摘要：在中国，房产是绝大部分中国家庭的最大资产，可能很多老百姓毕生的积蓄都在里面，甚至为此背负很多债务，当了很长时间的房奴。那么，大家在买房时应了解哪些法律知识，才能更好地规避风险呢?夫妻离婚了，房产又该如何分割呢?找法网《专家面对面》栏目邀请到余春明律师为大家解答关于房产的法律问题，以及遇到房产纠纷该如何处理。
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摘要：在中国，房产是绝大部分中国家庭的最大资产，可能很多老百姓毕生的积蓄都在里面，甚至为此背负很多债务，当了很长时间的房奴。那么，大家在买房时应了解哪些法律知识，才能更好地规避风险呢?夫妻离婚了，房产又该如何分割呢?找法网《专家面对面》第4期邀请到余春明律师为大家解答关于房产的法律问题，以及遇到房产纠纷该如何处理。
网友咨询：购买了开发商抵押给个人的房子，现在开发商售楼处被查封，房管局也查封了开发商网签合同的号。请问：还能追回房款吗?如何走法律程序?多谢!
余律师解答：可能取决于您交的房款有没有交到政府的监控账户上，有的话，房款又没有被开发商挪用，有可能被追回。开发商挪用很多账款，又有很多债主，房款不够支付债务的话，此房款可能追讨比较困难，建议您请专业些的律师帮您诉讼维权。
网友咨询：13年3月份售楼处告诉我们有一套门面房买家交了10万金后，催缴多次，没交钱，售楼经理按他们原订合同价格转卖给我。我3月份交了20万定金。签了购房协议。签协议时当初他们没告诉我们此房已抵押。后来5月份交了50%的房款，没签合同，他们说贷款不好贷，说先把钥匙给我们。等银行贷款能批下来，再和我们签合同，和我们签了一份协议。但当时没细看协议上有因贷款抵押等原因。催签合同多次未果，后上房管局查，才知道该门面房已于2011年抵押给个人。现在我们想要回所付房款，催要多次，一分未要到。昨天该开发商的售楼处也被要债的人把门锁了。我现在可以起诉要回房款吗?该开发商现在所收所有款都是打个人账户，房管局网签合同号也被查封了，现在我改怎么办?
余律师解答：如果开发商涉及诈骗的话，建议马上报警，由警察来查封账户房屋;如果尚未构成诈骗而跑路的话，可以起诉到法院，申请财产保全，查封开发商的账户、房屋等，等官司结束后，再进行相应的执行。
网友咨询：单位房改房买断了，房产证上是全产权，土地证上是出让。我要卖房须要交纳什么税费?
余律师解答：卖房契税都是有明确规定的，具体的，建议询网友咨询房产登记部门，这样比较准确。
网友咨询：夫妻中其中有一方有买一套房，另一方再买一套，那算不算是“首套”的?
余律师解答：现在的限购都是以家庭为单位，如果夫妻一方已经有一套了，那么，再买一套就算是第二套了，不是首套了。
网友咨询：我和老公是二婚，在我们没有结婚之前他贷款买房子，只付了首付，婚后他的工资还贷，我想了解下如果我们签订了房子属于双方共同财产，具有法律效力吗?谢谢!
余律师解答：有法律效力的。即使是婚前财产，如果双方约定作为夫妻共同财产，法律是允许的，也是认可的。对于私权利，当事人约定的效力要高于法定，有约定从约定，无约 定从法定，即当事人有约定时按照约定处理，没有约定的才按法定来处理。把个人财产作为夫妻共同财产，在法律上视为一方对配偶的赠与，是有效的。[page]
网友咨询：你好，我父母生前有两处房子，母亲1999年去世，父亲2001再婚，再婚前给我们写下一份房屋协议，一处给父亲和再婚妻的，一处给我的。我们5个姐妹和父亲再婚妻都签字了，父亲他们的房子已卖了，可是我这个房子是单位的大房票，产权已买，可房票一直也不给更名。现在父亲去世了，可以办理继承了，需要再婚妻签字，她就是不给签，怎么办?还有我觉得父亲写的这个协议也不合理，我母亲的那份财产没有体现出来，这两个房子应当怎么分才合理?请指教，谢谢!
