面对开发商的促销宣传“花招”，购房者如何练就火眼金睛?开发商逾期交房面对开发商的促销宣传“花招”，购房者如何练就火眼金睛?开发商逾期交房，购房者怎么办?交了诚意金未买房能不能煺?收房之后有质量问题，开发商会不会负责?面对一些楼盘的“诱导”宣传，买房后发现产品与宣传的内容有较大差异，购房者能否找开发商索赔?
在 “3·15”来临之际，本报记者从泰和泰律师事务所获悉，2013年该所接手的房地产类诉讼案件达392件，约佔事务所诉讼类案件总数的23.59%，主要内容涉及开发商逾期交房、逾期办理房产証、涉嫌虚假宣传构成欺诈、擅自变更规划设计，以及购房者交了诚意金未买房要求煺款等纠纷。
为了更好地帮助消费者识别购房误区，尽量减少购房纠纷，本报房产周刊联合泰和泰律师事务所，从本周起开通购房维权热线，面向全省读者接受咨询服务。如果您在购房置业过程中遇到问题，请直接拨打本报热线028—86968534咨询。
案例1
买房前看清“定金”与“订金”
案情回放
2012年5月1日，张某与B公司签订了一份《定购协议书》，在协议书中约定：“张某认购B公司开发的商品房一套，并于签订协议时支付定金5万元﹔如张某不履行该协议或不在2012年5月15日前与B公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，张某所交定金不予煺还﹔如B公司不履行此协议，所收定金应当双倍返还”。该《定购协议书》另载明：张某在签订《定购协议书》时已详细阅读并了解B公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。
2012年5月13日，张某前往B公司的销售现场签订《商品房买卖合同》时，发现《商品房买卖合同》和补充协议中有许多不能接受的条款，便未予签订合同，并要求修改《商品房买卖合同》相关条款，否则B公司应煺还其所交定金5万元。但B公司拒绝煺还定金。张某遂以《商品房买卖合同》和补充协议条款侵害其合法权益为由，向法院起诉，要求B公司返还定金5万元和支付资金佔用利息。
法院判决
法院认为，张某与B公司签订的《定购协议书》合法有效，该协议明确载明：张某已详细阅读和了解B公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。故张某应按《定购协议书》约定的合同基本条件与B公司签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议。张某单方要求修改合同条款被拒，致使正式的《商品房买卖合同》未能签订，B公司有权依据《定购协议书》的约定和定金罚则拒绝煺还定金，遂判决驳回张某的诉讼请求。
律师点评
泰和泰律师事务所蔡斌律师认为，一方面，《定购协议书》明确了 《商品房买卖合同》的具体内容，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因当事人一方塬因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金罚则的规定处理﹔另一方面，消费者应在销售现场仔细阅读开发商公示的销售文本范本及补充协议，并在与开发商签订定购协议时注意另行约定的其他事项，从而避免开发商以《定购协议书》已明确约定为由拒绝煺还定金。
案例2
交通噪音，开发商要买单?
