市供给增加，一线城市短期内供给也大于有效市场需求。另外，去年楼市量价齐升，房价猛涨，也透支了部分购买力；今年来宏观经济总体走势不佳，房地产也受到影响。”某顾问项目总监朱总对中国经济时报记者分析。
2014年以来，全国房地产市场出现了多个具有震荡效应的消息：浙江兴润置业房企倒闭破产，中小房企集体出现资金面危机；除融创收购绿城股权外，万业置业、嘉粤集团、沈阳德利置业都被收购股权；某地产副总裁在建策沙龙上称 “感到了一丝凉意”；潘石屹[微博]也发微博打趣楼市近来的颓势：“见一些地方政府的官员和一些开发商朋友，对未来互相打气，互相壮胆。开发商朋友们悠着点。”
2013年楼市还是热火朝天，但2014年1—5月甚至整个上半年却又急转直下 “变冷”。此次楼市逆转是阶段性调整?还是楼市需求大拐点来临?
“发达国家经验显示，城镇化率70%左右新建住房规模(年度增量房)才会出现首次峰值，也就是首次出现需求大拐点。”某咨询研究部总监张先生对中国经济时报记者表示，未来推动房地产需求上升的主要因素在于城镇化，我国2013年末的城镇化率为53.70%，跟发达国家70%以上的水平相比，我国的城镇化还有提升空间。“目前中国房地产市场特征是‘存量增加，增量递减’，黄金(1317.10, -5.50, -0.42%)十年已去，但还有‘白银(20.93, -0.18, -0.85%)十年’发展机会。”
据某咨询研究部测算，2020年我国城镇家庭户均住宅将达1.1套，按照国际标准，当户均住宅套数超过1.1时，城镇住房将全面过剩。依据测算，中国城镇住宅市场将在 2020年左右迎来真正意义上的需求大拐点；但若不动产登记、存量房征税、反腐败等政策出台并严格执行，将逼出存量房而使拐点提前，若政策按兵不动，执行不力将使拐点延后。此时，由于房屋分配不均，市场需求仍有一定潜力。
救市的背后是企稳
今年以来，各地限购政策开始松动。截止目前，据不完全统计，南宁、天津、无锡、海口、温州等城市已明确发文或明确表示限购政策已做调整，除此之外，福建、杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市放松限购的市场传闻频出，但仍然“犹抱琵琶半遮面”，预计市场时机成熟之时，有可能会有一些定向宽松的措施出来。 5月22日，住建部一位相关司局的人士向媒体记者确认，自年初以来，部里的定调就是“除北上广深之外，其它城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。但不会明确发文。”
某咨询研究部总监张先生认为，限购取消是大势所趋，但是，从南宁首次放松限购政策至今，各地的限购政策放松的尺度越来越大，甚至出现昆明将限购资格审批权限下放至开发商的做法。“从限购政策调整的趋势来看，预计除一线城市外，40个左右限购城市的限购政策有可能会在今年年底前全面放松，2015年楼市限购政策将光明正大退出房地产市场。”
2014年5月12日，人民银行刘副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，会议对进一步改善住房金融服务工作提出五项要求，力挺首套房贷。之后，银监会也提出继续实行差别化的房贷政策，支持首套房贷需求。
“政府有责任通过多元化的方式来保证‘居住正义’。但我们却看到，近5年来国人利用政府的‘居住正义’的房地产政策，早就把90%以上的住房消费者完全挤出市场，住房市场转化成投资为主导的市场。现在地方政府和金融系统的救市行为，是政府又以‘居住正义’之名来保证当前过度投资的房地产价格不下跌，来保证投资为主导的住房市场性质不改变，来保证国内住房市场仍然是少数人赚钱之工具。如果是这样，有效市场运作机制一定会扭曲。”中国社会科学院金融研究所研究员表示。
他说：“以‘居住正义’鼓励消费者进入住房市场没有什么不好，但是政府不能以少许的利率优惠把这些消费者推入高房价的火坑，以此来保GDP增长及地方政府的土地财政；也不能强制商业银行的贷款行为‘政治化’，从而放弃对按揭贷款的风险定价。这将是导致国内金融体系系统性风险的主要根源。”
“事实上不存在该不该救的问题，而是如果不救会产生怎样的影响。对于中央而言虽然有保持GDP7.5%的增长率的压力，但是根本还在于宏观经济的稳定发展以及社会的稳定。房地产已经不单纯的是经济问题，而是与民生、贫富差距紧密相连。房地产崩盘，上下游产业链凋敝，失业率明显增加；老业主维权事件频发等，将危及社会稳定，因此，从某种程度而言，适当地调整或者救市不可避免。”某顾问项目总监朱总说。不过，他认为目前中央政府还不会下定决心救市。