余律师解答：这个网友的问题涉及夫妻共同财产和继承的问题。根据《婚姻法》、《继承法》的相关规定，父母的2处房子，在母亲去世时就要对夫妻共同财产进行界定，其中有 一半是母亲的，母亲去世后，父亲和五个姐妹都有继承权，他们一般等额继承遗产。父亲再婚前签的协议，事实上是继母和五个兄妹签字，已经对父亲对母亲遗产和 房屋的处理作了确认，所以协议是有效的。父亲去世后办继承时，继母与五个姐妹都是继承人，如果继母不肯签字的话，要向法院提起继承诉讼，由法院确定各自份 额并进行析产。
网友咨询：我老父亲今年82岁，手上有一处房产想出卖，买方说要儿女签字才可，是这样吗?
余律师解答：不一定非要儿女签字才行。但是买家的担心是有道理的，毕竟父亲年纪这么大了，主要是担心以后房子的过户问题，因为如果买家交齐了房款，还未过户，老人意外过世，继承人不协助，过户要大费周章的。
网友咨询：您好，本人于2月前在网上看中一套房并在看房后交付5万元定金于房主(总房款是70万)，双方约定15日之前再交付50万，但是期间我要求对方拿出房本复印或通过中介来办理那50万的相关事宜都遭到拒绝，因本人家中一些事物直到12月14日(周六)才凑过钱要求对方见面协商能否到周一公证处上班后公证时再给钱，对方依然拒绝，对方说一定要按协议办事要支付50万，不然就视我为违约，然后直接说我的五万元不能退回。这样的事情我应该如何处理?
余律师解答：这时可以采取特殊办法，比如通过律师见证，把钱提存给律师。或者直接报警，向警察出示你有50万能履约的证据，让警察开出报警的凭证，做好笔录，这样可以收集到证明自己没有违约的证据。同时要求中介将房本也要交给警察，以免被骗。
网友咨询：我想问一下，我现在要离婚，房子我是前几天刚定，刚交了首付，还没有办贷款，首付钱是我爸给出的，还有借了一部分，她家里给了5万，一共27万的首付贷款需要55万还没有办。如果现在离婚，这个房子应该怎么分?房子写的我的名字，我现在能不能改成别人的名字?比如改成我姐的名字。
余律师解答：房子是婚内买的，属于夫妻共同财产。至于支付首付时借的钱是夫妻对外的债务，属于夫妻共同债务。房产分配时谁要房子，就由谁承担债务，然后再给另一方补偿。虽然房产证上写的是这位网友的名字，但还是夫妻共同财产，必须征得妻子的同意才可以改名字。
网友咨询：一对夫妻育有六个子女，2个儿子4个女儿，18年前老宅动迁，大儿子是无房户，利用父母的部分房子得到了一个动迁房(当时就为省点钱，无房户可以多花点钱买一个房子的)，事后大儿子为父母补齐动迁面积，使得老夫妻得到和老宅一样面积的动迁房，但是当时没有留下什么证明。二儿子的户口已经迁出故没有动迁房，18年后，老夫妻都过世了(6个子女都赡养老人了)，二儿子说老夫妻的房子是自己的，原因是老大已经有了一个动迁房。请网友咨询：律师，是不是6个子女都有继承权啊，而且老大也应该有平等的继承权的，原因是18年前老夫妻的帮助也好给予也好，毕竟老大的动迁房不是老夫妻的遗产，不能拿来说事。您说我的理解对吗?老夫妻的遗产就是他们动迁所得到的那一处房产吧，之所以这么网友咨询：的原因是老二说了，如果老夫妻的房子不给老二(或者老二的儿子)，就把老大的动迁房拿出来分，说是当年老夫妻给老大顶平了(补充说明：老大的动迁房的房主是老大，老二有权利这么做吗?)现在老夫妻房主的产权证在老二手里，要把产权给他的儿子，要求其他子女到齐签字过户。请问：徐律师，老大的房子能作为老夫妻的遗产来分配吗?第二点是问，现在老大和其他的子女怎么通过法律手段来维护自己的权利?不到场就失去房子吗?以上内容望回答，谢谢!