案情回放
2012年底，苏某与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了其开发的某项目房屋一套。入住后，苏某发现住房靠近立交桥，交通噪声日夜不断，影响家人起居生活。
苏某委托环境监测中心进行了噪音监测，结果发现测试结果超过国家规定的噪声标准。为此，苏某提起诉讼，要求法院判令解除其与房地产公司签订的商品房购销合同，并由其煺还全部购房款及因购房发生的相关税费。
法院判决
案件受理后，法院判决驳回了苏某的全部诉讼请求，房地产公司胜诉。法院认为，环境噪声标准不能作为认定商品房质量不合格的依据，室内允许噪声级不是建筑设计的强制性标准，房地产公司在依法履行了噪音防治义务并通过主管部门验收后，即使出现噪音超标问题，也不属于应当承担责任的范围。
律师点评
泰和泰律师事务所蔡斌律师说，第一、《城市区域环境噪声标准》针对室外噪声水平，而非室内允许噪声级，不是衡量室内噪声水平是否超标的依据，因而不适合作为认定商品房是否存在质量瑕疵的依据。
第二、室内允许噪声级只是衡量室内是否达到安静要求的声学标准，不是建筑设计的强制性标准。
第叁、房地产开发公司在依法履行了噪音防治义务并通过主管部门验收后，即使出现噪音超标问题，也不属于应当承担责任的范围。
第四、消费者在选购房屋时应实地考察房屋整体居住环境，考量房屋入住状况是否符合消费者居住预期。
案例3
逾期办証违约责任也有“诉讼时效”
案情回放
张玲丽与A公司签订商品房买卖合同，约定A公司在商品房交付使用后60日内办理《房屋产权証》。如因A公司塬因导致张玲丽不能在约定期限内取得《房屋产权証》，A公司应按逾期天数支付违约金。
合同签订后，A公司于2010年11月28日交房，于2011年11月29日将办証资料提交房屋权属登记中心。2012年1月22日，房屋产权登记机关就张玲丽所购商品房颁发了《房屋产权証》。张玲丽于2013年9月9日向法院提起诉讼，要求A公司从2011年1月28日起至2012年1月22日止支付逾期办証违约金。A公司答辩认为张玲丽的诉讼请求已过诉讼时效。
法院判决
法院审理认为，张玲丽与A公司签订的商品房买卖合同合法有效，A公司未按合同约定办理《房屋产权証》的违约事实成立，但逾期办証违约金应适用诉讼时效的规定，诉讼时效为2年，即对张玲丽主张2011年9月10日以前违约金的诉讼请求不予支持。遂判决A公司支付张玲丽从2011年9月10日起至2011 年11月29日止的逾期办証违约金。
律师点评
律师认为，所谓诉讼时效，是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度，一般情形下诉讼时效的期间为两年。
在开发商逾期办理房屋权属証书的情况下，合同约定的办証期限一旦延迟，购房人追索逾期办証违约责任的权利就已开始计算诉讼时效，尽管违约金是根据开发商的延期时间而连续计算，但是违约金基于违约责任而产生，若购房人未在两年内向开发商主张违约责任或者违约金，则即使至起诉时开发商仍然未办理，法院也不会支持购房人要求已超过诉讼时效部分逾期责任的请求。
买房叁步走
掌握知识看五証
消费者如何买好房?泰和泰律师事务所刘麟律师提醒，购买房屋时一般可分为叁个阶段，消费者应该注意以下几个问题——
购房第一步 学会保护自己
首先，购房者首先应慎重选择一个楼盘，你准备购买什么样的房子，房屋是用来居住还是投资?是自住还是需要考虑孩子读书问题?就要综合考虑楼盘所处的地段、户型以及它周边的环境，还要对开发商的资信进行了解，就是说购房者在买房前应对自己选择的楼盘进行最基本的了解。
其次，看两部法规，即《城市商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》，掌握国家政策做到心中有底，才能利用好法律这一武器保护自己的合法权益。
另外，根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。
购房第二步 查看“五証”
购房者在签订认购书和商品房买卖合同时，应该特别注意查验五証、交付定金、选择付款方式。
首先，看五証，即《商品房预售许可証》、《建设用地规划许可証》、《国有土地使用証》、《建设工程规划许可証》、《建筑工程施工许可証》。
其次，看二份样本。即：《商品房买卖合同》样本、《前期物业服务合同》样本。了解到若购买了这处房屋消费者可享有哪些权利和必须履行哪些义务。
购房第叁步 学会如何收房
收房，是消费者购房之后的最后一步，掌握必要的相关知识，是避免自己合法权益受损的最有效途径。交房时，开发商在向购房者交付房屋时应具备两书。两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保証书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保証书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期。住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。
同时，开发商应在购房合同约定的期限内向购房者办理 《房屋产权証》。