余律师解答：老大实际是占了父母的指标，但最后补足了，实际老大对父母的动迁房的权利义务已经履行完毕。老二的要求是无法律依据的。如果老大拿不出证据已经补足了的那 部分，那么，之前占用指标的那部分动迁面积而获得的利益也要作为遗产被六子女继承。六名子女都是有继承权的。现在老大名下的房产，不能作为遗产。不到场签字只是意味着对老二要求的拒绝，不会失去房子。建议你们请律师提起继承诉讼来维护自己权益。
网友咨询：门面房原合同约定80平米，因不可解决的原因，合同中约定另15平米作为补偿相同时间内不收费(实际95平方)，后房主卖掉这80平米，并让我和第三方转签。三年后，他们公司清盘时发现15平米房子没收租金，要我赔付这3年的租金合理吗?我那房子一直和第三方签约，并未提这15平方事情。因当时就是以这多出15平方未条件才租的，我可以提出无偿使用吗?
余律师解答：如果是公司的房子，需要看当时签订合同的经办人以及签订合同的背景的情况是怎样的?如果有盖公章，有其他的经办人，可以一起做出解释，当时是什么情况做出的这个补偿。
网友咨询：我买房的时候，担心以后离婚，财产被女方分走，故意写成了父母的名字，找父母借钱买房子时候也没有留下足够的根据，还款的时候有签字但是没有按手印，现在无法证明是自己出钱买的那个房子，别人说如果没有足够的证据并且父母都已经不在人世，房产就直接成了遗产被兄弟姐妹们分割，要兄弟们放弃，可他们有各种理由都不到场签字;儿子们都以为我会留房子给他们，现在房子都弄不回来，搞得和儿子们的关系也差了，以后养老也成问题，有什么办法补救吗?[page]
余律师解答：如果是父母花钱买的，并明确说明是给个人的，妻子是无法分割的，为了规避将来的风险，建议要父母写一个赠与或者遗嘱说明，该房子以后只留给你个人。法律规定不是以按指印为要件的，所以只要证明该协议是你自己写的，是你的字迹，也是可以作为证据证明的，其他兄弟姐妹还是尽量协商沟通解决。
网友咨询：我们公司需要在某区成立一个办事处，于是派我做代表负责租赁办事处的事，今年八月二十日我代表公司租了一个房子，按照公司的协议和房东签了协议，交了半年的房租，该房东是二手房东，她和原房东也签了协议的。由于公司业务上的原因，要求我在九月十五日把办事处退租，根据协议，提前退租须赔偿房东一个月房租和押金，再加上一个月租金，也就是房东应该退我4个月房租。我搬走的前一天，她口头答应：应尽快把房租退给给我。但由于二手房东和原房东产生了矛盾，导致二手房东迟迟不肯退我4个月房租，我们多次催促，但她的答复是只有等她要回原房东的房租之后，才能还我们房租。公司还以我办事不利的理由，要求我作出相应赔偿(如果钱要不回来的话)。我应该通过什么合法途径(不打官司)拿回房租?如果要不回钱的话，公司要求我个人做出赔偿是否合法?
余律师解答：公司要求网友来承担对方不退租金的损失是不对的，因为网友履行的是职务义务，其本身无过错。是二手房东不退还租金，所以公司要求网友赔偿损失是没有法律依据的。二手房东不肯退还租金的话，可以向当地街道办房屋租赁管理部门投诉，由房屋租赁管理部门要求二手房东退还相应的租金;再不然可以向法院起诉，由法院裁决。
网友咨询：1992年我以居民身份买了一套平房，现在该房子面临拆迁，以前的房主找我要30%拆迁费，这样合法吗? 我们以前签订了房屋买卖协议的，请问，我应不应该给他30%的拆迁费呢?我手上有房产卖契，是经房地产管理局订立的。我手里还有个人建房许可证、宅基地使用证，都是写我的名字，在2004年，我们家的户口所在地也都改为该房产地址了。
余律师解答：该拆迁费是按照房屋的产权人，宅基地使用证，户口上登记的产权人发放的，原来的房主已经不是该房屋的产权人了，她现在索要拆迁费是没有依据的，如果对当初的买房过程有什么问题，可以通过诉讼解决，不能现在直接索要拆迁费。
网友咨询：我想买一套房，该房子是房主三年前买的公房，能买产权，产权费一万五。房主要求我先代付产权费，买下产权后再过户。只是双方签了一个简单的合同。房主有没有可能反悔呢，他反悔的话，有没有负法律责任呢?
余律师解答：一般的公房只能卖给本单位的职工，如果以房主的名义买的房，是有风险的，如果对方反悔，权益就很难得到保护。要赔偿的话，就要看双方的过错大小，你这种情 况是混合过错，双方都有过错。购买公房必须经过第一次购买以后，房屋所有权已经过户给个人了，可以购买，如果非单位职工直接购买公房是不行的。
网友咨询：我看中了一套二手房，也去看过房源去过中介公司，准备交易，但现在我担心的是，如今这社会什么都有可能造假，这家中介的营业执照，这套二手房的产证，一切的一切会不会是假的，我很害怕，也不知道这套房子是不是被抵押了，我要到哪里去知道确切的情况，周边的人我也不熟悉，不知去哪里打听。我要怎么做才可以放心购买这个房子呢?
余律师解答：可以通过工商管理部门和房管部门查询中介公司是否正规。另外，通过房产局查询房产证的真实性，只要明确给出地址和门牌就能查到房产的所有人是谁，共有人是谁，有无抵押。
网友咨询：我买了一处房子，还款两年多了，前两天去银行问，如果早点把贷款还清是不是早点拿到产权证，结果银行那边说，开发商跑路了，但不知道出于什么原因，银行里没有产权证。如果这样，十年后，我还完了钱，去哪里要产权证呢?银行有没有责任给我这个产权证?我该怎么办?
余律师解答：可能是因为开发商的某一步过错，导致不能完成贷款的步骤，这种情况，即使还清房款，也可能拿不到房产证。银行只能抵消贷款，没有义务给你房产证。现在政府都要求把房款打到专项户口，如果当地政府监控得严，是可以到当地政府去查询，没有房产证到底是哪一步出错了，也可以起诉开发商，要求办理房产证，并要求赔偿。
网友咨询：与开发商签订了预售合同书，在交首付款签商品房买卖合同书的时候，开发商说面积初测面积增加了6平多，我不想要了想要回定金，与开发商协商，但开发商让我9号之后来(9号是签订合同的最后一天期限)这明摆着是想等我先违约，不想给我定金，我该怎么办，才能顺利地拿回定金呢?
余律师解答：如果该网友买的是不足两百平方的房子，那么就是没有达到3%误差的界限，那么可以据实结算，多出多少就多交多少钱，现在如果选择退房，应该发一个书面的通 知解除该合同，可以通过公证处做一个证据保存公正，要求八号之前解决该定金的退还，通过公证处做出了公正，开发商无法狡辩。
网友咨询：我买了一套房，收房后，我拿着开发商给的钥匙，花了8万元装修房子，后面发现那房子不是我的。我的房子在隔壁。该房的业主要我支付1.3万元赔偿，我之前装修都花光了钱了，现在不得不四处借钱办理退房和买房手续，这明明是开发商的错，为什么要我来埋单?我真的要赔偿那个业主钱吗?
余律师解答：这个主要看开发商与买房人的过错责任大小划分，如果是开发商给错钥匙，售楼小姐领错房间，开错房号，这个应该由开发商负全责，所有的损失应该由开发商承担。一般很少出现这种错误，但如果自己没有尽到注意义务，那么，自己也应该承担部分责任。如果是开发商的责任，要注意保存好证据，如开发商所开错的钥匙，也可以聘请公证员做现场的公正;同时要举证自己花的钱，比如，装修所花的钱，支票等证据，如果可以协商就协商解决，如果协商不成，则需诉讼解决。
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责任编辑：小蜜蜂
